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国土部掀土地市场整肃风暴 开发商称将推高房价http://www.sina.com.cn 2006年10月25日 09:06 中国经济时报
■本报记者 周雪松 “如果土地成本提高50％，一个企业可能破产。”10月18日，山西某建材生产企业法人代表杨锐礼在接受中国经济时报记者采访时称。 进入10月，国家有关部门掀起了一股更为强烈的土地市场整肃风暴，矛头之一便是工业用地。国庆前夕，国土资源部急电各地，对工业用地出让价格进行调查，并要求于10月20日前将调查结果上报国土资源部。 国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春日前表示，如相关措施全面推开，地价总水平将有较大幅度的提高。虽然随后国土资源部就“地价将上涨50％”作出了澄清，声称“50％”一说只是针对工业用地，房地产用地出让价格将基本持平，但业内人士对此还是心存疑虑。 “工业用地（政策的调整）对房地产市场的影响是非常直接的。”房地产开发商四川恒河实业有限公司董事长刘自新对记者表示，提高工业用地价格，势必推动房价进一步上涨。 都是低价招商惹的祸 “过去在某些地方，工业用地几乎都是免费给的。”中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海告诉本报记者，此前，一些大企业和外资企业，在地方招商引资过程中，往往能够享受非常优厚的待遇，获得十分便宜的土地和税收上的优惠条件。 曹曾在长三角地区做过一项调查，调查结果显示：工业用地出让价格偏低，普遍在每亩10万元以下。“民营企业贵一些，其他性质的大企业一般都在3万元以下。”曹说，如果碰上汽车企业以及一些世界500强企业，许多地方政府通常实行的是“零地价”或只是象征性地收取一些费用。 杨锐礼也证实，在西部地区也存在类似情况。杨锐礼表示，由于土地便宜，企业在征地上普遍存在着贪大求全现象。“盖大车间，搞全封闭。一个小厂经常占地就是好几十亩，有的厂子甚至达到几百亩。其实，这些厂子中，很多效益并不好，根本用不了那么多，造成很大的浪费。” 曹建海将这种现象称之为“过度需求”。曹坦言，近年来，这种“过度需求”正在演变为投机性需求，进而出现了一种值得关注的现象——不少工业企业“不务正业”，大量囤地。 “因为土地太便宜，几乎是免费的，更加助长了这种不正之风。”曹建海说，这样的结果就是“需求脱离实际，能多要就多要。”为了达到多占地的目的，一些企业便在与政府搞好关系上下工夫，拿到土地后想办法更改用途。 “即使退一步说改变不了用途，这些廉价的土地在手里还可以升值。另外，把这些廉价的土地变成厂房再租给别人，也是一种生财之道。” 曹建海指出，近年来工业地产存在一定虚假的供不应求，导致耕地大量减少，生态被严重破坏，工业污染加剧，环境进一步恶化，从长远来说，还威胁到粮食安全。 权威统计显示，相当多的土地从地方政府手中流出，但政府并未从交易中直接获得丰厚的回报。 国土资源部耕地保护司司长潘明才近日表示：“从2005年的情况看，全国新增建设用地出让纯收益应该为763亿元，而中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有214．5亿元，其中中央部分约为70亿元。” 从上述数据不难看出，仅去年一年，全国新增建设用地使用费就流失近550亿元。 为什么会出现这种局面？分析人士认为，除投资拉动外，一个重要原因就是地区之间恶性竞争，采取各种手段竞相压低地价招商引资惹的祸。 违法严重将拿一把手是问 甘藏春近日指出：“今年我国土地调控面临一些新问题，其中最突出的就是工业用地低成本过度扩张。”同时，国土资源部耕地保护司潘明才司长日前在接受有关媒体采访时亦不无担忧地表示，地方政府为招商引资竞相压低地价这种恶性竞争现象大有愈演愈烈之势。 工业用地领域存在的突出问题已引起了有关部门的高度警觉。国土资源部正对工业用地出让价格进行全面调查。据悉，围绕建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，国土资源部目前已着手制定统一的工作方案和技术方案。今后，工业用地出让最低价不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地价格上涨已成定局。 记者近日在对广东、江苏、上海以及山西等地区有关人士进行采访时了解到，当地人士对这项政策普遍比较关注，但工业用地市场依然波澜不惊。有业内人士分析认为，由于相关政策仍在酝酿与制定之中，市场各方大多处在观望状态。 