从数据“回落”看楼市“预期”之变

　　 据新华社上海10月3日电 “中国房地产市场正在经历调控以来最大的变局。”一位广东地产开发商不久前感慨说。

　　在最近出台的房地产数据中，几个“回落”和“放缓”颇引人关注：前8个月我国房地产投资增幅回落；8月份国房景气指数回落；8月份全国70个大中城市房价涨幅放缓。但引发开发商感慨的并非这组数据，而是数据背后的一个重大变动。

　　消费者：从“政策型观望”走向“市场型观望”

　　国家发展改革委、统计局公布的最新调查显示，2006年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5．5％，涨幅比7月低0．2个百分点；环比上涨0．4％，涨幅比7月低0．1个百分点。

　　

房价上涨依旧，但涨幅放缓。这中间，消费者的“持币观望”起到了重大作用———有意思的是，同样是“持币观望”，一些投资者在不同时期有着不同的心态。

　　“前几个月不买房是因为政策不明朗，需要观察；现在不买房是因为楼市上扬乏力，前途难测。”3日，浙江投资者林谦对记者说。

　　在过去的几个月时间里，林谦的心态发生了微妙的变化。林谦曾是一个坚定的楼市“多派”，但随着国家宏观调控政策的陆续出台，他的态度渐渐变得有些飘忽不定。

　　“‘国六条’出台，是个原则性的东西，需要看看；规定房屋供应结构，真的能够做到吗？再看看。但到了

二手房强征个税、限制外资炒房，情况就发生了很大改变，再到清理土地市场、反商业贿赂，形势已经非常明朗，政府有决心，也有行动。”林谦这样描述他对宏观调控的认识过程。

　　当林谦意识到他必须根据房地产市场本身来判断房地产市场时，他犹疑了。“心里没底，我还要再看看。”他说。

　　如果将林谦六、七月间的观望定义为“政策型观望”，那么，到了后来，他已对市场本身能否保持强劲升势表示了怀疑。毫无疑问，在国家加大房地产市场调控力度以来的时间段里，经历了这一心态转换的投资者、消费者不止林谦一人。

　　在消费者心态转换与房价涨幅放缓之间是否有直接的关系，目前尚不得而知。但中国指数研究院日前发布的抽样调查显示，35．4％的被访者表示将推迟购房计划。86．4％的被访者认为当前房价偏高或者太高。

　　房产商：从“坚定”走向“谨慎”

　　统计局综合司9月15日公布的数据表明：8月份，“国房景气指数”较前一月份回落0．20点；此外，1至8月，我国完成房地产开发投资11063亿元，同比增长24．0％，增幅比去年同期回落4．8个百分点。

　　在房地产市场出现这两个“回落”的同时，一部分房地产开发商对后市的看法也出现了一定改变。

　　日前，上海2006年一号土地出让公告所涉20幅地块全部尘埃落定。其中，有身价倍增者，也有黯然流标者。业内人士评价称，地块出让的“冰火两重天”体现了一种新的趋向。说明房地产商们对后市有了相对谨慎的判断，至少他们已经意识到拿地就能赚钱的时代已经过去。

　　在珠三角，类似的情形也已经出现。“市场环境有些不同了。我们现在拿地非常慎重，不敢再轻易出手。”近一周时间内，不下三位广东地产商对记者说过这样的话。

　　而在两个月前，要让发展商们说出这样的话简直是天方夜谭。申银万国的一位行业分析师就曾经说过，他接触的地产商没有不看好未来市场的。

　　变化：政策执行力改变楼市预期

　　从我国的实际看，房地产市场的“预期”与政策的“执行力”有着紧密关联。曾经有一度，房地产开发商对宏观调控政策出现了“免疫”的情况。地产商相信有关政策在执行时会被“有情”操作，消费者不信楼市能被“调控”下来。

　　这一局面在近来得到了一定改观。随着一批违规批地、收受商业贿赂的政府官员被处理，国家政策的威信重新得到了确立，从政策到市场的传导管道也得到疏通。

　　消费者、房产商在“预期”上出现的变化正是体现了这一传导管道的通畅。

　　时值房地产市场“金九银十”的旺季，但从目前各地的情况看，房地产商的“收成”并不尽如“其”意。日前，上海某媒体房地产事业部进行了一项置业心态调查，参与调查的2400多人中，“十一”黄金周不买房的占34％，持观望态度的占36％。而在广东，中国住宅产业国际博览会9月29日于深圳开幕，参展商、市民、研究人员均认为本届住博会人气大不如前。当地媒体报道称，“研究人士认为基于大型房企抱团缺席、市民理性消费持币观望，建议主办方考虑今后住博会变‘交易’为‘专业交流’。”

　　从投资的角度，房地产市场是一个典型的预期市场。成交的多寡、房价的高低与消费者、地产商对后市的预期有着重要联系。对于中国楼市，“预期”的改变意味深长。

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