政策导向不一导致房市调控失调

　　■本报记者谢丽佳

　　日前，国家发改委、国家统计局在对全国70个大中城市的调研报告中指出，2006年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5．7％，涨幅比上月低0．1个百分点；环比上涨0．5％，涨幅比上月低0．2个百分点。

　　在与去年同月相比涨幅较大的城市中，北京列第二位，涨幅为11．1％，在与上月相比涨幅超过1％的14个城市中，北京列第四位，涨幅为1．4％。

　　“一年半以来，国家的房地产调控政策一个接一个，但结果却是房子离中低收入阶层越来越远，政策与成效也渐行渐远。”中国管理科学研究院研究员李开发接受中国经济时报记者采访时表示，房价按照如此趋势继续攀升，新一轮的宏观调控将不可避免。但是在制定新政之前，必须理清过去系列调控失灵的原因，否则，出台再多的新政也只能是“空调”。

　　厦门大学不动产金融研究中心博士郭晓武接受

中国经济时报记者采访时也表示，一年多来，房价不但没有被稳住反而大幅飚升，很多城市的房价不断创出历史新高。事实证明，此前的调控政策非但没有达到预期效果，而且市场的发展竟然呈现出局部失控状态，这集中体现在热点城市房价的非理性上涨。

　　与此同时，伴随着房价的不断上涨，诸如房价泛政治化、房地产舆论混乱、不同阶层或利益集团的情绪化对立等让人担忧的现象也愈演愈烈。

　　遗憾的是，在没有经过深刻反省调控失败原因并追究有关官员责任的必要前提下，本轮房地产宏观调控在更加复杂的市场环境下仓促登场，这就难怪很多市场人士都对此不以为然，宏观调控的未来市场效果也受到普遍质疑。

　　李开发指出，房地产调控是一个非常复杂的问题。不过，总结其失效的根源，最根本的其实是来自于多个政策导向不一，调控思路过于微观，想兼顾多个利益目标而不可得，无法形成合力。

　　老百姓的住房保障固然是重中之重，但是地方政府的税收、银行的贷款安全、维持ＧＤＰ的增长动力，与房地产开发有关的关联产业共同形成的利益集团、政府赖以用来改善城市形象、完成政绩的资金来源等等问题都深陷其中。各类政策方向不一，短视行为突出。

　　投资政策问题重重

　　“可供投资参考的产业导向政策太少，投资领域太少，投资收益太低，导致资金流向房地产业。”李开发表示，国内没有那么多的公共品可供投资。投资企业、证券、科技的收益不足，唯有房地产收益较高。中国富豪榜上房地产

开发商富豪接近一半，而且都是几年时间成功立业，就是最好的例证。投资房地产的收益比银行利息少说能高出 4－5倍，有的高达10倍以上。你想让人不投资房地产其实不可能。

　　而且，投资房地产安全度远较其它投入高，这也就不难理解银行为何如此热衷发放房地产信贷。只要有房子在，抵押物在，房价要下跌到40％以上才会触动银行的奶酪。而事实上，房价涨幅那么高，购房人的首付加部分月供，少说也有40％。

　　从投资购房人来讲，不管政府出台多少政策，购房人自有对策。即使房价下跌，又能跌多少？政府不准卖可以出租，出台征税政策可以签订阴阳合同，可以搞赠与。买汽车怕贬值，买股票怕亏损，买房子在那里，风雨不怕，水旱不惊，比任何财产都安全。

　　“调整住房转让环节营业税的主要目的在于抑制炒房。” 郭晓武指出，在供不应求的市况下，炒家可以轻易地实现税负转嫁，而真正决定炒家生死存亡的还是市场价格走势，由于房地产市场不存在做空机制，因此只要市场价格维持向上的走势，炒家就不会轻易离场。

　　加重转让环节税负的直接结果是增加了住房交易成本，在房价持续上涨的市况下等于增加了购房成本，因此我们看到税收调控并没有达到抑制市场投机的目的，它反而间接推高了房价并使得交易活跃程度大为降低，市场进入了所谓的“滞涨”（交易量下降与价格上涨并存的状态）阶段。

　　“此外，由于缺少政策制约，投资房地产成了各种灰色收入的最好安身之所。”李开发指出，买房不需要任何手续，只要有钱、身份证明，就能买房。可以假借亲戚朋友的证件，甚至还能够以在学校上学不久的小孩子的名义买房。因此，各种灰色收入放在房地产最安全，而且还保值增值。

　　而阻止外资投机炒房政策的效果也是有限的。公开的可以阻止，但由于缺少配套监管措施，当面对变相、变通的投机炒房，我们目前的政策是失灵的。比如，外资进入一个企业，以内资企业名义购房，外资通过现金方式，以国内公民身份购房。只要与相关个人搞一个借款合同与房地产抵押合同，两张纸就把政策给破解了。地下钱庄的流动我们管不了。人民币价格不断走高，外资炒房可以用数不清的招数进来，我们缺少对策。

　　城市化政策过度超前

　　“倡导城市化，政策提倡过度超前导致房地产业病态发展。”李开发表示，城市化的必然趋势是房价上涨。但近年来，城市化发展过度，官员为了政绩，发展商为了通过土地牟利，加之与腐败的灰色收入连在一起，用城市中心区的拆迁带来房地产价格的走高。有报道介绍许多城市中心区质量很好、使用寿命还长的好房子都被规划拆掉了，而棚房区却拆迁不多，原因就是用拆迁推动购房消费量。

