申城高端住宅销售萎缩

　　各项调控措施的合力，以及对未来诸多不确定因素的预期，促使今年第三季度本市高端一手住宅销售萎缩，成交均价降低，众多潜在购房者、投资者处于持币观望状态。与一手房市场交易一致，中高档二手住宅交易量同样下滑，但均价基本保持平稳。这是戴德梁行昨天公布的今年第3季度上海物业市场报告显示的信息。

　　高档公寓租金下降最猛

　　今年7月限制外籍人士购买房产等政策的出台，加上美元兑换人民币屡创新低，影响了以美元为报价单位的高端住宅租金价格。

　　第三季度本市高档公寓租金下降势头最猛，达8.5%；入住率与上季度环比也下降2.7个百分点。受到

二手房转手必须缴纳所得税的影响，大量高档公寓拥有者将手中的物业由售转租，形成短期内密集的市场供应，租金水平出现较大下滑。

　　相比之下，高档别墅市场的支撑力较强。入住率为92%，与上季度环比增长4.9个百分点，达到2000年来的历史最高，市场租金比上季度略微上调0.5%。别墅市场的需求者多为港台及欧美外籍人士，随着长宁、浦东和闵行等区域的国际学校陆续开学，外籍学生家长纷纷选择学校附近的别墅作为租房。

　　分析人士指出，上海房地产市场再次进入政策的调整适应时期，整体住宅成交量仍将有一定幅度下降，成交均价有走低趋势，但不同区域的价格走势将有所差别。预计第四季度上海中心城区商品住宅价格将相对稳定。

　　甲级写字楼空置率下降

　　受益于跨国公司尤其是服务型企业的不断扩张，第三季度上海甲级写字楼市场预出租率大幅上升。如处于预租之中的恒隆广场二期已达到了约70%的签约率，且多数签约客户都倾向于选择大面积。

　　第二季度以来，上海整体写字楼空置率继续呈下降趋势，至5.7%。静安区是本季甲级写字楼空置率最低的一个区，为4.1%。市场整体租金由此继续扬升，平均租金报240.3元人民币/平方米/月，较上季度增长1.4%。

　　紧张的市场行情也触动了许多投资机构，重启手中的停滞项目。如摩根斯坦利以2.44亿美元价格买下东海广场，使其在经历了约10年停滞后重新开建。

　　在商铺方面，由于南京西路、南京东路、淮海路、徐家汇、陆家嘴等五大商业区内土地供应有限，新增商铺主要集中在五角场、中山公园等新兴商业区内，预计2006年上海1万平方米以上商场及购物中心将新增69.5万平方米。

　　20万平米工业房产入市

　　“外商投资购买非自用房产，超过1000万美元的项目，注册资金必须不低于投资总额的50%。”各项新规范的实施将可能使上海工业房地产市场竞争更为激烈。

　　第三季度，上海14个主要工业区大约有超过20万平方米的新增供应量推向市场。其中有近90%为研发办公物业，张江新增了大约12万平方米物业，漕河泾也推出了4.8万平方米研发物业。

　　目前，机构投资者仍非常关注上海的投资机会，一些来自亚洲、欧洲和美国的投资商，对研发及郊区办公物业和物流仓储型物业尤为感兴趣，有些已在运作具体项目。展望后市，整个

长三角地区租金和地价的上涨幅度将大于上海，地价上涨可能使一些终端用户重新考虑其在中国设厂的战略。

　　本报记者王蔚