退房潮袭上海楼市带来信用危机 开发商忧心忡忡

　　近日，备受瞩目的上海退房案终于有了说法：法院一审判决开发商应退还房款，收回价格已大大“缩水”的房屋。有关专家指出，这起近5年来上海首次出现的退房集体诉讼，无疑给宏观调控下渐渐吃紧的开发商亮了一张黄牌，楼市有涨有跌，开发商在博弈楼市、节节推高房价之时，是否也应该对房价下跌的风险有所预期？

　　退房潮袭击上海

　　去年年底，上海地产十强之一的大华公司遇到了大麻烦：它所开发的楼盘水岸蓝桥的89名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明将集体停止偿还房贷。一时间，上海楼市“风云”乍起，十几个楼盘先后发生集体退房事件。

　　据了解，

房价下跌是退房风起的真实原因。2004年下半年，水岸蓝桥的房价每平方米还只有五六千元，2005年春节前后，“疯涨”到13000元甚至更高。可到了2005年下半年，楼市宏观调控趋紧，该地区房价最低跌到每平方米8000多元，而且不少房子是带新

装修出售。如此一来，买房人房子还没到手，每套房价格就“缩水”了三四十万元。与此同时，上海另一个楼盘地杰国际城40余名业主也要求团退。当初，地杰国际城的房价每一次开盘都要拉一个涨停板，从6200元/平方米开始，第四批已经到了9000多元/平方米。4月国家抑制炒楼的组合拳打出，地杰国际城第四批的购房者中大多数投机者拿到号后最终都没有买房，很多人放弃了购买权。到了今年10月，新的房源推出，价格只有6000多元/平方米，由此提出退房要求的业主达到了70多户。因退房要求未获开发商回应，一些业主将联名信送到开发商、贷款银行和贷款担保公司手中，明确表示将集体停止还贷。

　　上海业主们的退房理由当然不能是市场价格，他们找到了交房过程中一些不完善之处。在过去房价上涨期间，严重的工程质量问题只会带来索赔的要求，有的业主因房价飙升而不敢找开发商理论；而今房价一跌，业主开始频频借质量问题找开发商的麻烦，甚至引发集体退房事件。据称，目前在积极退房的人中大部分是投资客。这些投资客中，外地人、境外人士占有重要比例，其中温州人就扮演着重要角色。

　　在要求团退的业主中，很多人把自己的行为叫做“维权”。有趣的是，不少律师并不认同他们的观点。房产纠纷的裁定标准都是以合同为准。一般来讲，只有出现重大工程质量隐患等情况，购房者才能成功退房。并不是所有的瑕疵都能成为退房的正当理由。对于买房人来说，买了房子以后房屋价格的涨跌应属于商业风险。这种风险是随着购房合同的生效就从开发商转由买房人承担了。除非开发商在销售房子时曾对前期业主做出“购房保价”的承诺，但“购房保价”必须写进合同。事实上，绝大多数退房的理由都不充分，有的称银行贷款办不出，有的贷款贷出来了买家也拒不签字，还有的借口开发商延期交付、配套设施没跟上等。

　　开发商博弈退房潮

　　目前，要求退房的业主们最关注的问题是他们的要求能否实现。对此，一位权威人士表示，从法律的角度来讲退房很难，因为此前双方是有购房合同的。根据国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，但目前业主退房的理由仅是价格问题。

　　近日，备受瞩目的上海退房案一审判决开发商应退还房款，收回价格已大大“缩水”的房屋。分析人士表示，在银根日益收紧、资金链普遍趋紧的行业大背景下，这对于开发商而言，无疑是雪上加霜。但“疯狂”总得付出代价。开发商之所以遭受如此惨痛的教训，是因为在楼市一天一个价的疯狂日子里，他们压根儿不曾想到房价下跌的风险，更没有做好这方面的准备。对于上海涌现的退房潮和最近的判决，使开发商们感到忧心忡忡，并将希望寄托在政府干预上。“相信政府不会眼看着大家都来退房，毕竟这不利于社会稳定，”一位开发商坦言。

　　业内人士认为，上海退房案购房人胜诉，是一个积极的信号。房价只涨不跌那是

神话。开发商不要生活在神话中，更不要指望政府帮忙，楼市调控的最终目标就是要市场健康发展。

　　退房背后的信用危机

　　购房者采取了如拒绝收楼、停止供款、甚至走进法庭等手段要求退房，主要是当事人出于对自身利益的保护和风险规避动作。但为什么购房者公然的把“违约”来作为规避经济风险的手段？并且，这些公然违约的行为能得到了众多的舆论支持？这才是退房潮背后值得关注和思考的问题。

　　信用是市场经济的基石、契约是信用保证的一种形式，但综观整个房地产市场，信用危机几乎无处不在。关于诚信问题，之前大家关注的焦点主要集中在开发商、中介机构等企业身上，而忽视了对于其他市场参与主体的洞察。上海退房潮，除了让我们去检讨地产市场自身存在的体系问题外，也应该重新思考整个社会的信用体系和信用观念，包括企业信用、民众信用以及其他市场参与主体的信用等。

　　先说企业信用。自市场化以来，关于房地产方面的投诉一直是3·15热线最热门的话题之一。但这么多年，这种局面并没有得到有效的抑制或改善，如虚假广告、建筑质量、违规操作、侵占业主利益等问题层出不穷。综观这些问题的根源，一方面，开发商在很大程度上能够把控舆论的话语权；另一方面，市场监管和治理力度太弱，企业违规成本太低，在这种情况下，企业信用保证基本无从谈起。

　　再说公众信用。作为市场最重要的参与者之一的消费者，其购房遭遇固然值得同情，但消费者契约精神的缺失让人汗颜。在发达的市场和社会体系中，信用破产让人寸步难行；而在上海退房潮中违约受到保护并为民众所认可，这不利于法制社会的健全与发展。由此可见，作为市场经济基石的“信用”，在我们众多的市场参与者的眼中并不是行事的原则，而仅仅是一种利益博弈的工具。而信用体系的缺失，不仅大大增加了流通和交易成本，也为市场经济埋下了隐患。因此，对于依旧处于发展中的中国房地产行业来说，信用危机亦应引起足够的重视。

　　来源：中国证券报 记者：林华