商品市场业态升级考验商业地产运营（专家建议）

　　可以说，2005年、2006年是零售业兼并重组年，这是零售业发展的新特点。目前来看，我国零售业的兼并重组现象十分突出，如百联的兼并重组、大商的兼并扩张、西友并购首联、百安居并购欧倍德在华门店、家乐福收购乐客多、国美并购永乐、物美收购新华、百思买收购五星电器、澳门何鸿牵头40亿元重组友谊商店等，使商业并购进入一个前所未有的历史时期。零售业及其流通业的并购，使近几年的商业地产也迎来了一个前所未有的新发展时期。

　　零售业结构调整

　　增加了商业地产需求

　　2006年4月25日，国美收购永乐是我国零售业发展历史上的大事，也是我国家电兼并重组进入一个较高阶段的反映。每一次兼并重组都伴随着

装修改造和调整，这些都需要商业地产来完成。同时，在整合业务过程中的业务流程的再造，如整合物流配送中心的改造和扩建，也需要商业地产来实现。因此，商业地产不仅仅是建设和变卖商铺，也面临着增长方式的转变和调整。

　　当前零售业正在由过去外延性扩张，发展为通过兼并重组达到规模的扩张，这是增长方式的转变，同时也带来商业店铺需求变化。2005年仅国美一家就增加了店铺近200家。在结构性变化过程中，店铺在某一区域退出或进入，增加了商业地产需求数量。这些需求更加多样性，包括商铺需求、商业配套设置，包括产权式商铺、租赁式商铺，也包括

房地产衍生服务，既包括商业地产的独立运作，也包括商业地产与零售业之间复杂的纵向环节关系、横向环节关系等。当然，在一个大的兼并重组过后，大规模投资需要有一个相对缓和的过程，需要进行新的战略调整。

　　目前商业地产

　　存在结构性过剩与不足

　　在商品房空置率较高的同时，商业地产的“相对过剩”现象确实存在，这种“相对过剩”表现为“结构性过剩”的性质。长期以来，我国人均商业面积不足0．7平方米。20世纪末以来，这种现象随着外资的进入开始改观，大量外资进入中国“抢滩”，引起内资商业企业也纷纷“圈地”，从而带动了商业地产的迅速发展。在发展过程中，某些城市出现“商铺过剩”现象，如大连人均3平方米商铺，北京人均2平方米商铺等过剩现象。在一些一二线城市，尤其是东部沿海地区存在局部、短期的过剩现象。但从总体上看，我国商铺面积仍然“不足”。

　　与发达国家比较，我国目前人均商业面积仍然不足1平方米；中西部地区人均商业面积相对东部沿海地区较少；城市人均商业面积相对农村而言较少；城市而言，城市中央商业区商铺过剩，而区域性商业中心，特别是新兴城市社区商业网点相对不足；从供给而言，粗放型店铺较多，许多店铺可以用来卖什么都可以，而精细化的专业型店铺不足，许多商铺不适应商品的特性，需要重新装修。

　　商铺需求减少加剧商圈竞争

　　1．“过剩”与“不足”的具体表现

　　商铺表面上“供过于求”，而实际情况是“过剩与不足”同时存在。一方面表现为“产权式”商铺的过剩，城市中央商业区商铺的过剩；另一方面仍存在“不足”。虽然我国现有近1800万个商家，相对而言，渠道并非较宽，“多渠道”并没有完全满足。具体表现为农村商铺结构的不合理与不足并存，城市社区商业网点不足和一些业态空白的存在。例如，在酒吧林立的北京，却找不到24小时酒吧，像这样的“不足”表现还很多。

　　2．商业地产应停止或减少“产权式商铺”

　　改革开放28年来，我国培育了近10万个市场，近几年来经过结构性调整，到2005年年底，剩下7万多个商品交易市场，即批发市场、批零兼营市场，许多现在采取了“批发市场”、“商城”、“交易中心”等形式，大多“只租不售”。这给商业地产发展带来了一些不良影响，如业态同质化、难以管理等。

　　商业地产应减少产权式商铺，增加租赁式商铺，这使得经营方式由简单变得相对复杂。与此同时，商业地产

开发商应该关注中国商品交易市场，认真研究其市场经营管理者——商户——消费者的运作模式，这是很有必要的。

　　零售业结构调整

　　将催生商业地产创新

　　自去年以来，我国零售业已经进入高并购时期，统计显示，几乎每个星期都有一个兼并重组案的发生。众多的并购活动所带来的是商业流程再造，这种“再造”需要商业地产参与其中。在并购后商业企业在整合过程中，伴随着的是购买、租赁商铺行为，而不会让商业地产有一个长期空置期。在这样一个过程中，商业地产应随需而变，调整现有的商铺供给结构、调整商铺的供给方式，单一的、简单的商业地产方式将一去不复返了。毫无疑问，新的商业地产模式将赢得市场的青睐。

　　（作者为商务部市场运行调控专家、北京工商大学经济学院教授）

洪涛