专家提问京沪广住房建设规划

　　■本报记者谢丽佳

　　日前，京沪广三大城市住房建设规划（2006－2010）公示。中国管理科学研究院研究员李开发近日接受中国经济时报记者采访时，以北京为例对住房建设规划存在的问题提出了自己的看法。

　　缺少对城市定位和现状的描述和分析

　　“首先是缺少对北京城市定位的描述。”李开发认为，城市定位事关“为谁建设城市”、“建设什么样的城市”的出发点和归宿。目前北京的住房规划还谈不上是一个“首都”的规划，区别差异很大。定位是首都就需要放眼全国，兼顾全国经济发展的需要，兼顾城市化特别是更多吸纳外来人才的需要。

　　李开发指出，北京的机场、铁路、公路建设、水资源建设与保障，是中央税收大量投入与二次分配的结果。北京的住房建设应当是“首都”的住房建设规划，应当充分体现首都服务全国人民的需要。

　　“第二是缺少对北京住房现状的情况介绍与详细分析。”李开发表示，研究我国的城市经济，尤其需要对背景情况的了解与研究。

　　作为政府的规划，以下的三种情况必须介绍：一是北京市现有户籍常驻人口多少？外来常驻人口多少（指在北京长期就业的人口）？许多人在北京工作5年10年，除了户籍之外，早就融入北京生活，甚至子女也在北京上学，但只是“暂住”在自己的房子里，上面这两类人口究竟多少，年增长比例是多少？

　　二是流动人口情况。一类是短期就业工作的人，一类是商务与事务工作人口，比如外地某单位来北京办事半年，可能不住宾馆，要租房了；另一类是旅游观光人口。流动比例、速率、分布多少？……规划体现了一种宏观上的供求关系，把需求搞清楚了，然后才谈得上配套供应，否则对策就缺乏依据，因此需要做一些补充调查与统计加以充实。

　　第三是务虚较多，务实不足。许多事关具体落实之处大而化之，部分条目与段落存在“两有两无”：即有理念，没措施；有措施，没指标。这些情况在规划中不少见。

　　规划内容存在三大差距

　　“第一是在改善中低收入者住房条件、增加中低收入者住房供应方面有差距。”李开发表示，1998年，国务院出台通知，要求“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，建设部也曾明文规定，各地住宅建设70％至80％应建经济适用房，销售给中低收入家庭。但是很遗憾，京沪广等三大城市规划的指标均不能令人满意。

　　北京的现有规划初案表明，“十一五”期间，新增住房建筑总面积1．23亿平方米，其中商品房规模约9250万平方米，约占总量87．37％；而廉租房仅1万套，比例为0．43％；经济适用房1500万平方米，约21万套，仅12．2％；也就是说，在五个年度中，为中低收入阶层提供的保障性住房仅13％不到。

　　李开发对记者表示，他希望保障性住房建设能从数量上提高到40％左右，更好地满足广大中低收入者的住房需求。

　　“第二是与全面控制与切实降低房价，让广大中低收入者买得起住房有差距。”李开发告诉记者，他研究新加坡、英国以及我国香港特别行政区的住房建设，感觉内地的住房建设有两个突出缺陷，一是户型过大，总价过高，买不了；二是单位价格过高，买不起。对照新加坡，每户可享受一套组屋，小户型几乎是半价供应。40平方米的廉租屋与60平方米的经适房占了大部分。而香港的廉租房则规定每个人均不少于7平米的室内使用面积。

　　内地的人口更多，但近几年供应的房屋当中，100平方米以上的几乎占了80％多。从去年“国八条”出台一年半以来，北京的房价持续直线上涨。以北五环外的立水桥周边为例，房价从4800元／平米上升到6800元／平米，一年多上涨了40％。北京市房地产交易管理网数据显示，2006年8月份已经获得预售许可证的31个楼盘中，有24个住宅项目。其中售价超过9000元／平方米的项目有12个，占到了一半。价格之高，使得普通老百姓离房子越来越远。房价高昂是对中低收入者财富的极不合理的二次分配，有违社会的公平正义。

