偷漏税严重考问地产业诚信

　　■本报记者周雪松

　　近期，安徽省巢湖市国税局稽查局结合税收专项整治工作，对32户房地产企业所得税缴纳情况进行了解剖式检查，发现有问题企业28户，占总户数的87．5％。随着检查的深入，相关人员还发现，半数以上的房地产企业会计核算不健全，不能准确确认预售收入、结转销售收入，也不能正确计算、结转开发成本、销售成本，导致纳税申报不实（相关报道见本 报9月6日15版）。

　　9月2日，备受关注的“中国纳税500强”新鲜出炉。尽管今年“中国纳税500强”榜单出现了万科等三家房企身影，房企“纳税侏儒”形象与往年相比有了一定的改观，但是质疑之声还是接踵而至。

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房地产业近年来广遭诟病，源于其社会责任感的丧失——无论是囤积居奇抬高

房价，还是偷逃税款，都是对本应承担的社会责任的逃避。”更有论者指出，对于房地产业继续扮演“纳税侏儒”这一现象，有关部门决不能等闲视之，“应当给予充分的重视。”

　　房企再遭质疑

　　9月2日，国家税务总局计划统计司和中国税务杂志在北京人民大会堂隆重召开新闻发布会，揭晓了2005年度“中国纳税500强”企业名单。

　　近年来，中国纳税百强排行榜每一次发布都在社会上引起了强烈的反响，人们已经习惯性地将其与各种各样的富豪排行榜联系到一起，并由此生出了许多争论的“事端”。

　　“针对我们往年的排行榜，大家老有这样的评论，什么‘富人寡税’、‘财富巨人，纳税侏儒’，从今年的情况来看，这种情况在改变。”中国税务杂志社社长张木生表示，民营企业纳税增长迅速，“每年纳税额的增长接近50％。”

　　细心的人们注意到，以私营企业为主的房地产企业，今年仅有3家企业上榜——而且其中两家房企还是主办方进行了特殊处理、以“汇总”方式进入500强排行的。也是这个诞生富豪最多的行业，在今年的纳税500强企业中，数量仅占0．6％，三家企业共计纳税18．94亿元，纳税额仅占0．3％。

　　众所周知，从2002年至今，房地产业连续入选“中国10大暴利行业”排行榜。在此前的福布斯排行榜中，财富排名前200人中有60多位是房地产界大亨，去年的胡润排行榜中，房地产富豪也占据了其中的54％。

　　但在去年公布的2004年度纳税排行榜中，前300名中没有一家房地产企业。今年的排行榜情况并没有太大改变，房地产企业再次失语。国内房地产开发商——特别是那些进入各类富豪榜的房地产大亨，又一次承受了来自舆论的压力。

　　“税务黑洞”有多大？

　　张木生表示，房地产业虽仍招人怨恨，但个中缘由十分复杂，需要具体分析，若将企业家笼统作为出气筒，未免失之偏颇。

　　“房地产企业中有没有问题呢？我是这么看：越大的、账目越健全的、越形成规模的，它的问题相对比较少；越小的、账目又不健全的，它的问题会更大一些。”张木生说，“我认为也确实有一部分房地产商从税收上占了便宜。但是几万个（房地产企业）汪洋大海似的，究竟是谁？根本就没法去指定。”

　　“在去年以前，房地产企业90％或多或少都存在一定的问题。”9月8日，张木生在接受

中国经济时报记者采访时表示，但是对于眼下房地产企业的纳税问题，张未发表任何看法。

　　如今，房地产企业偷漏税似乎成了一个公开的秘密。南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示，被查的10家开发商均存在偷漏税行为；山东在一次专项税收检查中发现，被查房地产企业逾八成存在偷逃税行为……

　　但是，这个地产“税务黑洞”究竟有多大？却是一个很难揭开的谜底。

　　以北京为例，在今年纳税500强排行中，ＳＯＨＯ中国有限公司北京代表处以两亿多元纳税额位居第494位，同时也是北京惟一一家进入纳税500强的北京房地产开发企业。

　　“ＳＯＨＯ中国2005年的销售收入确实不低，估计在京城开发商中能排在前三名。”一位业界人士告诉记者。“ＳＯＨＯ中国开发的几乎全是办公楼这样的高端产品，这种产品本身税就比较高，大大高于民房。”对于ＳＯＨＯ中国进入上述排行榜，张木生是这样解释的。

　　房地产开发企业缴纳的税种目前主要有营业税和所得税。在北京，前者按营业收入的5．5％交纳，后者则按企业所得减去成本后按33％的比例收取。换言之，房地产开发企业的销售收入多，交纳的税款才会多。

　　“在北京，潘石屹的ＳＯＨＯ中国无论是从实力、开发面积，还是销售收入，肯定不是第一。”北京一位房地产开发商9月8日对记者表示。

　　事实上，在北京，有3000多家房地产开发企业，有很多房地产巨头在全国具有举足轻重的地位，不少企业远非ＳＯＨＯ中国可比。如刚刚获得北京房地产十强称号的中远地产、合生创展、华润置地、中海地产等，另外首创、首开、金隅、建工、天鸿、华远以及万通等企业集团都是北京房地产界的翘楚。

　　难道上述房地产巨头在2005年的经营状况均不如ＳＯＨＯ中国？他们为什么没有进入纳税500强？甚至在同期房地产纳税百强榜上也难觅其踪影，这种现象的背后是否存在税收黑洞？

　　专家建议采取“非常手段”

　　“在富人排行榜上房地产开发商所占的比重很大，但从纳税来讲，比重很小。这是事实。”首都经贸大学教授张跃庆认为，产生这种现象可能有几个因素。首先可能是这些企业采取了避税手法。

　　“因为房地产业跟其他产业不一样，环节多，开发周期长，所以其逃避税收可能性也很大。”张跃庆说，房地产开发商作为企业为了取得更多的利润，能少交税就少交，这种心理可以理解，“但为了少交税，采取避税手段这种做法还是有问题。”

　　“万科自创立之初，就给自己设定了两个最低的标准，不管公司经营多艰难，我们都会用这样的标准来要求自己。其中第一条就是守法经营、照章纳税。”万科董事长王石说，纳税不仅仅是责任问题，行业和企业发展到一定阶段，就需要考虑可持续发展的问题，这时候仅仅做到给股东盈利、向政府纳税是不够的。“只有在行业赢得社会各方面的信任和尊重的前提下，才有企业的长远发展。”

　　“税收的排行名次并不重要。”潘石屹也表示，“最重要是大家都依法纳税、按章纳税，大家在经营的过程中诚实守信。”他说，做公司和做人一样，诚实是一切美德的基础。

　　张跃庆说，房地产业的特点决定了房地产税收监管比较困难，这对现行税收征管制度提出了严峻挑战，“用对付一般企业的手段来加强房地产税收征管是不适用的，应采取和它的行业特点相符合的一些手段。”

　　“总的来说，要加强制度建设，房地产企业偷漏税行为与制度不严密密切相关，应完善企业会计制度，做到建设、规划、税务以及金融等有关部门信息交流、协作和沟通，同时也要提高税务部门的征管水平。”最后，张跃庆表示，针对房地产行业的情况，完全有必要采取一些特殊的手段，如对房地产企业加强审计，责成审计部门对房地产行业实行严格的专项审计等。