冷静应对调控追涨已成历史

　　“五一”、“十一”的假日楼市房展一直以来都是上海房地产市场的年度重头戏。作为专业房地产研究企业，策源机构通过对假日楼市的问卷调查，以期对目前的市场变化做出客观的评价。

　　本次调研被访人数共计1400人，回收有效问卷1296份（回答前后矛盾、被访者为房产业内或相关人士，均视作无效问卷），问卷有效率为92.6%。通过对有效问卷的统计和分析，我们得出如下主要结论：

　　消费者开始冷静思考产品本身价值，追涨心理已经成为历史。

　　近五成受访者打算一年内置业

　　住宅产品的消费需求调查是本次调研重点之一，通过调研，我们发现：

　　将近五成的受访者表示在一年内有置业计划，且“改善居住条件”的置业需求达到42%，“为子女购房”、“购置婚房”和“因拆迁购房”等刚性需求所占比例非常接近，三者合计达到43%，可见当前所有购房需求中，刚性需求和改善型购房为房产市场的两大支柱，投资购房比例严重萎缩（仅为6%），自住类客户仍是当前购房主流。在环线选择上，中环线周边仍然为受访者最偏爱区域。与此同时，浦东、闵行、长宁为受访者购房意向最为明显的三个行政区。宝山和松江作为另外两个楼盘集中供应区，受访者的意愿却非常弱，这从另一个侧面反映了在房产市场回归理性的情况下，生活配套不够成熟的郊区楼盘销售前景堪忧。

户型选择方面，选择二房的受访者比例高达60.1%，其中70~90平方米的户型占到47.8%；选择三房的受访者比例为31.7%，其中110~130平方米之间的比例高达38.%，这充分说明对购买二房的人群而言，紧凑型两房最受欢迎，而三房的购买人群则更加追求舒适性。在对户型和经济承受能力的交叉分析之后，我们还发现，总价50万~70万和70万~100万的二房最受购房人群接受。

　　除了上述问题之外，我们还对车位、交房标准、关注因素、品牌认知以及受访者的基本特征等一系列的问题进行了分析。目前公寓的主流购房人群仍以公交和轨道交通等作为主要出行方式，对车位的需求较少。多数客户认为

装修房的价格最终要摊到自己的

房价中，因而宁可选择毛坯房进行装修而不太认同全装修房。另一方面，地段、交通、周边配套仍然是客户最为关注的三个购房因素，却并非影响购房决策的根本原因，说明在房价快速上涨局面消失后，受访者开始冷静思考产品本身价值，追涨心理已经成为历史。

　　平静应对调控

　　上海的消费者对于政策的敏感度显然要优于其他城市，近九成受访者表示对此次调控政策有所了解。

　　在所有了解调控政策的人群中，与去年的调控所引起的市场激荡大不相同的是近七成受访者认为政策对上海影响一般。另一方面，35%的受访者认为房价持平，可见2004年以来对上海房价齐声喊涨的群体性乐观已不复存在，取而代之的是总体看平或略微看涨的平静心态，同时也表明上海楼市已经步入高峰之后的相对平稳期。超过一半的受访者认为调控政策对自己的购房决策无影响，同时也有高达39%的受访者认为政策影响了自己的决策，可见本年度中央政府出台的一系列政策已经对上海市场发挥作用，但购房客群总体上能以相对平稳的心态看待此次调控。访问中发现，59%的受访对象表示，90平方米及以下面积的小户型产品基本符合自己的居住需求，有21%的客户还表示使用该居住面积十分舒适，仅有19%的受访对象认为不能满足需求，可见，大户型设计并不符合市场主流人群的居住需求，人们日益接受紧凑型的居住产品。对于可能大量上市的90平方米小户型产品，受访者对其未来走势看法不一，超过一半的受访者认为其价格将持平，而看涨或看跌的受访者也比较平均，对该产品的价格预期和人们对上海房价整体预期保持一致，以看平者居多。

　　重新思考地段概念

　　通过调查我们发现，对轨道交通受访者持有“既爱又恨”的暧昧态度，高达76%的受访者认为轨道因素是其极为关注的一个购房条件。同时，高达61%的受访对象表示即使有轨道交通的便利，仍不愿购买相对偏远地区的房源，地段因素高于交通因素的调查结论再次得到验证。人们对轨道交通拥挤状况的不满程度如此之高，看来，上下班高峰期轨道交通的拥挤不堪，使得人们重新思考地段概念，轨道交通对房产提供的附加值大打折扣。

　　另一方面，社区内部配套设施对受访者影响相当之大，有78%的受访对象表示自己购房会考虑开发商提供的社区配套，足见购房人群对产品的要求已经不仅限于价格、房型、景观等直接因素，社区配套带来的生活便利对受访者有决定性影响。

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