桂立平：“搅局”四合院市场（先行者）

　　10月14日，全国首次四合院拍卖会举行，被拍卖的17套四合院全部流拍。正因为全部流拍，那些以买卖四合院为生的房虫们心里才更加不舒服。“哥们儿，你这不是砸价吗！”拍卖会结束不久，就有人给这次拍卖会的组织者、北京盛佳国际拍卖公司董事长桂立平打来电话。他们认为，拍卖会流拍会推动四合院的价格下探，让人们看淡了市场。

　　桂立平就这样打破了上百年来传统的四合院市场交易方式——房虫历来都在袖子筒里谈价钱，而拍卖会则是生怕别人不知道价钱。

　　桂立平对四合院有种特殊的执着，他说他四合院情结是：“我就是想看看四合院到底是个什么价。”

　　四合院市场可以说是

房地产行业中交易最为不透明、也最为神秘的领域。直至今天，四合院交易仍然在很大程度上延续着最为传统的交易方式。房虫挨家挨户地上门收集信息，靠熟人关系和伶牙俐齿去打动一户户卖主和买主，互相之间密切交流、互帮互助却又互相抢活、斗争。

　　与现代化的中介交易不同，房虫交易主要靠吃差价。这就注定这是一个鱼龙混杂的行业。有骗房主和买家的，也有被房主骗的。只要来了一个有兴趣购买四合院的港商，北京城的房虫便会互相传递消息，闻风而动。而所有猫儿腻的背后，全部在于一个深不可测的价格。

　　事实上，桂立平从2004年就开始与人合伙成立了四合院房地产开发公司。但是，他也搞不清楚四合院的价格到底该怎么评估。于是，这场以摸清价格为目标的拍卖会也不得不按照房虫们口口相传的传说来确定底价。

　　桂立平的基本做法是通过朋友打听行情，同时依据政府的拆迁价格来确定底价。但是桂立平发现，政府部门对四合院的行情也是一脑门儿糊涂。早期北京东西城的拆迁价格大约在8000元／平方米左右，后涨至1．5万元／平方米左右。但是德内大街的四合院拆迁价格高达3．5万元／平方米。在成交量上，政府也没有官方权威统计。桂立平参考资料得出的数据是年均成交30至40套。

　　至于严重影响交易的核心问题，各四合院的产权隶属关系，政府部门更是讳莫如深。桂立平表示，房虫们的生存之道除了吃差价外，另一项主要业务就是代理办理各种手续。当然，这种与政府管理部门打交道的手续照样可以吃差价，因为四合院的政策也是房地产行业最为模糊和不透明的政策。

　　这是一个相当耗费精力的过程。盛佳拍卖花费了数月的时间来评估价格。而更为麻烦的是劝说卖主接受拍卖方式和盛佳认为相对合理的底价。桂立平承认，吸引拍卖委托人的难度甚高。至于价格，见过很多房虫的卖主早已被吊高了胃口。就在盛佳准备好各项工作，一位港商也明确表示愿意举牌购买那套最贵的价值2750万元的四合院时，问题又出现了。10月13日下午，有关政府部门打来电话，17个待拍的四合院中，有10个不能对涉外人士出售。“如果没有这个插曲，那套2750万元的四合院应当能够拍出去。”桂立平很有把握地说。

　　不过，桂立平显然不是最失望的人。失望的首先是房主。与盛佳打交道的卖主已经开始重新考虑自己的底价。那些希望开发四合院的

开发商也不得不重新评估一下自己的未来收益。至于房虫，他们将要面临的是以后再想以动人传说说服交易人时，都随时会被人用这场拍卖会的事实噎回去。

　　四合院保护主义者华新民认为，在政府没有透明化四合院档案和严格执行保护政策之前，四合院市场交易必定困难重重。

　　（摘自《经济观察报》）

■ 姜洪桥