带租出售：馅饼还是陷阱？

　　对很多购房者来说，一份具有诱惑力的租约，可能比任何促销行为都更具有吸引力。不过，“带租出售”并不是天上掉下来的馅饼，如果投资不慎也可能掉进卖家的陷阱。

　　位于吉林省长春市黄金地段的一家商务公寓不久前推出了“带两年租约”的销售方式，受到了投资者的追捧。“带租出售”是指客户购买房产的同时，房产已经被出租，客户得到房产的同时，也得到了第一笔租金。一般情况下，租期一至两年不等，租金回报在5%至10%之间。长春这家商务公寓的“带租出售”指的是，在购房时，业主会得到相当于总房款20%的两年租金，并可以用这部分租金抵首付款，减轻了业主的投资压力。

　　位于吉林省长春市黄金地段的一家商务公寓不久前推出了“带两年租约”的销售方式，受到了投资者的追捧。 “与‘售后返租’相比，‘带租出售’是一种截然不同的投资方式”，长春这家商务公寓的销售经理说，“售后返租”的回报大都是在理想状态下计算出来的，开发商最终难以兑现承诺。而“带租出售”让购房者一购房就受益，也让投资者更容易适应投资市场。

　　据这位经理介绍，以前，长春楼市上的许多商铺、酒店式公寓和投资型住宅都把“售后返租”作为卖点，并给出每年8%至10%的回报，但是很少能兑现，一些开发商卖完房子后一走了之，留下投资者独自承担市场风险。而“带租出售”是投资者与开发商一起承担投资风险的销售形式。物业的成熟需要一定的时间，也就是业内所说的“熬铺”阶段，这一时期是投资者最为难过的时期，过了这个阶段，进入市场成熟期，投资者的回报就不成问题了。所以，开发商是用两年的时间，和投资者一起度过“熬铺”阶段。

　　此外，分辨“带租出售”和“售后返租”最主要的分界线就是看楼盘是不是现楼。能称得上“带租出售”，那一定是现房，房产状况一目了然，不受期房的限制。而“售后返租”大多是期房，投资者做的是“地对空”式投资，无形中增加了投资风险。

　　尽管“带租出售”与“售后返租”有本质区别，不过，“带租出售”并不是天上掉下来的馅饼，它也有可能是一个陷阱。一位投资者曾经看中了一套条件一般且价格有点偏高的公寓，但是由于这套公寓附带了一个两年期、年租金为1.5万元的租约，投资者觉得有钱可赚，就和卖方签订了买卖合同。正当他满心欢喜地准备坐享高收益时，卖方突然告诉他，租客已于买卖双方进行房屋交接前两天单方毁约、提前退租，他最终高价买到的是不带租约的房屋。

　　长春一家房地产公司的销售经理刘宏彦说，要想规避风险、合理投资，首先要看好开发商的实力。如果开发商没有实力，即使是将租约签到购房合同里面而且到国土房管局登记，开发商也没能力偿还购房者的损失。其次，应重点考虑楼盘今后能否保值及升值。比如要投资国际公寓，投资者就应估量一下楼盘所在位置是否能形成外籍租客的聚居地，是否能保证带租期满后的客源。另外，如房屋的设计、设施、绿化等住宅硬件以及小区的物业管理等“软件”方面，也是房屋保值的重要依据。第三，还得考虑投资回收期，包括在带租期满之后，本金回收了多少？收回房屋使用权后，房子怎么处理？是租，是卖，还是自住？租的话，几年后的市场行情如何？买家可以向较有经验的中介行咨询或请其预测一下若干年后该地段的物业价值。

　　总之，“带租出售”在带来高回报率的同时也伴随着较高的风险。投资这类房产之前应先分析房屋租赁市场的变化以及所购房产目标租户群的情况，以鉴别买房时所带租约是否“镜花水月”。另外，在签订买卖合同之前，要充分考虑租约的真实性和稳定性，不能仅因为租金高、租期长就草率决定，最好在买卖合同中明确写入相关条款，把取得真实的租约作为买房的前提条件，以便日后一旦出现纠纷有据可查。