买别墅当心“李鬼”

　　杭州的吴先生花380多万元购买了某苑一幢“独栋别墅”。按照别墅的标准，吴先生首付了总房款的四成多，其余款项到招商银行办理了按揭手续。就在吴先生尽情畅想未来的美好生活时，却意外发现开发商的房产预售证上，该处房产是以“生态住宅”的名义进行销售的，而不是开发商说的“别墅”，用地性质为普通住宅。

　　“目前在售的别墅90%以上都是假别墅，大多数时候它们被冠以一个相对好听的名词——类别墅或泛别墅”，有知情人士透露楼市的内幕，早在三年前国土资源部就要求限制供应别墅类用地，可近几年来到底有多少别墅上市，谁也说不清。

　　独栋别墅升值潜力非常大，未来价格翻几番也不足为奇。经济参考报资料图片 国土资源部要求今年6月1日起全国一律停止别墅类项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”国土资源部地籍司司长樊志全在2006年中国地交会上如是说。如果上述言论是“别墅”的最终定义，这将意味着除了独栋别墅之外，联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅等四种别墅将躲过生死劫而不会停批。

　　据知情人士透露，别墅用地与普通住宅用地在规划上最大的区别表现在容积率上，一般带花园的独栋别墅的容积率都在0.3以下，而普通多层和高层住宅的容积率在1.2以上，介于两者之间的一般也被称为低密度住宅，而浙江省一些地方在几年前就已经停止出让容积率在1.0以下的住宅土地。目前，很多别墅以及排屋和花园洋房的用地性质都是普通住宅用地，有些项目的容积率甚至在2.0以上。

　　一般来说，在普通住宅用地上开发各种类别墅主要的变通方法是：对一些面积较大的项目进行划分，一部分开发高层或小高层等容积率较高的物业，“节省”出来的土地用来开发容积率极低的类别墅。这种混搭操作的好处就是能保持总容积率不变。很多楼盘都是这样的操作思路，既有高层又有排屋，在地价较为便宜、山水风景又较好的郊区地块，开发商也可以采取降低容积率的方法来开发类别墅，因为许多土地在出让时往往只规定上限，而并不规定下限。

　　与类别墅不同，独栋别墅的稀缺性和奢侈性，使其今后不仅仅是一种顶级居住享受，更有可能成为一件稀有的珍藏品。目前，市场上的别墅虽然为数不少，但独栋别墅的数量并不多。自从2003年，国家第一次明令限制别墅用地以来，市场上的独栋别墅就越来越少了。独栋别墅有其特定的消费人群，迎合的是绝对高端的人群，需要买独栋别墅的人，不会对其价格有太多的考虑。国家明令限制别墅土地供应，有些开发商可能会钻政策的空子，继续在社区内划出小片土地修建类别墅，短时间内类别墅的供应量从市场来看不会有明显的减少，但独栋别墅受政策的限制后，本来就稀缺的数量必定会更加“物以稀为贵”，加上独栋别墅的客户人群具有诸如追求最大的享受空间、经济实力雄厚等一些特性，今后独栋别墅升值潜力会非常大，甚至价格翻几番也不足为奇。

　　如果国家宏观调控政策得以较为彻底地贯彻执行，类别墅必然走向稀缺。也将和独栋别墅一样，越来越稀少。虽然近两年内的类别墅尚有存量，但两年后，土地存量用尽以后，新的土地供应不再审批，惟一的选择可能就是开发商尚未销售完毕的尾盘。