中小户型项目进入大比拼时代

　　■本报记者谢光飞

　　自从9月4日北京市落实宏观调控政策的细则即“加强住房结构规划管理的通知”出台以来，由于文件原文中没有明确表示“中小户型七成令”是针对单个项目的，因此引发了人们就“70％户型小于90平米”是针对单个项目还是城市开发总量的争辩。但无论70％指的是单个项目还是单个项目与总量控制相结合，可以肯定的是，今后北京中小户型项目的比例将大大增加，将进入一个中小户型楼盘百花齐放、群雄纷争的时代。

　　据北京市有关部门统计的数据显示，北京已经取得相关批准文件，但未取得施工许可证的商品住宅项目达到607个，规划建筑面积达到2000多万平方米。这些项目如果大多数按照政策规定建成中小户型，再加上2006年6月1日后新审批、新开工的住房项目量的70％建成中小户型，那么北京的市场格局将发生根本性的变化，中小户型占主导地位，随着住房套数的成倍增长，价格、品质和综合价值的竞争将日趋激烈。

　　8月，北京中小户型项目明显增多，打破了以往大户型当道的局面。8月6日，位于朝阳区立水桥城铁北50米的东亚·奥北中心开盘，一期608套房短期内一抢而空，其户型在30－90平方米之间，以城铁13号线与地铁5号线交汇点的优势，制造了“品质”和“实惠”小户型的市场热度。其它楼盘如橡树湾有主力户型为80－90平方米的两居，富力又一城二期的主力户型为80－105平方米两居，沿海赛洛城也延续了小户型的特色。

　　业内人士分析指出，今年的小户型产品品质稳中有升，摆脱了固有的户型劣势印象。从去年开始，纯小户型社区逐渐隐退，取而代之的是中小户型社区。在这些社区里，小户型是其主打产品，户型面积大多在40－60平方米之间；同时，还有相当一部分是户型面积在60－120平方米之间的中小户型。北京市新政实施细则的出台和实施将使这种中小户型社区越来越多，住房结构发生新的变化。特别是人们对中小户型性价比和综合价值的要求也将越来越高。

　　记者曾经采访过一些中小户型住房的购买者，发现他们代表着一个庞大的青年购房群体，有迫切的独立意识和强烈的购房欲望，但又无力追求高价格的大户型；随着国家重点发展中低价位、中小套型商品住房政策的实施，市场对小户型需求主体的认识不断深入，只有那些结构紧凑、低总价的小户型才有可能热销，而且条件必须是交通便利、配套设施完善，才能满足上班族的工作生活低成本的需要。这就是所谓“买得起房、住得起房”。

　　东亚·奥北中心项目应该是符合这种市场需求产品的集中体现，所以它虽然在北五环外5公里、昌平区和天通苑社区边上，但其均价从8月6日开盘时5800元／平方米上升到9月6日的6800元／平方米，且销售火暴。这就是它建立在双轨交通、奥运居住后花园和奥北商圈核心区基础上的物业增值空间。

　　据了解，将于9月开盘的该项目北区在户型设计上再次突破小户型面积底线，完全拒绝空间浪费。有28平方米的零居、38平方米的一室一厅和76平方米的两居室设计，以不同层次的户型满足城市青年对生活状态的选择。小户型关键的卖点是如何使总价降得更低，符合青年人的购买实力，为此东亚·奥北中心制定的开发策略是抛弃华而不实的包装，全部建设以满足实用性为主。

　　记者在采访中了解到，北京中小户型住房市场的竞争已经开始。8月19日开盘北京新天地项目也是以中小户型为主的大盘，建筑面积60万平方米，分三期开发，仅一期房数，就有1140多套，均价5500元／平方米。与东亚·奥北中心类似的是，它位于东五环外5公里左右。

　　据悉，一些购房者除了对北京新天地的位置、价格和户型等还比较满意外，对它的外部环境存有疑虑。他们听说该楼盘北边有一个垃圾处理厂和一个医疗垃圾焚烧厂，由此造成的空气和地下水的污染是否会影响到未来小区居民的身体健康，让人担心；这里离首都机场不远，飞机通过发出的噪音是否对居民的生活有不利影响，也引起了他们的关注；有人认为，在通勤的便捷和时间上，紧临朝阳路的北京新天地现在反而不如在通州的楼盘走高速来得合算。

　　该项目售楼处一位销售人员在回答记者询问时说，在北京新天地项目东北7公里处是有一个垃圾处理厂，有无医疗垃圾焚烧厂他没有听说。

　　业内人士认为，今后购房者逐步会有更多选择的余地，考虑的因素更全面，要求也更高。这是市场发展的方向。