物权法草案今审议 "公共利益"界定亟需走出困境

　　物权法草案、反洗钱法草案等今天接受审议今天上午，十届全国人大常委会第二十四次会议将在北京举行，备受关注的物权法草案将接受第六次审议、反洗钱法草案将第三次接受审议。法律专家表示，如果不出现较大争议，反洗钱法有望在本次常委会上获得最终通过。另据了解，今天召开的会议还将审议银行业监督管理法修正案草案、农民专业合作社法草案、未成年人保护法修订草案等。自2002年以来，物权法草案反复修改，历经五次审议，文本日臻完善，许多社会关注的热点问题也相继寻求到了解决途径，但作为一部最重要的民事基本法律，多数专家表示，物权法草案仍需继续进一步改进。与老百姓安家立命之本———房屋紧密相关，如何进一步明确小区车位的归属、私有房屋70年使用期后是否需要收费、商品房改变用途到底需要什么程序、房顶设置广告牌的收入归属是否能有法律确认，一系列问题，期待着即将开始的第六次审议稿给出清晰的答案。》》“公共利益”界定期待走出困境［现状］近些年，各地大型征地项目风起云涌，“大学城”、“高尔夫俱乐部”、“高科技园区”等形形色色的项目，打着公共利益的旗号进行，但什么是公共利益的需要，我国土地管理法没有进行明确界定。［草案摘录］第44条：“为了公共利益的需要，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收的权限和程序，依照法律规定。”［专家意见］事实上，自物权法公开征求意见以来，围绕“公共利益”的界定就有两种意见，一种意见主张为了防止有关部门权力的滥用，维护被拆迁群众的合法权利，有必要对“公共利益”进行清晰的界定。但是还有专家认为，主张为“公共利益”作出明细标准的意见，初衷是非常好的，但是现实生活的具体情况是纷繁复杂的，从所有的情况中抽象概括出一个“公共利益”的具体界限，在技术上是很难达到的，而且这也不是物权法的主要任务。在上次全国人大常委会进行的第五次审议中，又有委员提出了这一问题。王涛委员说，依照法律规定，公共利益的需要，是征收集体所有的土地的一个理由，关系到集体所有土地征收的问题。因此，本法中必须加以严格规定，严格界定，以保护土地，保护农民的利益，严防土地流失。北京工商大学法学院王亦平教授表示，界定“公共利益”确实给立法者出了一个难题，目前的草案已经是立法机关反复权衡的结果了，但毕竟距离物权法的出台还有一段时间，立法机关有必要继续正视这个问题，给草案作出更完善的规定。》》私房70年后是否有必要收费［现状］根据现行法律规定，一般住房土地使用期限是70年，那么，居民购买房屋70年后，当不再拥有土地使用权的时候，该如何处理？［草案摘录］第149条：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期……建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应该支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”［专家意见］对于这个牵动着中国无数老百姓的话题，第五次审议的物权法草案作出规定，住宅建设用地70年后使用权届满的，可自动续期，居民需支付相应的土地使用金。采访中，许多专家表示，70年后土地使用权续期缴费的规定，虽然符合我国基本的经济制度和法律体系，但是从实际来看，可能目前的房屋都使用不了70年，就已经破旧。专家表示，随着城市化进程的发展，将面临着新一轮“拆迁、安置、补偿”的命运，既然未来70年的事情还说不清，到不如暂且不作规定。即便最终的法律保持现在的规定，将来国务院在制定相关的规定时，也一定要反复斟酌。》》开发商有无权利出卖车位［现状］如今城市私车激增，小区车库由于供不应求价格也“水涨船高”，很多业主质疑，开发商是否有权再把车位卖给业主？因小区车位的所有权人归属不明而引发的纠纷日益增多。［草案摘录］第72条第2款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”。［专家意见］全国人大常委会委员李连宁此前表示，在房地产的买卖过程中，基本上已经把车库、车位的土地买卖的价钱计算到房价中了，实际上业主已经承担了车库的所有费用，所以应该明确维护业主的利益。北京中伦金通律师事务所卢志强律师告诉记者，地上车位和地下车库的归属是不同的，由于小区的道路是归业主共同所有，所以车位也应该属于业主所有，但实际上，开发商要向业主收取管理费，这些管理费的性质是什么，该不该收取，收多少合适，在法律层面缺乏明确规定。“因此，今后的物权法有必要对车位和车库分别作出规定，为日常房产纠纷提供明确的法律依据。”卢志强表示。》》“民宅商用”需经谁同意［现状］多年来，城镇居民楼住户深受“民宅商用”之苦，五花八门的公司、店铺进入居民楼，甚至有的商户把住宅的大门变成窗口，居民楼内经常是顾客攘攘，废物满眼，噪音通宵达旦。［草案摘录］第75条：“业主不得违反管理规约，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房。管理规约未作规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经相邻的业主同意。”［专家意见］全国人大常委会南振中委员在8月份的审议中曾指出，草案目前的规定虽然有利于制止餐饮、娱乐业占用住宅、干扰居民生活的情况发生，但在本条的表述中，在餐饮、娱乐后面采用了“等”字，这容易使人误解为物权法主要限制餐饮和娱乐业对住宅的占用。为了保护居民的安宁权、休息权等人身权利，建议将这一条中“应当经相邻的业主同意”修改为“应当经有利害关系的业主同意”。卢志强也表示，民宅商用不仅影响同一楼层的左邻右舍，而且由此带来的油烟、噪音和顾客流，有可能影响不同楼层的业主，所以草案中规定的“相邻的业主”到底是指哪个范围，也有必要予以明确规定。》》楼顶广告牌收益该归谁［现状］现在一些临街的商品楼房及墙面大多设置有广告牌，对于这些设置广告牌所得收益，到底应该归业主所有，还是归开发商所有，经常引发纠纷。［草案摘录］第69条：“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同权利的权利。”［专家意见］据北京的房地产律师介绍，依目前的规定，楼顶广告收益归谁所有，关键要看设置广告的楼房是否属于公共区域，如果在公共区域以外，屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。全国人大内务司法委员会委员应松年表示，有人认为归业主所有，有人认为归国家所有，还是归这个楼的业主所有？各说各的，各有道理，因此他认为，现在已经引起了很多争议，物权法要说清楚这个问题。[][41]