调控房价要靠中央政府拿大主意

　　■本报记者谢丽佳

　　“从去年两会以来，抑制房价暴涨成为全社会最关注的话题之一，两会众多代表委员的建议，广大民众的呼声，中央八部委两次联手动作，红头文件不断出台，但在这样‘十二道金牌’连连出招之下，房价逆势飞扬，增幅最高达40％甚至更多。”近日，中国管理科学研究院研究员李开发接受中国经济时报记者采访时指出，国务院关于抑制房价暴涨的政策措施被诸多因素几近化解。

　　那么，如何才能有效调控房价，引导房地产业步入健康的发展轨道？李开发向记者表示，应从三个层面切入，针对房价问题对症下药。

　　统一调控观念

　　“首先，最重要的是要从观念层面切入。要改变房地产是国民经济支柱产业的错误提法，要优先保证制造业、科技创新企业、农业获得更多的资金扶持，要保证广大中低收入阶层有能力购房，要把多年倡导的但数量极小且分配不公的

　　他说，部分权力部门与房地产开发商形成利益共同体，金融部门希望已经放出的房贷安全，地方政府把拉动房地产作为税收的主要来源之一，政府部门出台的多个文件，相当一些名为调控实则助涨房价，在地价与房价中间的大量灰色收入俘获了一批政府官员。有些媒体为获得房地产的巨额广告费偏重于发表支持房价上涨的意见，一批学者用庸俗的市场需求导向理论来解释涨价合理的观点。

　　由于上述种种原因，国务院文件精神、进一步打压房价的政策被敷衍了事；出现了向国家政策叫板的问题，令不行禁不止的问题，不统一思想是不行的。怎么样统一思想？答案是统一到保持与努力实现国民经济持续增长上来，统一到公平优先兼顾效率上来，统一到建设和谐社会上来。

　　清理“助涨”政策

　　其次，要清理一切有利于房价上涨的政策文件，或者暂停执行相关文件，特别是涉及到城市建设类指标的考核、房地产开发、城市ＧＤＰ考核文件。

　　要出台并考核制造业发展、科技企业数量与质量考核指标，出台考核居民人均收入、房价收入比的相关文件，考核中小企业贷款发放数量、考核企业创新产品的个数与总销售额，考核工业企业效益指标，考核就业率。用这些真正体现国民经济竞争力、与老百姓生活小康指数相关的指标代替那些落后的有负作用的指标，从政策层面纠偏矫正，回归到转变增长方式、促进经济持续增长上来。

　　出台专项文件

　　“第三点，则是要出台专项文件，坚决遏制房价上涨势头，并使房价缓慢下降，回归理性。”李开发将调控房价的专项文件归为四类：第一类是指导性文件，针对购房条件、房产类型、指导价格、调控方式的，主要是引导房地产业健康发展的方向，保障中低收入阶层购房需求。

　　我国的房价为何超常上涨？主要是购房越迟、房价越高的心理作怪。一窝蜂购房、超前购房，超能力购房盛行。文件要明确，只有在城市生活和工作的人群才是房屋的主要购买者与消费者。而且应将房产消费分为三类：一是商品房，由市场供应、市场调节，政府控制总量、控制区位。从总量上看，其应占整个房屋供应量的30％左右，不宜超过40％，供较高收入者、改善住房条件者和其它不符合购买保障类住房者购买。由于群体条件较好，商品房的开发应有70％安排在市区的郊外。例如，北京市应安排在五环以外。本市户口，房贷可贷70％；国内外来户口，首付建议为50％。

　　二是保障性住房。从量上来看，我国是占世界人口1／5的大国，保障的条件只能参照新加坡与香港等国家和地区的情况，再根据城市的实际情况酌情有所调整。保障应与国情、国力相适应。保障房的主要需求对象是中低收入群体，是公交车上班族，因此，保障房的70％应安排在市中心区。

