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2006年9月8日，大连市地方税务局下发《关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（以下简称《通知》），此文件针对目前大连市房地产开发业和二手房市场的情况，对土地增值税一系列政策予以调整，规范了大连市房地产开发项目土地增值税预征、清算以及旧房转让的土地增值税计算方法。
免征 经济适用住房预征土地增值税
经济适用住房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济适用住房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅土地增值税的增值额相对较低。为了鼓励经济适用住房的开发建设，降低开发经济适用住房的税收负担，《通知》规定了免予对经济适用住房预征土地增值税的优惠政策。
调整 房地产开发项目土地增值税预征率
《通知》对大连市房地产开发项目土地增值税预征率作了适当调整，对实际销售价格在8000元／平方米以下住宅的土地增值税预征率增加了0．5个百分点（原预征率为0．5％），对非住宅的土地增值税预征率增加了1个百分点（原预征率为1％）。本次调整是在辽宁省地税局对土地增值税预征率规定的范围内执行的，调整规模较小，不会对房地产开发企业造成过重的经济负担，对房价上涨影响较小。
确定 “普通标准住宅”标准
由于开发“普通标准住宅”有“增值额未超过扣除项目20％，免予征收土地增值税”的规定，故土地增值税普通标准住宅的条件十分重要。《通知》对普通标准住宅作了新的规定，使其更加合理；此次调整也使大连市的土地增值税、营业税、契税的普通住宅标准一致，使纳税人掌握和执行税收政策更加方便。
根据新规，大连市土地增值税普通标准住宅新标准为：市内四区的住宅小区建筑容积率在1．0以上；单套建筑面积在144平方米以下；价格标准为：一级地、二级地8000元／平方米，三级地、四级地5800元／平方米，五级地、六级地5200元／平方米，七级地以上3800元／平方米。其他各区、县（市）的各项标准在上述标准范围内，由各区、县（市）的同级房地产管理部门协同同级地税机关确定。
规范 旧房土地增值税扣除项目计算方法
按原有转让旧房的土地增值税政策规定，计算旧房的土地增值税扣除项目必须提供评估价格，如无法提供评估价格就无法计算土地增值税，此项政策存在漏洞。《通知》规定：转让存量房的扣除项目不只局限于“评估价格”，购房发票价格也可按规定扣除，并可以进行“核定征收”。这项政策更有利于政策的操作，也更加合乎情理。
税务机关不予确认评估报告的或者纳税人由于地处偏远等原因无法取得评估报告的，如纳税人能提供购房发票，其扣除项目的金额，按下列公式计算：发票所载金额×［1＋（转让年度－购买年度）×5％］。同时符合以下两项条件的，税务机关可以确定对转让旧房及建筑物的土地增值税实行核定征收：1．税务机关不予确认房地产评估报告或者纳税人由于地处偏远等原因无法取得评估报告；2．纳税人无法提供购房发票的。
余杨 刘文喜 记者赵晖
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