中介乱战 房钱难赚

　　国内知名的二手房中介品牌－－金丰易居拟全面撤离成都，无疑是昨日成都楼市的一大新闻。在当属“金九银十”的收获季节，金丰易居却失去了对市场的信心，这不能不给市场敲响警钟。

　　退出，是不得已的选择。是哪些因素，导致了金丰易居最终选择离开？而这一事件的背后，又折射出目前二手房中介行业怎样的生存环境？本报记者为此走访了多方人士。

　　市场乱相期待规范

　　“排除客观的管理因素以及没办法控制的市场大气候，大家之所以普遍感觉日子难过，与市场不规范有直接关系。”业内人士表示，长期以来，成都房地产中介行业一直处于起点较低、缺乏规范、社会认知度差的发展阶段。究其原因，主要是因为目前的二手房市场缺乏一套中介准入制度，房地产中介行业包括居间服务、营销代理和拍卖，但目前是任何人只要想做都可以做中介业务。

　　业内人士告诉记者，为规范市场，去年成都市房管局出台了相关规定，但目前成都“黑中介”仍相当猖獗，“串串公司”缺乏游戏规则，相互竞争杀价，这样就形成了恶性竞争，行业缺乏起码的信用，有消费者谈中介而色变。

　　“健康的市场环境需要良好的秩序来维护，希望有关部门拿出更强有力的措施来。”业内人士希望。

　　混战

　　对于金丰易居的撤出，成都一些大的品牌中介议论纷纷。

　　一排名成都前十位的房产中介公司老总认为，金丰易居的离去除了与该公司总部进行的战略调整有关外，还与成都二手房市场的生存环境不佳有关。

　　浑水摸鱼 杂牌军大行其道

　　该老总表示，现在成都的二手房中介机构在2000家以上，竞争异常激烈，其中还有很多无证的“串串公司”。这些无证公司往往只要一两个人、一间铺面就能做生意，而且还往往偷逃税款等，因此在“成本”上，要比运作规范的大公司低得多。

　　竞争激烈的直接后果是佣金比例的降低。该老总告诉记者，两年前，他们的中介佣金为2.5％，但是到现在，已经只有1％～1.5％了，小中介的佣金有些只要0.8％，甚至更低，正是凭着极低的成本，小中介抢走了成都二手房市场70％～80％的市场份额。

　　“规模庞大的中介公司营运成本很高，真正的利润仅仅占到佣金的20％～30％，下调比例如此高，让规范经营的公司基本没有利润可言”。而更加雪上加霜的是，这几年，成本出现大幅上涨，以该公司为例，在2001年左右共有20多家门店，每月需支出13～14万元，然而现在，门店虽然减少到10多家，但成本却增长到20万左右，据悉，该公司去年在二手房中介这块就亏了100多万。

　　调控见效 成交量相应萎缩

　　业内人士称，去年5月宏观调控开始后，成都的二手房成交量即出现了急剧下滑。以成都金丰易居为例，在2004年公司实现主营收入9973.57万元，利润218.21万元；可是到了2005年，公司的主营业务收入即大幅缩减至3967.06万元，净利润仅122.31万元。

　　业内人士称，比较大的中介机构一个门店的成本在1.2～1.5万元/月，这意味着每月至少要成交两套房才能保本，但由于生意冷清，现在要完成每月两套房的“任务”已经变得相当困难。迫于生存压力，成都很多中介公司都在“缩店减员”，“有一家全国知名的大中介，去年初还有30多家店，但到现在，只剩下不到10家了！”

　　二手房偏贵 买方观望

　　近些年，二手房价格越来越贵也是二手房中介难做的原因之一。在采访中，我们就不断听到了“买二手房不如买新房”的声音。

　　记者对成都部分同样区域的新房和二手房做了一番比较。目前神仙树片区的新盘“神仙树大院”，起价据业界传闻将在5500～6000元/平方米；而记者看到神仙树片区许多开发3～5年的二手房，价格已多在4700～5500元/平方米，一些品牌开发商开发的优质社区价格甚至高达6000～8000元/平方米。

　　业内人士称，由于房价一直在涨，因此卖方惜售，买方持币观望的心态仍很严重，二手房价格堪比新房，也使得吸引力大大降低。

　　困局

　　“如果再有一两个月签不到单子，我就该卷起铺盖走人了。”在位于书院西街的一家铺面很大的二手房代理公司，工作人员袁先生告诉记者。

　　昔日风光无限 今日生意难做

　　记者昨日以顾客身份走访了成都几家二手房中介公司，了解了他们的经营大致状况。袁先生说，从今年开始公司生意就不好做了，而自己这两个月运气更是差惨了，居然没做成一单业务，公司的保底要求是每月至少得完成1000元的佣金收入业务。谈起前几年生意风光时的局面他无限怀念：“那时我一个月的收入怎么说也有五六千，日子过得有滋有味的，哪像现在这么手头紧啊。”