　　北京的住房建设规划为谁服务？李开发认为，必须为广大在首都工作生活的人群服务，必须为绝大多数中低收入阶层服务。在首都的广大住房需求人群中，中低收入阶层是主体，是供应的主要对象。首都住房建设规划的根本目标是建造让广大中低收入阶层买得到、买得起的住房。北京作为首都，虽然住房建设的情况比较复杂，但住房建设的主体供应对象不能变，不能搞成为富人服务。

　　北京的老百姓能买得起什么样的房？看菜吃饭，量体裁衣，老百姓的承受能力是标准。2006年2月，北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布了2005年的统计结果显示，北京市城市居民人均可支配收入17653元，比上年增长12．9％。

　　李开发计算了一下，以每年增长10％为例，储蓄总额为家庭收入的40％，70％以上的家庭近十年积蓄累计仅10万元左右，3口之家月均毛收入仅4000元左右，只能承担首付8万、月供1500元的住房。这样的住房大概只有到30公里以外的郊区去找，但只能是养老的，不符合上班族，因为有交通费用成本与时间成本制约。

　　按照2005年北京楼盘平均价格6725元／平方米计算，套型面积90平方米，实际建筑面积120平方米的，至少总价在80万元以上，首付16万，装修4万，月供6000元。这种标准，中低收入阶层只能是望房兴叹。首都的住房建设规划，应当对照建设社会主义和谐社会的大目标，在建设中低收入阶层买得起、买得到的保障性住房措施上迈出实在的步伐。

　　“第三是住房建设应该按照和谐城市、宜居城市的目标来建设。”李开发指出，北京的宜居城市与和谐城市建设，突出的问题是交通拥堵，而目前北京的做法是“水多了加面，面多了加水”，形成恶性循环。路窄了拓宽，车多了搞高架，搞轻轨，这种解决问题的方法既不科学，也不实用。

　　事实上，北京交通拥堵的主要问题是资源配置，说白一点，就是住房向远郊区配置，办公楼写字楼在中心区配置，导致大批人群从远郊区每天涌入市中心区上班，长距离交通的问题使得交通拥堵越来越严重，相当多的人单程上班途中时间超过1．5小时，相当多的路段上下班时间1小时只能走5公里左右。

　　而此次住房规划，依然在强化住宅外移、办公楼中心配置的错误模式，这只会使问题更加严重。即使建设轻轨或地铁也是“按起葫芦起来瓢”，不能科学地解决交通问题，这将严重弱化城市功能的实现，离宜居城市越来越远。

　　两方面保障措施待完善

　　“从事实际工作的人们都很清楚，有布置无检查的工作肯定虎头蛇尾，有布置有检查无奖惩措施的工作最终会走过堂。干多干少一个样是 ‘大锅饭’，干好干坏一个样是‘大锅烂’。”李开发表示，规划是建设城市的刚性措施。美国的华盛顿、法国的巴黎城市建设规划一二百年不走样，因为具有刚性，因为有大量的制约措施与制约程序，所以城市建设很漂亮，宜居与和谐一个不落儿。

　　我们的许多工作为什么最终“和稀泥”？问题在于考核不到位，奖惩走过场，或者根本无奖惩，因此效果不理想。在这方面，京沪广三个城市住房建设规划必须得到改进。

　　“首先，保障供应的措施没有到位，需制定细化政策。”李开发质疑，怎样保障数量上增加？怎么保障价格上合理？前一阵有个别官员无视“国八条”出台一年半房价疯涨的事实，说现在要实现房价稳定上涨，有的借口城市特殊，力图保住已经疯涨的房价幅度，保住开发商的暴利，这是极不负责的行为。

　　保障数量上增加，除了土地供应上的问题，还有市区的可用土地多数已经被开发商买走的问题。中低收入阶层是公交车上班族，应当尽量住在市区，这一问题如何安排？在保障价格合理方面，地方政府怎样来控制房价？是维持已经疯涨过后的房价，还是让房价回归理性，需要采取哪些措施？……有许多内容需要明确，许多措施需要具体化，包括奖惩到位、责任到位。政府规划必须有保障与制约措施，不要做花架子。

　　其次，保障分配的措施不到位，需要完善。过去几年，人们对城市经济适用房制度批评很多，说是“富人抢走穷人的救济粮”。在大规模建设保障性住房的过程中，怎么样保证保障性住房分配到真正需要住房的中低收入阶层手中？政府必须在保障房分配上拿出实在措施来。