房产跌 油价降 世界经济亮起双跳灯？

　　

本报记者 陆绮雯

　　■

　　房屋支出是民生经济范畴中最主要的生活成本，石油消费是产业经济范畴中最主要的生产成本，因此房屋和石油的价格绝对是世界经济气象的晴雨表。

　　如果说房产市场和石油市场的繁荣是推高这一轮世界经济景气的关键因素，恐怕没有人会持异议。眼下，价格的急剧调整让曾经对房屋、对石油一掷千金的人们不得不犹豫，经济学家们的不安得到印证，是非理性价格正常的调整回归，还是对未来经济向上发展信心缺失的表现？房价和油价会否就此一蹶不振？世界经济会否亮起应急的双跳灯？

　　房产跌的“泡沫说”

　　谈泡沫，目的或许并不在于究清到底有没有泡沫，有意义的是，做好足够应对“泡沫”的准备。

　　房地产市场，尤其是美国市场的降温迹象是从今年开始明显起来的。雷蒙德金融公司首席经济学家苏尔特最近发出警告，美国历史上最大的房地产泡沫正在破灭，其影响将不仅限于房地产市场和股票市场。更令人担忧的是，这种影响不仅会使美国经济陷入衰退，还可能冲击世界经济。

　　统计报告向我们展示了美国房市由盛转衰的画面。今年第一季度美国住宅价格比一年前高出12.5%，相比去年第四季度同期的13.3%有所下降，是一年多以来最低的评估值。联邦住房企业督察局公布的报告显示，第二季度美国平均房价增长放缓到1.17%，而去年同期涨幅为3.65%，这是该机构自1975年开始保留记录以来的最缓慢增幅。全美房地产经纪人协会的数据表明，6月份美国4个主要地区的

二手房销售与去年同期相比都出现了滑坡，全国范围的销售数量同比下降了9%；到8月份，美国二手房销售中间价同比下降1.7%，为1995年来首次同比下降，二手房销售同比下降了13%，同时，美国市场上的待售房屋库存也增至392万幢的历史高位，据估算，至少需要7个半月的时间才能消化眼下的过度供应，这样的库存销售比也创下了13年以来新高。而中介获利降到十年来最低水平足以说明市场陷入萧条。

　　美国商务部10月初公布的报告还说，8月美国的新房开工率猛降6%，是2003年4月以来的最低水平，也是美国新房开工量连续第3个月下降。美国一家研究机构预测现有住宅销售价格的中值将在2007年下降3.6%，预测如若应验，这将成为自20世纪30年代经济大萧条以来美国房价首次全年下跌。

　　华盛顿经济政策与研究中心主任迪恩·贝克认为美国的房地产价格将有20%-30%的向下修正空间。他说，尽管房地产业市场有地区性特点，但当很多地区都有泡沫的时候，影响就将是全国性的。这句话用在全球市场同样适用，有人将这一轮全球同步的房价上涨归因于美联储曾经的低利率政策，某种程度上，确实是美国的资金向全世界输出了房产繁荣。而且，与南非、新西兰、丹麦、法国、西班牙、英国、爱尔兰等国相比，美国的房价涨幅并不算高。

　　于是，和美国同步的下落似乎也不可避免。国际

货币基金组织（IMF）日前发表预测，未来30年内，全球房地产市场的繁荣景象可能会逐步消退。由于加息和

宏观调控的作用，美国、法国、西班牙、新西兰的房地产市场都陆续出现不同程度的降温。IMF首席经济师拉詹表示：“我们可以感觉到全球房地产市场已经开始有降温的迹象。”最近一项调查表明，截至今年3月，全球楼市的住宅平均价格在一年内上升了6.1%，相比2004年楼价高峰期的按年递升10.9%，升幅明显放缓。

　　拿法国来说，法国平均房价继7月下降0.3%之后，8月又下降了1.1%。法国全国房地产联合会说，房价连续两个月下降为法国房地产市场近10年来首次出现。其中，8月份法国公寓楼的平均售价比7月份下跌1.7%，而独立住房的售价下降了0.2%。近期法国房屋交易量也呈下降趋势，而2006年租金收益增长预计也将是7年来最低的。法国就业、社会团结和住房部长博洛9月19日在法国国民议会接受议员质询时也表示，法国房地产价格将在今后两三年“明显下降”。

