[刘洪看美国]美国楼市在软着陆与硬着陆间徘徊

　　降，还在降。从今年年初开始，寒流席卷美国房地产市场，持续十年旺势的楼市急转直下，地产商心惊胆战，“炒房炒成了房东”的美国百姓欲哭无泪。

　　据美国商务部的数据，9月份新房中间价比去年同期下降9.7%，创下近36年来最大降幅。今年3月至6月，全美十大城市中，有六个城市房价出现下跌。

　　楼市与美国经济之间，正在结成“成也萧何、败也萧何”的相互作用关系。过去楼市持续升温，拉动美国经济快速增长；现在降了温，不可避免地拖累美国经济。今年第一季度，美国经济增速为5.6%；第二季度降至2.6%；第三季度仅为1.6%，为2003年初以来最低增幅。经济降温更进一步地打击了美国居民的购房积极性。

　　“抵押贷款，抵押贷款，还是抵押贷款！”美国全国房地产经纪人协会经济学家劳伦斯·云认为，楼市降温，罪魁祸首就是高抵押贷款。

　　隐藏在幕后的似乎是美联储。此前为“压”住通货膨胀，美联储连续17次加息，显然对楼市起了釜底抽薪的作用。在房

　　不过，楼市降温，显然不是上述这一个因素所能决定的。

　　房地产专家沃尔特·莫洛尼就对记者说，过去几年房屋价格猛涨，其中不乏泡沫，现在房价下跌，不过是回归正常的平衡。此外，高油价压缩了美国居民的消费需求，房价下跌又导致购买者不敢轻易入市，这都造成楼市交易量下降。

　　楼市走势还影响到美国人的消费欲望。“房地产市场是最情绪化的市场，因为对大部分美国人来说，房产就是他们最有价值的财产，是他们对退休后养老的投资。”房地产经纪人布鲁克斯如是说。房价下跌意味着人们手中资产缩水，必然会导致消费下降。

　　按照《纽约时报》的说法，目前美国房地产市场面临三种命运：软着陆，硬着陆，衰退。

　　软着陆，是美国政商两界都期盼的结果，也是最好的一个结果。

　　莫洛尼认为：“跟(上世纪)90年代初楼市衰退不一样，现在就业仍在增长，人口也在增长，这些都构成了对房地产的需求。”他估计，到明年春天，市场将基本稳定下来，而美联储很可能会将目前5.25%的基准利率调整至4.8%，开启新一轮减息周期。

　　美联储前任主席格林斯潘日前也在演讲中表示，他看到了“楼市趋于稳定的信号”。

　　但并不是每个人都持乐观态度。房价连续走低，让以前相信“软着陆”的专家也开始修正自己的观点。美国信托公司首席经济学家罗伯特·麦克西就坦陈，随着时间的推移，“软着陆”似乎成了一种奢望。

　　目前，美国业内的普遍观点是：楼市降温对美国经济造成冲击是不可避免的，但让美国陷入衰退的可能性不大；同样，楼市崩溃的可能性也不大，现在正在“软着陆”和“硬着陆”之间徘徊，最糟糕的结果就是“硬着陆”，今后两三年都会陷入某种停顿。

　　哈佛大学住房研究中心高级研究员朱小棣对记者说，现在降温不过是剔除以前“爆炸性增长”中的泡沫成分，对美国经济有冲击，但不动及根本。从长远来看，由于美国人口在增长，楼市前景仍旧看好。