上亿元银行风险形成有内幕

http://finance.sina.com.cn 2006年11月01日 08:58 中国经济时报

　　太原超世纪商贸广场按揭涉嫌造假

　　■本报记者张帆

　　山西省太原市火车站附近，一向是繁华的商业圈。然而，从2002年开始，工商银行太原城建支行以下简称城建支行为此商圈内的太原超世纪商贸广场提供的上亿元贷款，如

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今却面临重大风险。

　　２００５年１１月，该行发现涉及该项目的３１１份个人贷款合同连续三个付款期未能按时偿还借款本息，金额高达１．３亿元。

　　然而，在银行追讨欠款的过程中，大部分贷款人了无踪影。同时，按揭合同上有两个保证人，一个是山西超世纪商贸广场有限责任公司以下简称超世纪，但目前该公司的老板和股东都“蒸发”了，工作人员四散而去；另外一个是太原银建房屋开发有限公司以下简称银建，却表示城建支行自始至终都知道并以书面形式确认了自己并不是真正的保证人。

　　银行贷款究竟如何落入假按揭陷阱，有保证合同却缘何无人保证？这上亿元的风险究竟是怎么酿成的？

　　３１１份按揭合同揭秘

　　２００６年１月２３日，银建公司对超世纪商贸广场项目１５１位贷款人涉及３１１份按揭合同的真实性进行了电话调查，太原市公证处进行了现场公证。

　　结果显示，其中有２１人陈述自己没有按揭贷款事实，１９人称超世纪公司已经回购了自己所购房屋。相关法律人士指出，此两种情形已属于明显套贷行为，所占比例为２６．５％。此外，有２１人提供的联系方式不真实（含空号、错号、未使用号）；２５人提供的联系方式均非本人的。通过计算，含虚假成分的贷款占总调查贷款的５７％以上。

　　录音资料显示，按揭贷款的购房者中，有超世纪的工作人员，也有超世纪股东找来的亲戚朋友。他们办理按揭的过程通常只是提供自己的身份证，以及在《个人购房借款合同》上签字。除此之外，既没有真正拿到房产证，也没有负责还贷。

　　一位姓米的“购房者”称，超世纪一个叫王建武的人借用自己的身份证购买了超世纪的一套房屋，其实自己没有投任何资。后来自己又与超世纪签了一个转让协议，内容是所有的钱由超世纪来负责，跟自己没有关系。同时他还表示，与自己情况类似的有几十户，光他知道的朋友就有十几二十个，都是圈子里的朋友，关系都很好。

　　一位姓曹的“购房者”称，自己当时就职公司的潘老板是超世纪的大股东。他号召大伙买房，说不需要我们花一分钱，只需用一下身份证。我们买的房子，马上就转手卖给超世纪，只是履行一下手续而已。那天２００３年４月２１日公司不少人一起来到超世纪售房现场签字。我们只是在《个人购房借款合同》上签个字，转身又和超世纪签了回购协议。

　　然而，除了与超世纪签了回购协议的“购房者”，还有相当一部分“购房者”，超世纪并没有和他们签回购合同。在超世纪再也无法向银行按期还款时，银行便向他们发函催债。

　　更有甚者，有一部分人纯粹就是被借用了身份证，连购房合同、按揭借款合同及银行的借据都没有签字，竟然也办下了按揭。

　　据知情人士透露，在一次有城建支行、超世纪、银建三方参加的协调会上，超世纪说：３１１份个人按揭贷款合同中，只有５８份合同主体是真正的购房者。

　　银行是否尽职审查成疑问

　　个人住房贷款“假按揭”，这种“空手道”的操作手法曾经被广泛运用在房地产界。一般来讲，利用个人住房按揭贷款进行骗贷的开发商大都资金实力较弱，希望通过这种假按揭的方式从银行骗贷，以补充建设资金。如果项目热销，开发商在有真正的销售资金回笼时，可以将那些假按揭与银行解除合约，或以转按揭方式脱手，整个过程的运作几乎天衣无缝，但是，开发楼盘一旦销售不好，由于按揭是假，没有人持续地按月还款，骗贷真相无法掩盖，银行的风险也立即显现。

　　但是，与其他骗贷方式相比，这种假个人按揭还是较为容易辨别的。通常来讲，银行办理按揭贷款的手续非常复杂。购房者需要与开发商签定购房合同，填写贷款申请表，连同自己的身份证、户口簿、结婚证、收入证明等相关资料，提交给贷款银行审批。经过若干工作日的审批过程，并在购房者交纳首付款后，与银行才能签订借款合同。购房者还要在银行开办固定的还款存折，以便向银行每月还款。