　　西班牙、英国、加拿大等一度走在房价增长最前沿的国家都进入了调整期，在下行通道中，谈论曾经的高位是不是泡沫没有任何意义，还是关心“硬着陆”还是“软着陆”比较实际。IMF认为，房价的缓步降温不会对全球经济增长造成重大冲击。拉詹说：“我们不预期会出现剧烈的崩盘现象。”经合组织指出，如果房地产价格的回落是缓步进行而非骤跌，那么全球经济将不会受到重大的冲击，相反，它仍将持续增长。

　　世界银行经济学家拉古拉姆·瑞占的观点代表了很多经济学家的看法：“我们正在目睹一场房地产市场的冷却运动。但是我们预测不会出现萧条”。

　　油价降的“阴谋论”

　　油价下降的消息来的多少有点意外。

　　9月5日，世界第二大石油公司雪佛龙公司宣布了“重要里程碑式”的发现：墨西哥湾的原油储量可能达到150亿桶。如果发现属实，这将成为美国最大的一个油田，并使美国石油储量暴增约50%。当天纽约石油期货价格一度跌破每桶69美元，降至三个月来最低点。

　　几个月前，曾出现每桶接近80美元的天价，如今，油价已经跌去约1/4。10月12日，纽约原油期货下跌至今年以来最低点，国际能源机构（IEA）前一天发布的国际石油市场月报是促动油价进一步下滑的原因。报告将今年全球原油需求增长预测从1.3%调低至1.2%，同时还将明年全球原油需求增长预测从1.8%下调至1.7%。IEA表示，高油价令发达国家的石油需求萎缩，这是20年来的首次。

　　专家分析，本次石油价格进入下行空间是地缘政治缓和、用油高峰期已过以及投机资金对后市不乐观而抽离等综合作用的结果，尤其是美国原油库存大增使得欧佩克减产100万桶的消息也没有起到多少提振油价的作用。截至9月份，美国商业原油及成品油库存为10.89亿桶，为1998年来最高。

　　美国的石油库存平抑了油价，同时也引发了“阴谋论”。问题在于与油价相关的基本面因素没有质的变化，但油价偏偏在美国国会11月的中期选举前降温，并且，随着油价的一路下探，布什、共和党的支持率在回升。种种迹象很难让人不产生联想。

　　除了增加石油储备的“反常”行为，《华盛顿邮报》还列出了其他诸多支持“阴谋论”的论据。首先，美国人认为是和布什家族关系密切的石油大国沙特在背后出力。眼下，欧佩克成员国都在做减产以制止油价下跌的努力，沙特却坚持要到12月欧佩克部长级会议上再讨论减产问题，这无疑为中期选举赢得了时间差。高盛集团的动作也被认为是布什政府幕后指使的。高盛近期3次调整或削减汽油期货，花旗集团石油分析师称：“高盛的举动给了油价以重压，是油价下挫的重要原因。”要知道，布什新任命的财政部长是高盛集团前首席执行官保尔森。

　　还有最重要的一层原因是，石油公司和共和党的“捆绑利益”。据美国广播公司著名主持人泰森·斯洛克姆披露，2001年以来，石油公司所提供的总共6300万美元政治捐款中，80%都进了共和党的腰包。民主党则是石油公司们非常“感冒”的，民主党议员一直要求调查石油公司的巨额利润，还一直要求增加对石油行业的税收。

　　民众的眼睛是雪亮的，盖洛普调查公司9月底进行的民调显示，约有42%的美国人认为布什为拉选票在搞小动作。虽然也有专家对白宫是否有能力操控油价表示怀疑，但不论“阴谋”与否，美国是石油大炒家的身份不容置疑。石油集团、对冲基金等不断在石油市场上制造新闻的玩家们，都是美国政府可以利用的棋子。

　　房价、油价做加减算式

　　房价下跌，油价下降对全球经济来说到底是好事还是坏事？这个问题似乎永远不会有绝对的答案。硬币都有两面，从一个角度来看，低价是好事，但从另一个角度来看，完全可能是坏事。因此，下跌的房价和油价对各个经济部门的影响就像做着加减法，这里是正效果，那里是负效应，加起来的总和便显现其对世界经济的作用。