　　而成都市源源房地产信息公司的杨女士昨日也向记者诉苦说：“去年，我们公司一个月至少也能做成七八笔生意，但是现在能保持一个月做两笔单子就很不错了。”谈起原因，她皱着眉头说：“你看看嘛，现在的二手房中介公司越开越多，很多房源信息房主又不是仅仅给一个二手房中介公司，所以我们的竞争压力越来越大，生存空间越来越小了。”

　　21世纪不动产成都天祥加盟店的置业顾问朱先生昨日告诉记者：“我们的生意一直不错，每天都比较忙活。最主要的是我们的品牌打得响，别人愿意来找我们。”不过他也谈到，去年他们带客户去看房时要收取每次20元的看房费，今年由于二手房市场竞争越来越激烈，他们已经不收这笔费用了。而且，佣金虽基本定为成交金额的2.5％，但有些房子还可以经由店长同意后进行费用打折。

　　数据

　　二手房交易量增幅明显放缓

　　戴德梁行最新发布的成都二手房市场研究报告指出，在对2002～2006年上半年成都五城区二手商品房成交比较后发现，成都二手房在2003年和2004年间成交量增加迅速，市场表现活跃。但由于受到宏观调控等影响，2005年二手商品房增速明显放缓。到2006年上半年三四月份，二手房市场悄然回暖。但5～6月，受到营业税政策调整的影响，二手房成交量不断下滑（见上表）。7～8月，由于为了避开即将开征的个人所得税，二手房交易量短期内有所上涨。目前，不少购房者对二手房市场抱持币观望态度。

　　业内人士表示，与往年相比，虽然成都二手房总的成交量在攀升，但增幅已是大大下降，加上竞争者增多，昔日风光不再。

　　突围

　　生意难做，竞争激烈，促使蓉城的大小二手房中介们努力拓展新业务，业内人士告诉记者，现在蓉城很多大的房产中介都依托自身优势开展起了新业务，这些新业务包括：卖新房、办贷款以及代理等。

　　业务转型 图谋东山再起

　　新业务1：卖新房

　　其实从去年开始，成都就有一些大的中介公司与新推的楼盘合作，联手卖新房，典型的代表如蓝谷地与顺驰的合作等。一位中介公司老总告诉记者，楼市总有一天要进入买方市场，中介公司在楼盘销售上的强大优势，他们可以通过终端消费者，快速实现开发商的销售目标。

　　但是金丰易居成都公司副总经理张剑认为，应该理性看待中介卖新房这种趋势，因为购买房子是一个体验性很强的购买行为，购房者不到项目现场周围去体验一下，亲自看一看，而到一个店面就来买房是不可能的，而且客户的需求区域性很强，全城网点优势也并不一定那么强大。

　　新业务2 ：房贷中介

　　张剑告诉记者，人们总是把中介理解为二手房买卖，靠差价生存，其实，中介早就应该涵盖咨询、经纪、评估等业务，而不仅仅是大家理解的经纪。现在一些公司来帮助购房者做贷款服务，首先是因为客户出现了这种需求，单个购房者到银行去办理贷款手续麻烦，而中介利用和银行的衔接渠道，积极开始拓展这种服务，所以现在有很多中介公司来做这项业务。

　　新业务3：尾盘包断销售

　　记者从府南河边的一个楼盘获悉，该楼盘在销售进入只有8％的尾盘时，就将这些房子包断给一家中介公司来卖。具体操作是，开发商将房子全部交给中介公司，不管中介公司的销售如何，他们都要按月交给开发商一定数量的回款。而对于销售单价，开发商跟中介公司约定一个底价，没有上限，中介公司能卖多高就卖多高，这一部分也正是中介公司的利润，即实际销售价格与约定底价的差价。

　　实际上，这种包断销售的方式对双方都有利。现在的新房市场一直是持续上涨，中介公司可以大胆承包。而开发商的销售队伍全部交给中介公司管理，人员开支也由中介公司负责，从开发商的角度来说，即使中介公司一套房子没有卖出去，每个月的销售回款也是有保证的。

　　本报记者 刘锋 刘瑞国 实习记者 张亦帆摄影 卢祥龙