北京尾房消化加快

　　■北京空置房问题调查（二）■本报记者谢丽佳

　　交易上涨

　　近日，记者从几家经纪公司了解到，尾房越来越受到购房者的青睐。据“信一天”房地产公司市场部统计资料，截至今年9月15日，空置房的成交量较去年同期增长幅度达24％ 。

　　据北京统计局最新数据显示，截至2006年7月末，全市商品房空置面积955．5万平方米，比上年末下降30．4％，其中商品住宅空置面积为511．9万平方米，比上年末下降36％。

　　“在商品住宅空置面积中，约有70％左右是尾房市场的有效供给量，尾房的存量比上年末下降了32％。”北京“链家地产”市场研发主任王志伟接受

中国经济时报记者采访时表示，空置房以及尾房存量同时下降，一方面是在宏观调控政策的作用下，空置房处理力度加大，部分新盘也因为市场不稳定，推迟了入市时间表；另一方面，今年以来通过各大经纪公司等代理机构的努力，尾房得到了更大范围的认识和关注，销售状况较为理想。

　　北京“信一天”市场部负责人罗煜认为，由于购房需求旺盛，在空置房中有相当数量的房源各方面条件优越，只是因政策或者其它短期因素影响而未得到市场消化，有相当一部分细心的购房者看好此类房源。而且，空置房普遍价格同比附近区域新商品房偏低10％，个别楼盘甚至达30％，户型也随市场变化向中小面积转移，这满足了相当规模的购房需求。因此空置房成交量较往月及去年同期都有明显的增加。

　　“尽管如此，目前北京尾房仍未形成广泛的销售热潮。”罗煜指出，有调查显示，77％的消费者在购房时对尾房的产权归属、物业管理、楼盘债务结清问题疑虑颇多，使尾房在不具备其他突出竞争力的情况下难以得到市场的普遍认可。

　　东部、西南部尾房“扎堆”

　　“从尾房的区域分布看，主要集中在北京四环以外的郊区和边缘地带，其中又以东部和西南部区域为主，占到整体尾房容量的65％以上。”王志伟分析，这是因为这两个区域的商品房供应量近两年过于膨胀，在一定程度上超出了现阶段市场的有效需求；同时，区域商品房功能配套、户型设计、物业管理等方面的不完善也挤出了一部分需求，从而增加了尾房的供给。

　　“这些地区商品房价格向来居高不下，而近年来所建商品房档次定位基本一致，户型均以一百平米以上中高档户型为主，受众单一。”罗煜指出，随着消费及住房观念的改变，具有经济实力的购房者近两年开始将置业目标向周边高档公寓转移。而且，连续两年宏观调控政策的影响使得高端投资置业人群的房产投资信心降低。

　　此外，和其他地区尾房不同的是，这些地区的尾房往往为朝向、楼层、质量均不错的大户型房产，正是供应量超过需求预期、偏高的价格及开发商先期对此部分房产的捂盘惜售使得其最终沦为空置。目前此部分尾房单价往往较周边同档次新盘或同项目小户型便宜10－15％左右。

　　“北部和西部区域的尾房容量则相对较低，这是由于西部区域的商品房供应量有限，北部区域的有效需求较强。”王志伟告诉记者，东部的成交量占到尾房整体成交量的45％左右，为区域销售之冠。这主要是因为一直以来东部房产中商务地产和高档公寓较多，并且普通住宅价格也处于相对高位，使得区域相当一部分房产需求难以与供应匹配，而尾房比同区域的商品房低10－20％的价格优势激发了这部分需求，从而促使成交。

　　尾房业务“份量”尚轻

　　“尾房业务目前在中介公司中的销售并不占主力，中介公司目前普遍不主动代理尾房业务。”罗煜告诉记者，今年早期曾出现的尾房超市概念也在经历短暂运作后惨淡收场。

　　他说，尽管与其他业务相比尾房每单的利润可能高于普通

二手房交易，但由于涉及与开发商分摊利润以及权属办理由开发商负责，经纪公司无法控制风险，因此每单交易时间成本较高，经纪公司一般不作为主要业务，各中介公司在是否承接开发商的尾盘代理上要综合考虑开发商信誉以及楼盘现状，经验成本也较高。

　　对此，王志伟也表示，虽然早在2004年底，“链家地产”就开始和开发商进行合作销售尾盘，而且尾房销售的比重在逐渐加大。但是，整体来看，目前尾房业务在其公司的比重并不是很高，大概不会超整体业务量的10％。

　　“事实上，在一般情况下，开发商并非把找寻经纪公司代理作为首选，主要由自己的销售部门或者专业代理销售公司进行销售。”罗煜告诉记者，这是因为经纪公司对于尾盘销售只具有“人海战术”的优势，利用多门店进行客户搜寻，综合销售实力不如开发商或专业代理销售公司。而且，开发商由经纪公司代理销售的房产往往单价压低，且利润与经纪公司分摊。因此，开发商一般把自己无力销售的房产交予经纪公司代理，目的就是利用其无法实现的“人海战术”完成销售，往往能达到预期的效果。

　　今年以来，由于宏观调控期间楼市观望态势浓厚，开发商主动寻找“信一天”代理尾房数量上升明显，较去年同期上涨3成。

　　王志伟表示，开发商之所以不能有效地消化尾房，主要是由于尾房大都在收尾阶段，这时其营销费用已经相当有限，不可能因为仅仅几套或十几套尾房而继续投入大量的资金做广告宣传，而这时又可能有新项目正在运营。

　　同时，购房者可能会认为此项目已销售完毕，逐渐淡忘此项目而去挑选周边的新项目。这就导致了开发商面临“鱼与熊掌不可兼得”的局面。从实际的操作过程来看，尾房需要面对的是大量终端客户群体，而作为开发商很难掌控这些信息，缺乏一定的客户信息来源。而经纪公司最大的优势正在于拥有庞大的客户终端体系。

　　“至于在经纪公司的选择上，开发商更多选择门店数量在50家以上的大型综合经纪公司进行代理。”罗煜告诉记者，经纪公司同样对开发商进行选择，目的就是规避自己客户在购买尾盘后开发商因信誉或实力问题拖延过户，或者房屋本身可能存在质量问题造成的纠纷。

　　王志伟也表示，由于尾房销售代理需要专业的营销操控、庞大的客户终端体系的支持，因此，代理尾房的经纪公司之间的竞争，其实主要集中于几个大型经纪公司之间，并且开发商也愿意与大型经纪公司进行尾房业务的合作。