上海女婿内地批量生产“港汇广场”

　　◇对话理由◇

　　在蛰伏多年之后，12年前就已进入内地的恒隆集团高调掀起其在内地的第二波投资潮———未来3年内，恒隆计划投资250亿-300亿元在内地建设10-12个购物中心。在“国六条”及其细则等土地调控政策密集出台这一背景下，恒隆逆势选择进军二线城市之举，背后隐藏着多少故事？

　　“上海女婿”吴士元最欢喜上海菜，和大多数上海男人一样，吴士元习惯把自己赚的每一分钱都交给太太打理。

　　遥望着远处的璀璨夜光，这位负责恒隆内地业务的恒隆集团执行董事一脸的笑意中透着许神秘：“恒隆广场的模式只能在内地两个城市取得成功，一个是上海，另一个城市暂时保密。”夜色中的南京西路，恒隆广场二期工地灯光点点，工人们忙碌着。明年1月1日，这里就将揭开“盖头”迎客。

　　战略布局>>300亿扩内地版图

　　相比恒隆广场，吴士元眼下最愿“炫耀”的是，接下来恒隆将在内地复制10-12个港汇广场。一切肇因于恒隆7月下旬的一个决定。7月20日，恒隆高调宣布，未来3年内，投资250亿-300亿元在内地建设10-12个购物中心。46岁的吴士元正是这一庞大计划的执行者。半年时间中，吴士元跑了内地20多个城市，其中大多数是二、三线城市。“目前我们已经在沈阳、天津、长沙、济南购置了土地。”吴士元说，此次对沈阳的投资将超过100亿元，长沙预计为50亿元，天津和济南则各在25亿元左右。

　　“保守估计，内地的投资每年能带来10%的投资回报，这意味着12-14个购物中心今后每年将带来30亿元的租金收入。”在吴士元看来，5年后内地项目全部建成后，恒隆在内地的租金收益将与香港“平分秋色”。目前恒隆在香港每年租金收入约是28亿元左右。“买了不卖是此时最好的投资，因为只租不卖没有任何风险。”这是吴士元和恒隆集团进入内地后一直秉持的三个原则之一，其他两个原则是“只做商业地产”和“在每个城市最好的地段做最大的商场”。吴士元将这些原则视作避过内地密集出台的土地调整政策的看家本领。

　　“现在付钱肯定买不到南京西路上的恒隆广场。”吴士元略为自得地笑称，稀缺资源错过了就不会再有，现在恒隆在内地不做住宅，不是因为住宅项目比商业地产风险大，而是因为目前做商场具有更好、更大的机会。“有些项目可以5年、10年后再做，但有些项目你今天不做就会错过。比如，天津的地是18个月前拿到的，如果现在再去谈就肯定拿不到了。”

　　投资哲学>>赚钱只需遵循常识

　　恒隆的这种做法正确吗？13年前就已有人怀疑。

　　“我知道当年集团决定在上海投资100多亿元的时候，香港企业都觉得恒隆很傻，都劝我们说不要去呀，那里的经济发展怎么能够支撑比香港还优秀的物业呢？”吴士元清楚地记得，当时有很多香港朋友说恒隆是“傻瓜”，做了一个错误的选择，“怎么能投资100亿在上海建地标呢”，“可是今年，我们在上海的两个物业（恒隆广场和港汇广场）租金收入已超过10亿元。”

　　今天在上海，恒隆广场和港汇广场俨然已是成功的代名词———港汇广场今年的租金收入就会达到6亿元；保守估计，两者为恒隆集团带来了每年15%的投资回报率。

　　“人无我有，人有我优，人优我变。”对于为什么这么多香港朋友看走眼的原因，吴士元的回答很简单，“人家不做的东西我们要做，别人要做的东西我们就不要做了。比如港汇广场，这个地方13年前是很多人不敢要的。”

　　在吴士元的人生哲学里，成功需要的其实只是遵循一些常识。“小财不出，大财不入”，就是其中之一。

　　“在中国做商场，很多人不相信保养和维修。但港汇广场每两天都要花钱保养，过去的6年里我们花了3个亿来维护港汇广场。”这是吴士元对港汇广场最为津津乐道的一点，“我们做了6年的商场比别人第一年的都要新。”“香港的地产商在内地赚钱的只有两家，恒隆就是其中一家。”吴士元对恒隆的今天很满意，因为另一个赚钱的企业，投资内地已有50年的历史，远超恒隆。

　　买房心得>>敲响自己山头的钟

　　 吴士元个人与恒隆的缘分来自好奇心。他说是好奇让自己加入恒隆，因为他很想知道地产商都在做些什么。就如1993年他加盟佐丹奴的原因就是因为从来没卖过T恤，很想尝试一下一样。

　　跳跃了多个行业之后，吴士元个人得出的经验是，每个行业其实都一样，都需要良好的管理，都需要不断变化。

　　“良好的管理”，吴士元反复提及这一点。吴士元不但在自己的企业中格外强调管理，甚至还渗透在他个人的投资方式中。

　　早年在伦敦交易所和香港联交所的工作经历，让吴士元养成了不投资股票的习惯。因为交易所的工作人员是严禁买卖股票的。吴士元选择的投资方式是在世界各地买房子。他走过很多国家，到了一个地方只要喜欢就买房子，选房的原则是“环境好、交通方便，还有就是管理一定要好”。

　　吴士元在泰国、新加坡、

澳大利亚、英国都买了房子，在上海浦西，吴士元也为自己购置了一套，可是他坚决不投资浦东。

　　不投资浦东，乍看好像是吴士元下意识的决定，骨子里还是吴士元的“常识”在“作祟”。

　　吴士元列举了两条不投资浦东的原因：第一，资源的稀缺性。浦东的面积还可以扩张，土地供应相对来讲是无限的。第二，从世界角度看，有一条河穿过的那些城市，总是河的一岸很发达，但另一岸却需要很多年才能逐渐繁荣。比如香港，本岛很繁华，但河的另一边九龙那里就迟迟发展不起来。

　　吴士元的原则也许不是每个人都赞同，他只希望在自己的山头敲好自己的钟。吴士元说，每天早上他会告诉自己，今天一定要做得比明天更好。因为“每个人就像一个每天都在山头敲钟的和尚，敲得响不响，其他山头都会知道。而当你把自己山头的钟敲得响亮时，其他山头的寺庙便会主动来找你。”

早报记者 陈华 订阅东方早报请登陆东方早报网站或拨打 962288 或 8008208696；优惠多多、实惠多多、资讯多多。

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