上海楼市：调整还是稳定？

　　●一手房成交量远远小于上市新盘增量

　　●中资银行一手房贷款连续回落

　　●楼市未来加速调整的预期相当强烈

　　房价下跌25%还是5%？行情在加速调整还是趋于稳定？有关上海楼市的争论，近来再度成为焦点。喧嚣声里，普通百姓仍是“雾里看花、水中望月”。上海楼市“乱象”背后的谜底究竟是什么呢？

　　房价到底跌了多少

　　戴德梁行旗下的泛城(中国)综合住宅服务机构日前向外界发布，在今年6至9月份，上海内环线以内的新房均价4个月下跌逾25%。其支撑数据来自上海市房屋土地主管部门网站“网上房地产”的统计：6月份这个区域住宅成交均价为21229元/平方米，此后一路下跌，9月份跌至15803元/平方米。

　　此信息一出，商榷之声鹊起。有说相比去年5月上海

房价高点时，18个月来的宏观调控已使新房均价下降10%；又有说，去年最大跌幅约为13%，今年以来房价逐步回调了，综合考虑，目前实际降幅只有5%。

　　更有人列出数据：今年1至8月，上海一手房销售904.4万平方米，同比增长19%，成交在上升。于是得出结论：上海房价稳定，恢复趋势明显。

　　这是上海楼市的真相吗？

　　成交量少于上市增量

　　相对于价格指标易受样本采集不同的影响而产生偏差，成交量更能说明问题。2006年的楼市销售旺季基本结束，目前上海一手房(新房)市场有大量可售房源积压，成交量远远小于新楼盘的上市增量。

　　上海市房屋土地主管部门网站“网上房地产”统计显示，截至10月30日，全市已积累一手住宅房源1621.17万平方米待售(其中绝大部分为非普通住宅，“一手房普通住宅”只有541.78万平方米)；而全市今年累计成交住宅不过1214.8万平方米，预计全年成交量不会超过1600万平方米。也就是说，按目前的销售速度，即便不计算后续增量，上海现有的一手房源至少要再卖1年才可能售完。

　　并且，在成交增量中，非市场化的配套住房“贡献度”很大。今年1至8月，上海登记的动迁配套住宅达327.3万平方米，比去年同期猛增近70%，配套房加速放量入市。考虑到轨道、世博动迁已在今年6月底前基本完成，大量被动的刚性住房需求已释放，而年底开发商回笼资金的需求更迫切，9月、10月份新盘供应持续放量会给后市造成更大压力。

　　更严峻的是，目前决定上海楼市走势的主导区域——供需高度集聚的中外环地区，成交量不升反降，9月份环比减少3.37%，降价也没能挽救颓势。尽管内环区域房价还在上升，但由于量小，对上海房地产市场的走向已不具有决定意义。

　　另一个与楼市景气度紧密相关的指标——房贷也显示，上海中资银行一手房贷款连续回落，7月份个人房贷余额负增长8.9亿元，8月份负增长18亿元。上海银监局统计，截至9月末，上海个人住房贷款余额比年初减少63.14亿元。“房贷业务进入有史以来最大的挫折期”，从侧面印证交易量在萎缩。

　　将加速调整至明年

　　业内人士判断，眼下断言上海楼市趋于稳定还为时过早，相反，市场关于楼市未来加速调整的预期却相当强烈。房地产评论家蔡为民认为，上海楼市在今年底会加速调整，并将持续到明年。

　　眼下，美国房价遭遇35年来最大跌幅，也正在打破经济中心房价不跌的神话。根据美国商务部日前公布的数据，今年9月，美国新房价格中值降至每套21.71万美元，比上年同期下降9.7%，创下1970年以来的最低点。

　　不过，诸多业内人士也认为，由于上海的国际化都市地位、快速发展的城市经济等宏观层面未变，城市吸引力仍在、潜在购买力仍在，内在支撑力还很强劲，上海房价崩盘的可能性不大。

　　另有专家指出，人民币对美元汇率10月30日已破7.88关口，再度呈现“加速跑”的态势。

人民币升值对房地产下调周期与幅度或能起到一定的舒缓作用。

　　新华社记者徐寿松蔡国兆

　　(据新华社上海11月1日电)