　　然而，有这么多“购房者”表示自己只是提供了身份证，丝毫没有参与之后的过程，那么，城建支行是怎么给这些人办理按揭的呢？

　　据参与办理有关手续的超世纪工作人员透露，当时超世纪专门负责和银行联系的是一位李女士，由她将购房者的身份证、收入证明等材料的复印件送给银行专门负责此项目的放贷员马某，再由马某报到银行相关部门。当李女士手头材料比较多的时候，她会通知马某过来当场办手续，如马某不过来她就送到银行去。这些复印的材料报到银行以后很快就批了下来。而购房户还款的存折，也是由李女士代收下来，然后再转给超世纪另一个会计，再由超世纪按月还贷。

　　一开始，超世纪从出售商铺的收入中支付这些贷款。后来该项目经营不善，开了几次业人气都上不来，楼盘也卖不出去，以前买了的人也吵着要退房，每月还有１００多万元的利息压力，到了２００５年初，超世纪的老板和股东都不见了，工作人员只得四散而去，只剩下一两个看门的人。

　　据统计，自２００２年１１月到２００４年４月近１年半的售楼时间内，超世纪项目共从银行贷款１．５亿元，目前偿付了２０００多万元。

　　２００６年７月，太原一家媒体以《城建支行：我们还能继续相信你吗》为题进行报道，质疑银行这笔按揭服务的审查程序令人生疑。当地电视台也在报道中透露，在超世纪后来无法按时还贷时，从２００４年９月到２００５年初，城建支行还动员其职工亲朋以低价购买超世纪的房子，以帮超世纪回笼资金归还月供。而且，从对账单上看，银行竟同意超世纪动用保证金账户偿还月供。

　　对此，城建支行相关负责人对媒体表示，“当时负责该项目的信贷员写了保证书，保证和每位贷款人见了面”。但据了解，目前该贷款员已被调离了该岗位。

　　保证人的身份之争

　　２００５年１２月中旬，城建支行没有按照一般债务纠纷先向借款人追讨债务，追讨不成才起诉担保人，而是直接起诉银建公司与超世纪，要求两被告承担连带保证责任，偿还按揭贷款本息１．３亿元。

　　那么，银建公司是如何扯进这场纠纷中来的呢？

　　１９９９年，银建以６５００万元将其位于太原市桥东街的国有土地使用权转让于超世纪公司开发超世纪商贸广场项目，约定由超世纪负责项目建设资金，享受利润并自担风险。由于超世纪公司一直未能依约支付相关费用，所以没有办理土地转让登记的相关手续。因此，超世纪虽然是该项目事实上的开发商，但是根据银行相关规定，因为它没有该项目的《土地使用证》、《房屋预售许可证》等证件，无法向银行申请该项目的房屋销售按揭贷款。

　　为了绕开这个政策限制，２００２年１１月１２日，超世纪、银建与城建支行签订一份《委托监管协议》，协议前言中称：为扶持甲方（超世纪），实现双赢，乙方（银建）同意双方合作，该项目（超世纪商贸广场项目）的销售按揭贷款以乙方名义向太原市工商银行城建支行申请办理。

　　根据此协议内容，银建称，自己作为超世纪项目有关证件的持有人，在《个人住房借款合同》保证人栏中盖章，是为了协助超世纪公司在城建支行处办理借款，是名义上的保证人，而非事实上的按揭贷款保证人。

　　同时，该《委托监管协议》第三条还约定：“在超世纪商贸广场项目招商销售过程中，由于工程质量……按揭贷款等原因与购房户及其他方形成的一切纠纷及费用均由甲方负责”。

　　之后，银建为了更加明确自己非保证人的身份，在每份商品房买卖合同后都增签了一个《补充协议》，其中第二条强调：如甲方（购房人）不能按约偿还银行购房按揭贷款，由乙方（超世纪）向工商银行城建支行承担相关连带责任，并同意丙方（银建）以超世纪广场项目的所有权作为乙方向工商银行城建支行承担责任的保证。

　　有意思的是，城建支行作为购房人也购买了超世纪商贸广场地下室夹层１号房，因此，它也与超世纪与银建签署了这份补充协议。

　　因此，银建称，从《委托监管协议》由三方签订，到城建支行签订超世纪项目地下一层《商品楼购销合同》及补充协议，再到后来每一份《个人购房借款合同》的签订与按揭贷款的办理，城建支行对超世纪是该项目真正的开发商，但没有相关

产权证件的事实是清楚的，对银建只是以自己的名义协助超世纪办理项目房屋销售按揭贷款手续是了解的，对银建不承担保证责任是明知与认可的。

　　据了解，城建支行提起诉讼后向法院申请了诉前保全，查封了超世纪商贸广场的部分楼层和银建公司其他六处不动产，价值近１０亿元。目前该案已进行了两次开庭与调解，但仍没有做出判决。　　

爱问(iAsk.com)

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