　　原则是城市人口一户或一生只能享受一次，保障房不得转让、出租，不得闲置，如有能力购买商品房的，可退出保障房给政府、并获得相同面积的补偿，不得私相授受。外来人口在城市工作，应当纳入城市保障房供应范围，但应明确具体条件。以北京为例，年满25周岁且无房的北京市居民、在北京工作的外来人口（常驻）均可获得。条件是外来人口在北京市就业满5年、有劳动部门留存的企业职工名册可查、并向所在地交纳个人所得税的人员，可拥有保障房购房资格。

　　应对北京市外来就业人口进行登记，凡满5年的即可列入保障房享受资格。关于保障房的标准，参照新加坡等地的做法，建议单身户为25平米、新婚户为40平米、多人户为50到75平米（以上均以建筑面积为例，下同）。

　　关于保障房价格，建议按市三人户年均收入的6∶1考量。依北京市2005年情况，3人户50平米总价四环内不超过30万元，五环内不超过25万元。北京市相关部门应对需购房户进行全面摸底登记，对总需求量进行逐年排序，最长时间待房者不超过5年。保障类住房应占房屋供应总量的50％以上，房贷政策可贷30年80％。关于保障房的价位，政府应在出让金中少收一块，建筑工程招投标实行在资格合格的前提下最低价者得的办法。其它相关税收可一应豁免。

　　三是廉租房。供应外来临时性民工、城市特困户，可分别对待。对待外来临时性就业者，人均面积8－20平米，每平米月租金30－40元左右，鼓励合住，统一管理。对本地户口的城市特困户，家庭的，以35－50平方米为宜，月租金不超过每平米10－15元，必要时政府可给予适当补贴。廉租房应由政府投资，总量应不少于10％，且应安排在市区较好位置，方便就业与生活。

　　第二类是限制性规定，主要是针对购房人，目的是防止投资者哄抬房价、专业炒房包括外资炒房。外国人买房可参照国外的做法，工作、居住三年内不得购买住房，对外资不遵守规定、变通购房的应给予相应的处罚。

　　本国人民不在居住地（未在其它城市工作）而在其它城市购房者，需申报资金来源，应征收20％左右的消费税加以抑制。对炒房与资金来源不明的应禁止购房。鼓励重奖举报并查处违规购房。此外，应参照英国的做法，控制第二套房消费，政府可开征空置税，建立全国第二处房产登记制，同时提高第二处房产的新交易税率。

　　“第三类文件是规范房地产市场秩序，调整房地产市场结构，打击房地产市场上恶意炒作、投资炒房和各类违规行为，引导房地产业健康发展。”李开发表示，房地产市场目前的主要目标要实现软着陆。

　　建议政府与开发商协商，用原价回购其中70％土地用于保障房开发，或者政府用其它地段土地给予置换，其价款可相互抵冲，也可冲抵税款，原有土地用于开发保障房，可免除新开发地段的所得税。

　　开发商开发房地产项目，其形象进度只有完成房屋封顶工程时方可实施房屋预售。商品房开发，实行形象进度贷款，完成基础工程时可落实贷款指标的20％，建筑物封顶时可发放贷款指标的50％，到期贷款不能如期归还的，可加大3－5倍的罚息力度。

　　第四类是禁止性文件，主要是防止房地产业商业贿赂，防止官商勾结以及贪污渎职、违法乱纪的惩戒性规定。

　　李开发指出，近几年来，许多政策实施效果不佳，关键在于政策的破绽太多，规定不到位，容易变通破解。有的是政策本身不对路，或是惩罚性规定虚置。在新加坡，政府明文规定，任何人在买卖组屋时，必须提供翔实的资料，如果一旦发现虚报，将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，严重者两者兼施。

　　针对我国目前在许多方面无法可依、有法不依、执法不严的情况，要加快制订相关文件，明确保障性住房的购买条件，对违规购买的不仅要坚决退房，而且要处以重罚，对购买保障性住房后闲置、甚至出租的，应当收回保障性住房，从重罚款，对获得收益超过一定额度的应用刑罚进行惩处。

　　“制订上述四类文件无疑是特别困难的事。”李开发表示，关键还是要中央政府拿大主意，下大决心。虽然，动真碰硬的阻力很大，但是，相关规定若能得以完全实施，房价平稳回归，房地产市场健康发展就会早日到来。