　　有评论说，目前的住房市场繁荣以何种方式结束，可能决定着整个世界未来数年的经济发展走向。今年第二季度美国经济急剧减速，增长率由第一季度的5.6%降至2.6%，由于消费者支出在美国经济中占2/3的比重，因此，消费疲弱是经济走低的主要原因。美商务部报告显示，8月份美国消费开支经季节因素调节后比上一季度仅上升0.1%，为去年11月以来最低增幅。经通胀因素调节后，消费开支实际下降0.1%，是去年9月以来首次下降。

　　经济学家们判断，美国消费者的开支趋势还将是继续走弱，使消费引擎放慢的最大动因是房产市场的不景气。首先，房产价格的下跌使得原本感觉良好的“千万富翁”、“百万富翁”资产缩水。2003-2005年，美国家庭净资产分别增长了13%、9.7%和8.5%。据美联储最近报告，今年第二季度美国家庭净资产为53.3万亿美元，仅增长了0.1%，为4年来最低增长，经通胀和人口因素调节后，该季度美国家庭净资产实际上是下降的。由于房地资产占美国家庭净资产起码1/3，因此，按趋势来看，美国人的家庭财产还会继续缩水，要他们在这样的情况下恢复消费信心，估计没有什么可能性。

　　更糟的情况是，有很多消费者在过去房产繁荣的时候，把房子当成提款机。美国人把增值了的房产进行抵押再贷款，其中半数用于消费，如今这部分用于支撑经济的消费不复存在。这一点也是房市萎靡会比股市萧条造成更大伤害的原因之一。因为人们不太会借钱买股票，但买房十有八九会借钱。IMF的一项调查发现，在富裕国家，房价泡沫破裂后的平均产出损失是股市泡沫破裂的两倍，而且通常导致衰退。

　　人们有理由相信房市崩溃对经济无异当头一棒的根据还在于：房市萎缩会直接导致失业率上升、收入减少。资料表明，美国2001年以来创造的全部就业机会中，有2/5来自与住房相关的部门，如建筑装潢、物业管理、房产经纪等，在2004年和2005年，住房市场新增就业岗位占美国新增就业岗位总数的15%，每月大约2万个。

　　美联储主席伯南克说，房地产正在经历一场“相当大的回落”，这将导致今年下半年美国经济增速减少一个百分点。《华尔街日报》对56名经济学家的调查则预测，下半年美国经济增长率为2.7%，远低于上半年的4.1%。高盛经济学家哈祖斯进一步预计，2007年房价下跌将使得美国经济增长减少1.5个百分点。

　　当然，很多人还是比较乐观的，认为降温是事实，问题也不少，但还不至于拖垮美国经济。英国和澳大利亚的经验告诉我们，过度繁荣的房产市场是可能实现软着陆的。房市20%的高速增长后，两国利率上调，经济增长放缓，但都避免了衰退。

　　咨询公司全球视野的首席经济学家贝赫拉维什认为，随着全球房地产市场呈现降温态势，明年世界经济增长水平将会从2006年的3.8%下降到3.3%。“全球经济将会持续乐观前景。”况且，考虑到油价下跌的缓冲作用，美国经济、世界经济的前景还不是那么阴霾。

　　虽然多数分析认为房市萧条的负作用要远大于油价走低对经济的贡献，但综合两种因素，决定了经济节拍只会放慢而不是被打乱。能源价格的走低一定程度上会增加消费能力，缓解通货膨胀压力，削减制造等行业成本，对经济状况改善有着积极意义。欧洲央行理事、卢森堡央行行长默施10月12日称，油价下降有利于经济，可能缓解近期的通货膨胀。然而，不同的声音却是，高企的油价没有让经济列车减速，凭什么指望走低的油价担负起提振经济的重任？况且，很多的观点相信，这轮油价下跌是需求下降这种预期下的产物，因此，因为对世界经济前景担忧而下落的油价绝不能为经济改善带来更多好处。

　　还有很多专家干脆认为，此轮油价下跌以及随之带动的其他初级商品价格下跌是因为经济减速造成的，它为世界经济亮起了衰退的警示灯。有预测说，这轮经济强劲增长会在今年结束，2007年世界经济将经历拐点。