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福州首个限价房用地交易流拍（案例分析）http://www.sina.com.cn 2006年10月30日 01:49 人民网-市场报
千亩保障房用地无人问津 10天内，竟无一家开发商报名参加竞拍，业界对此深感惊讶。 10月18日17时，福州市国土资源局拍卖大厅大门紧闭。根据计划，挂牌捆绑出让城区6幅社会保障房建设地块的拍卖会将于此时在这里举行。然而，由于没有开发商报名参加竞拍，此次拍卖会只能草草收场，这让相关政府部门颇感尴尬。 记者在一份土地出让公告上看到，此次上市挂牌交易的6幅限价房地产用地中，位于仓山区的有5块，位于晋安区的有1块，总面积达1026．82亩，将全部用于建90平方米以下住房。根据规定，位于仓山的保障房须按2800元／平方米销售，位于晋安的小高层住宅和18层及以上高层住宅须按3400元／平方米、3700元／平方米销售。政府部门公布的数据显示，今年一季度，福州市区商品房的均价为4159元／平方米，其中住宅交易价为3733元／平方米。与这样的均价相比，限价房每平方米的售价要比一般商品房均价低千元左右。 从全国范围看，尽管限价房利润较低，但不少开发商对其前景依然看好。以泉州为例，今年初，该市国土局举行的社会保障房建设地块拍卖会的竞拍场面就异常激烈。据地块最终竞得者——福建大升房产开发有限公司总经理庄成明介绍，拍卖会共吸引了9家开发商同场竞拍，大升是在付出了“比公告中的起价高出了30％左右”的代价后，才拿下这一地块的。“福州的这些地块没人要，这真让人惊讶！” 两大因素拒开发商于门外 竞拍门槛较高，投资风险较大，再加上时间短准备不足，这些都使开发商不得不保持观望。 对首次上市就出现流拍，福州市国土资源局一负责人分析说，这与政府对开发商入围门槛的限定有关。“由于是首次开发限价房，政府对开发商的资质和实力都有较高要求，如：参拍开发商的注册资金不低于1亿元、自2004年1月1日以来投资开发的住宅项目竣工总建筑面积达150万平方米以上、报名前20天内每日结算时点企业现金存款不低于15亿元、60天内须缴清成交地价款、竞得地块后社会保障房年度竣工面积不低于100万平方米等等，这些都极大地限制了开发商的竞拍资格。” 而在开发商看来，是否参与竞拍，主要取决于能否盈利以及投资风险的大小。对这两个问题，业内存在两种意见。一种意见是，排除加价情况，楼面地价最低为每平方米825元，这一价格看上去虽然不高，但由于房子实行的是限价销售，一旦在成本把控等方面出现闪失，开发商的利润就难以保证，况且土地成本目前还是个变数，因此，不宜参与开发。另一种意见是，由于开发总量大，再加上这样低价的房子根本没有销售风险，即便整个项目完成后仅有3％左右的利润，对于开发商来说也还是可观的。而且，在计算售价时，政府部门也已充分考虑了开发商的利益。因此，开发商可以参与建设。 福州大学房地产研究所王阿忠博士认为，对福州的开发商来说，限价房的开发不仅是首次，而且6幅地捆绑开发销售也是一个新课题。在没有经验可供借鉴的情况下，开发商需要足够的时间，对利润、套房的面积类型进行定位，并作出一个详细的规划。而这些地块从挂牌到拍卖不足1个月，开发商根本来不及充分考虑这些问题，这也就迫使他们不得不处于观望状态。 限价房兴建悬念犹存 流拍地块是否继续出让，建设规划和竞拍门槛是否调整，房屋售价是否提高，这些都直接影响着限价房的建设。 福州要开发限价房的消息经当地媒体报道后，引起了市民的广泛关注。在福州房价持续攀升的今天，买一套低价优质的房子，已成为许多市民的共同追求。然而，流拍消息的传出，则让大家倍感失望。 流拍后，福州是否还会开发限价房？什么时候开发？房屋售价是否会调整？对这些关系到切身利益的问题，市民不免担忧。 “尽管此次拍卖会流拍了，但对这些地块，政府还是会继续出让的。至于出让的确切时间，目前还不太好说。”福州市政府一不愿透露姓名的官员在接受记者电话采访时说。据这名官员介绍，在中央调控政策的影响下，目前，北京、上海、广州、深圳、武汉、大连、青岛等地相继推出“限价房”政策。今年初，福建省政府办公厅下发的《关于进一步规范房地产开发用地管理的通知》也指出，“有条件的地方可以采取限价房政策”。此次福州推出限价房开发，就是对稳定房价的新途径、新方式的积极探索。 而对房屋售价是否会调整，房产专家和开发商都给出了肯定的答案——2800元／平方米和3700元／平方米的限价不太可能被改变。这是因为，这一限价是福州市的相关部门根据地区的平均收入消费水平测算后，集中考虑了各种因素后得出的，有其合理性。 本报记者 俞凤琼 徐志南
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