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刘以宾:经济适用房并不适合政府把玩

http://www.sina.com.cn 2006年10月24日 08:56 中国经济时报

  ■刘以宾

  《经济参考报》报道:20日上午,中国房地产业权威高层会议——北京论坛在人民大会堂举行。会上,全国工商联房地产商会会长聂梅生的一番话很值得品味:住宅是一种商品,与其他的商品一样在市场经济中有一只无形的手在调控它的价格。但是,区别于其他商品的是住宅有双重功能,即既有商品属性又有公共产品属性。然而自从中国有了房地产市场以来,住宅的社会功能都被其强大的经济功能所掩盖,或者是没有被放在应有的位置上去。在房改以后的房地产发展中,商品房、货币化用以拉动经济是非常主动积极的,但是从民生方面来考虑住房问题是被动不积极的,其结果是廉租房存在不同程度的政策缺位、资金缺位、机构缺位问题。缺位就应当及时补位,住房的两重性一腿长,一腿短,正在对我国的和谐社会形成冲击和影响。

  根据聂梅生的观点,所有的住宅都具有商品属性和公共产品属性。假如说商品房具有一定的公共产品属性,那么,经济适用房主要表现的就应该是公共产品属性。不过事实远不是这样,据说北京有的经济适用房相当豪华,某人五年前买的一套房近期出手竟赚20多万;还听说,开着高级轿车住经济适用房的大有人在,而眼巴巴等着购买经济适用房的家庭却几年等不来结果……这样一来,经济适用房还有“公共产品”属性吗?

  打一开始,“经济适用房”就是一个属性、定位表面上清楚而实际上糊涂、不伦不类的概念。正是因为这种糊涂和不伦不类,导致了以往实践中政府的目标模糊、政策失灵和处境尴尬。假如定位于“商品”,就应让市场看不见的手去指挥它的运行;假如定位于纯为解决低收入人群“居者有其屋”问题的东西,就应该主要由政府“看得见的手”予以操控。而地方政府操控经济适用房普遍的状态是:处在想“把玩”和不想“把玩”之间,即使真心想“把玩”,根本也“玩”不转。

  仅仅从字面上看,“经济适用房”就是一个模糊概念。它主要强调的是“经济”和“适用”,问题是什么叫“经济”?经济学家强调的也许是成本最小、收益最大,企业家看重的也许是规模最佳,而老百姓认为的可能是便宜“划算”。至于“适用”,则更加说不清,例如无论是有钱人买豪华

别墅还是没钱人买两居室,无论是大款开奔驰、
宝马
还是下岗工人骑自行车或坐公交,都会认为是“适用”的,它既无法定性,更无法定量。也就是说,“经济适用房”概念本身无法确认它是商品还是非商品,无法分清它是出于商家的趋利性鼓噪还是出于政府的公益性动机。

  “北京市住房建设规划”2006年-2010年一经公示,经济适用房的政府回购成为关注的焦点。“回购”是一个决心把它“玩”转的新姿态,但正因为经济适用房具有的某些先天缺陷,政府“把玩”起来将会相当吃力和棘手。

  以往售出的经济适用房,有人说它是“准商品”,实际上无论在建造者、出售者还是购买者眼里,它都是地地道道的商品。是商品就难免遵循市场规律,是商品就无法限制购买者保值、增值抑或通过出租、转借而营利的动机。从另一角度看,只要是在合法基础上达成的商品交易,即使这种交易不那么公平或当时交易规则不尽完善,契约的严肃性也必须维护,私人财产也必须受到应有保护。一个很现实的棘手问题在于:政府“回购”已出售的经济适用房,是把它当成商品还是别的什么东西?假如当成商品,就应尊重拥有人自愿交易的权利,就应依托市场协商交易价格。如果政府以现实市场价把这些房子“买”回来,它又有什么所谓“内循环”的意义?

  今后新建造的、将在政府操控下“内循环”的经济适用房,按说应远离商品属性,但只要它作为被买卖的对象,其“商品”性就不可回避:其一,即使政府给予土地使用的最大优惠以及税费全免,即使政府财政给予一定比例的补贴,但建材仍需从市场购买,承建商的利润仍需考虑同业水平,于是其销售定价不可避免地需要进行“市场化参照”。其二,即使政府完全有能力确认购买人资格,即使购买人得不到完全产权,那么一经购买,同样应被视为私产,权益同样应被保护。其三,个人及家庭财务状况不可能一成不变,假如由于各种原因,经济适用房拥有者一跃而脱离低收入群体,从公平角度看,也就没理由继续享受这项福利,问题是卖出去的东西能否收回,政府将以怎样的价格收回?其四,只要经济适用房以“买”与“卖”的方式进行“内循环”,就会成为实际上的“内部市场”,政府与这个“市场”将建立怎样的关系?政府将以怎样的原则、思路制定这个市场的游戏规则?

  关于经济适用房,过去政府虽然基于公益目的而有所投入,但公益性产出实在太低。既然它已蜕变成了一个非驴非马的“怪种”,既然把它变成“纯种”已几乎不可能,既然政府无法“玩”得转它,还是把它放归市场为好。在解决低收入人群住房保障方面,政府则应该有自己的方式。今年“两会”期间,全国政协委员、广州番禺祈福新村

房地产有限公司总经理彭磷基曾递交《加大廉租房建设力度,用廉租房取代经济适用房》的提案,很值得引起政府的重视。这是因为:唯有以“租”的方式解决低收入人群的住房问题,方能从根本上消除其“商品”属性和私产特性,并杜绝腐败和享有这一福利的不公平现象。其一,廉租房成本更低,“流动性”更强,且更适合由政府直接进行管理;其二,由于廉租房已完全不具备保值增值的市场功能,其房型、面积无法达到有钱人的居住要求,可解决政府审查资格的难题甚至根本用不着审查,并基本消除该领域的权力寻租现象。

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