新快名人堂：遏制房地产市场外债冲击

　　作者：梅新育

　　在房地产市场已经成为当前宏观调控乃至民怨焦点的背景下，与房地产市场有关的跨境资本流动总是格外引人注目。

　　在刚刚发布的国家外管局《2006年上半年中国国际收支报告》中：“投向房地产业的中长期外债较上年末增加了13.97亿美元，增长了20.66%”。在专栏5中，进一步提供了更详细的房地产市场资本流动数据：2006年上半年，外资房地产行业新借外债为17.35亿美元，同比增长203.32%。截至2006年6月末，外资房地产外债占全部房地产外债的比例为92.13%。外资房地产企业依托境外银行和境外股东，大量借用外债，外资房地产行业外债总量呈逐年递增趋势。且境外机构和个人购买境内商品房增长较快，上半年境外机构和个人购买境内房地产支付的外汇为21.47亿美元，同比增长约45%。

　　对于中国庞大的外汇储备而言，不足20亿美元的房地产市场外债更不足以直接影响我国国际收支的稳定性。

　　问题是这些资本投入的是泡沫横飞的房地产市场，而在任何一种资产市场上，投机者如果单纯依靠其本金发起攻击，其冲击力并不足以令人心惊胆战，其可怕的破坏能力主要源于强大的融资能力。因此，阻滞房地产市场外资融资，就能够有效地限制其炒作能力，因为此举通过妨碍其杠杆融资抑制了投机者的预期收益率，通过阻碍其快速套现而抑制了投机者的投机倾向。

　　遏制外债对房地产市场的冲击，有直接、间接两途。

　　在直接渠道，我们需要多管齐下加强对金融机构房地产贷款的监管。一方面，我们需要强化直接的管制措施，包括加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险；另一方面，我们需要调整商业银行不同资产的风险权重，提高房地产贷款的风险权重。单纯就限制海外投机者而言，我们应规定境内银行（含外资银行）不得为非居民个人和境外机构在境内购买商品房提供外汇按揭贷款，以遏制非居民个人和境外机构的投机性炒房。《境内外资银行外债管理办法》无法限制外资银行在境外向房地产开发企业和个人发放贷款。特别是如果外资银行与境外基金、内地房地产开发企业联手，他们可以通过“回购协议”方式规避对借用外债的管制，其流程如下：内地

　　对这种变相债务投资方式，我们需要加以防范。

　　在间接渠道，我们要看到，流入中国房地产市场的外债之所以能够迅速增长，根源在于存在对这类资金的需求。例如在北京，2000-2002年房地产开发企业平均资产负债率竟然高达81.2%。由于自有资本严重不足，多年来中国房地产开发企业高度依赖各类银行融资。某些房地产开发商盲目追求高速扩张业务，资金极度紧张，一旦遭遇宏观调控，不寻求引进外资，就只有死路一条。因此，我们还需要促进房地产企业的合理重组。

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