今年5月，国务院常务会议提出“国六条”，要求加强土地使用监管，坚决制止土地囤积行为；同月，国务院办公厅下发“九部委意见”，要求加大对闲置土地的处置力度；今年6月，国土资源部召开全国土地执法紧急会议，对各省查案工作进行明确部署，同月下发了《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》；7月，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，设立国家土地总督察及其办公室，向地方派驻九大国家土地督察局，监管全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用；8月，国务院发布了《关于加强土地调控有关问题的通知》（即国发２００６３１号文）提出，对本行政区域内发生土地违法违规案件造成严重后果的，对土地违法违规行为不制止、不组织查处的，今后都要追究有关地方政府负责人的领导责任。 特别值得一提的是，９月２７日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，对郑州市违法批准征占土地问题进行了严肃处理，相关责任人受到党内严重警告处分。而从１０月份开始，又一次土地清查的序幕已经拉开。 来自国土资源部的最新消息显示， 国土资源部正在与监察部一同抓紧完善土地违法违规领导责任追究办法，两部门将联合查处土地违法违规案件，对于土地违法情况严重的地区，将直接问责地方政府一把手，并将追究土地违法行为的刑事责任。 开发商：房价将进一步上涨 值得注意的是，不久前召开的国务院常务会议明确了三项重大的事项。这三项重大事项为：一是国家首次将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算；二是调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准；三即上文提到的建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。 据中国证券报近日报道，由财政部、国土资源部等制定的《土地出让金收支管理办法》草案已经面世，经国务院审批通过后就可以下发，而财政部有关负责人表示“办法”将作进一步修订。 知情人士称，未来土地出让金总额的１５％将用于农地复垦和土地整理开发，城镇土地使用税将提高两倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税则各将提高一倍。权威人士甘藏春日前也透露了类似信息。 甘藏春表示，如相关措施全面推开，地价总水平将增长三分之一到二分之一。甘说，不同用途土地地价受到的影响不尽相同，根据测算，工业实际用地的出让价格将提高４０％－６０％，而房地产用地出让价格将基本持平。 “工业用地价格上涨不光会影响到（对工业的）投资，还会推动房价上涨。”四川恒河实业有限公司董事长刘自新认为，工业用地价格上涨的情况下，住宅用地很难做到“独善其身”。这使得房地产市场在宏观调控背景下再生变局。 刘自新告诉记者，过去许多房地产开发商手中相当数量的土地是由工业用地演变而来的。他说，过去房地产开发商的土地成本比较低，如今，不仅地价上涨了，建材、人工、相关配套及税费等与过去相比，均出现了较大幅度的上涨。此外，各种强制性规范、安全标准，包括节能措施等要求也更加严格。总体来说，成本增加了不少。 “以广州为例，以前，每亩土地没有超过２０万元的，这几年，一实行招拍挂，价格一二百万就上去了。现在地价是过去的数倍。”按照这样的逻辑，刘自新认为，“房价该上去”。他说，工业用地价格的变化对下一步房价走势“肯定有影响”。 苏州市从事招商工作的一位政府官员表示，工业用地指标从紧，提价是好事，这样，土地使用价值提高后，门槛也相应地提高了，对项目要求自然就更高，将来对项目选择从优有好处。 “这项政策对沿海地区影响不大，但是对于工业化刚刚起步的中西部地区来说，影响会相对比较大。”这位官员说。 杨锐礼认同这种观点。他说，西部地区很多企业都是粗放型的，效益不怎么好，不少企业只能勉强维持，尽管提高工业用地成本可能使一些企业面临破产，但可以制约粗放式的发展，促使企业创新，提高产品的科技含量，更重要的是可以减少对土地这种宝贵资源的浪费。 “地方政府其实也是愿意工业用地卖个好价钱的。”曹建海认为，工业用地之所以被贱卖，或者是白送，与当前的税收体制、土地制度以及对干部的考核方式均有很大的关系。“舍不得孩子套不得狼。” “工业用地价格低还有另外一个原因。”曹建海说，当前各地共同存在的一种是工业用地价格低，但住宅与商业等房地产用地价格高，“地方政府普遍存在一种‘以地生财’心理，工业用地卖不了高价，便想法从住宅、商业等用地方面找补回来，所以住宅用地拍得越来越高。” 而新的工业用地政策是否对这种心理产生影响？上述政策出台之后，楼市又将发生怎样的变化？人们拭目以待。
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