　　过快的城市化是个陷阱。城市化的基础是什么？是工业文明，是科技进步，是非房地产类产业的发展。当我们看到，非房地产企业的发展如果不能与房地产业发展同步，就是房地产业发展过快。而现在不是一般的过快，而是快得过头，甚至是快得要翻车。这个问题值得高度注意。

　　在非房地产的产业链条上的企业，才是国民经济的基础，是真金白银的ＧＤＰ所在，只有这些企业效益都能稳步增长，并且与房地产同步增长，才是良性的增长。收支平衡，入出相符，有能力消费，有条件消费才是合理的。

　　而就我国目前的经济情况看，在非房地产产业外，机械、化工、轻工、煤炭、电子，众多工业产业部门的利润越摊越薄，许多龙头企业都困难重重，寻求外资收购兼并，血汗工厂争议不断，竞争非常残酷，利润远低于房地产业。许多行业的利润率只有2－3％，与房地产业超高速病态发展大相径庭。

　　从更深层面上说，即使有些非房地产行业取得了不俗的成绩，我们仍应看到，这些成绩其实多数是大量耗用国内宝贵资源实现的，不可再生的资源的低效率使用对国家长远发展有百害无一利。

　　我国经济增长方式粗放的特征十分突出，许多产业的增长是以大规模消费不可再生资源维持的。只有非房地产产业良性增长，并且与房地产业实现平衡增长，才能说明房地产消费是健康的，对房地产的消费才是正常必须的一种消费。当然，真是那个样子，所有的投入就会分流，房地产也就不是唯一的投资热土了。

　　拉动内需政策走样

　　“事实上，我国拉动内需的政策已经变成了拉动房地产业，这是十分错误的。”李开发表示，近年来，国家制定政策，在发展外向型经济的同时，着重拉动内需。但是问题在于，拉动房地产的内需与其它的内需不一样。拉动其它内需是复杂性的多层面操作，要政府、企业、各类投资人共同努力，而且有很多风险。比如加大科技投入、成果筛选、资金投入、政策扶持等，全是掏钱，而且银行因为风险也不愿投入，加上企业还有经营风险，总之政府努力只占其中三分之一功效，而且风险莫测。

　　但是拉动房地产，政府一个文件就说了算，七十年土地使用税一次交清，政府的大量开支一下子有了着落，办几个改善城市面貌的大项目，出点政绩，一个任期就过去。所以，政府官员急功近利的想法占了上风。有什么政策可以让老百姓把养老的钱都掏出来？希望老百姓投资股市，但股市风险累累，许多人的钱被套牢，况且需要老百姓自觉自愿。教育产业化也是如此。因此，许多地方政府出台了不少让老百姓不得不掏钱买房的方法。

　　第一个方法是出售城市户口。我们国家的城市户口与农村户口的户籍政策差距巨大，只要有钱，在城里投资，就可以得到城市户口指标，只要在城市里买房也可以迁户口进城。这已经屡见不鲜；第二是拆迁拉动住房消费。政府安排拆迁，新建商业街，打造大城市，打造现代宜居城市开拓绿色空间，等等，总之，是把城市中心的住房拆掉，把地方腾出来，建成写字楼、商场，加上被拆迁户当然要购房，所以这也是拉动房地产的好办法。

　　第三个方法叫做“寅吃卯粮、超前消费”。让人们改变传统的量入为出、存钱养老、积谷防荒的观念，形成新的消费观，那就是首付与月供，一次把20年的消费预付了，辛苦劳动每天算计如何还房贷，为了一套房，先掏了养老的积蓄钱，再掏了父母的血汗钱，然后用20年甚至30年做房奴，省吃俭用，担惊受怕，生怕工作不保，生怕身体疾病折磨，生怕父母年老体弱，如此等等。但我们同时也看到，只有在房地产领域有这种普遍的首付与月供的做法，而在技术转让、设备投入、新办企业，甚至就是教育等方面的信贷政策远不宽松，想首付与月供，没门！

　　第四则是全国上下主打大户型住房，最大限度地“拉动”消费。而在新加坡的住房，至少30％以上是40平米左右的小户型。

　　第五是大力倡导建设开发区。许多地方不但县里建了开发区，甚至连乡镇都建设了开发区，圈地建房，然后给优惠政策，让企业进开发区，“产品还是那个产品，月亮还是那个月亮”，只是开发区的住房让工厂变了样。

　　第六个方法是改造消费理念，也就是投资置业增值。

　　第七则是小产权。这是地方政府甚至乡镇的主意，反正天高皇帝远，已经住进去了，谁也不能把住户扔出去。

　　如此等等，全国上下都在动房地产的脑筋，这样地拉动内需实在是不理智。

　　“怎么调控房价，怎么调控房地产？”李开发指出，当我们回首上述各类问题就不难明白，多个文件导向不一是调控屡屡失效的根源。要想房价调控有成效，先得把过去这么多年相矛盾的文件清理了，然后围绕房价调控的中心目标，出台配套政策，调控才会有预期的效果，否则，这种胶着的状态将会长期持续。

　　“客观地说，此前多数调控政策的出台基本上都属于随机应变类型，往往缺乏长效机制，因此，房价的继续走高肯定会引起相关政府管理部门的重视并做出反应。”郭晓武表示，调控政策会对市场产生较大的冲击与心理影响，因此其出台过程也是非常谨慎的。新调控政策的制定主要取决于管理部门对于市场现状的评估、中央与地方以及有关部委之间的利益协调、调控政策对市场的冲击评估等等。

　　北京房价的过快上涨很可能会促使政府出台更多、更严厉的地方性调控措施来平抑房价。不过，毕竟北京等大城市的市场状况与全国整体情况的差异很大，因此，不能仅仅站在北京市场的角度来思考全国房地产市场的调控问题。