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违规售房也疯狂http://www.sina.com.cn 2006年09月13日 09:09 中国经济时报
■本报记者周雪松 9月6日，建设部、国家发改委及国家工商总局联合召开“全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议”，表示将在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治活动。 多部委联动“重拳”整肃房地产市场类似行动近年来并不多见。据悉，包括捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作行为在内的6类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象。 调控政策频出，一些城市房价依旧大幅上涨。三部委行动将矛头直指“房地产市场秩序混乱”，“特别是交易环节问题更为突出。”为此，记者展开了一番调查。 假售罄，真捂盘？ “1号楼和7号楼还有很多房呢，销售（人员）怎么说没了呢？”9月6日，记者在北京某当红新楼盘“业主论坛”里看到许多网民留下的帖子—— “7 号楼是怎么回事？”网民甲问。 网民乙道：“我想买7号楼的3居，不知道还有房吗？” “1号楼和7号楼已经被内部消化，被卖给开发商的销售机构和某家建筑公司了。” 网民丙表示。 “1号楼、7号楼开盘静悄悄的。是不是谣传被认购了？”网民丁满腹疑惑。 而另有网民透露：该楼盘“不是没几个人买是根本就没对外卖” 坐落于北京朝阳区东五环外管庄地区某环岛附近的上述楼盘，建筑面积６０多万平方米，共分三期开发。由于该楼盘紧临朝阳路主路、京通快速路，以及建设和规划中的朝阳路公交快速道和城铁八号线，加上以中小户型为主、开盘均价仅５５００元／平方米，因此受到了购房者青睐。开盘不久，其以三居室为主的７号楼均价已上涨到５７００元／平方米。 但该楼盘出现了一些令购房者感到奇怪的现象。比如有知情者表示，该楼盘“只卖了很少一部分，而且是比较差的。”但当有购房者询问售楼人员时，谁知得到的却是无房可售的答复。 “这件事其实没有那么简单，我看是开发商利用这个借口把房子拖着不放，最后等涨价再抛出。”有网民在该楼盘业主论坛里指出。更有网民就此评价说，“这是开发商的一贯手段！” ９月６日，记者通过在北京市建委主办的北京市房地产交易管理网查询了解到：该楼盘８月１７日取得预售许可证，共有批准预售面积１０余万平方米共１１４０多套房屋有待出售。而当天，它在该网站“期房签约统计”一栏，无任何显示。让购房者怀疑，该楼盘并非如开发商所言已基本售罄。 “我们８月１９日正式开盘，房子当天差不多就卖完了。” ９月６日，记者致电该楼盘售楼处，一位销售人员在电话中告诉记者。 记者佯称想要买房，试图向对方了解更多该楼盘销售情况。对方告诉记者，该楼盘现在总共仅剩下四五套房子，而且全部都是一二层和顶层的房子。 “可是今天我在北京市房地产交易管理网上发现，你们的房子全都没有卖出去，这是怎么回事？”对于记者的质疑，销售人员的解释是，“事实上房子已经卖出去了，人家交了定金，只是没签合同。” 另外，销售人员还告诉记者，就连剩下的几套房子，原本也是有人认购的。最后，一位售楼先生给记者留下了他的小灵通号码。“如果您感兴趣，最好亲自过来看看。”他说。 １０００多套房子，在差不到半个月的时间里几乎全部售罄，这听起来多少有点让人大跌眼镜。 ９月１１日下午，当记者再次登陆北京市房地产交易管理网时发现，该楼盘已签约９７０套。９月６日至９月１１日前后不过四五天（如果自开盘之日算起总共也不过大约２０天）时间，该楼盘卖出了近千套房屋，也够令人惊叹的。 “北京在售楼盘１０００多个，在这１０００多个里面，真有几个不错。”明天第一城营销总监陈云峰对记者说，但像这样的楼盘实在是凤毛麟角。 “说房子卖完了，无非是想证明它（房子）好卖。” 对于上述楼盘迅疾“卖光”的现象，陈云峰同样表示质疑。他说，不排除其中可能有制造假象、传递虚假信息的嫌疑。 即使是按９月１１日官方网站显示该楼盘已售出９７０套房屋，那么，截至当日应还有１７０多套房子未售出。但为何在这之前该楼盘销售人员即已宣告售磬？同样是在上周，对方告诉记者还有四五套房子，而对另外的购房者则声称没房。 难道该楼盘确如网上论坛所传是被“内部消化”了？ 违规其实很普遍 北京市建委从去年开始就大力推行网上认购签约制度，借助现代化的网络技术手段，建立一套严格的房屋销售监管体系。今年国务院３７号文件出台后，北京市建委又针对房地产市场存在的漏洞制定了５３条禁令。 尽管今年以来北京市有关部门着重强化了对房屋销售的监管，但是还是有一些企业铤而走险。今年８月下旬，北京市建委曝光了北京鼎成房地产开发有限公司等９家开发商的违规行为。这些企业除了没有取得预售许可证就卖房外，还有就是没按规定进行网上认购和签约。 令人关注的是，继今年６月同其他１２家企业一道被曝光后，北京鼎成房地产开发有限公司这次又因为类似的违规行为再次被曝光。并且存在一房多售，未解除已签订合同，又将房屋出售他人，收取房款的行为。 近日，中央电视台《大家看法》栏目亦报道了湖北“阳光工程”——衡阳市都市春天和时代华庭两大楼盘出现一房多卖，开发商卷款潜逃的情况。 多位业界人士表示，此次被三部委列为重点打击的６类违规行为，如擅自将购买的未竣工预售商品房再行转让；未取得预售许可证发布预售广告，广告中承诺售后包租、返本销售，有关房地产项目的销售信息内容虚假；违规收费，销售商品房未实行明码标价；利用虚假信息骗取中介、服务、看房等费用等等，均具有一定的普遍性。 和一些违法大案比较起来，有些开发商的违规行为让监管部门纵是有“火眼金睛”也不易觉察。“就像一句俗话说的那样，‘上有政策，下有对策’，多严的规定，开发商都会有相应的办法。”北京某知名房地产开发企业销售部主管景淼小姐道出了开发商之所以敢于越过“雷池”的缘由——“关键是有一个很大的利益。” 按照规定，未取得房屋预售许可证开发商不得对房屋进行预售，更不能收取任何形式的费用。但景淼披露，有的开发商却在没有取得预售许可证的条件下，通过卖号、订房等形式，提前收取定金。 “在这种情况下，开发商通常开出很多的优惠条件，让购房者订房，收取所谓‘定金’”。开发商提前收费可能是象征性的，也没有一定的行规，可能是几百、几千，甚至也可能是几万，愿意收多少钱，全凭开发商自己定。“定金”有叫“意向金”的；也有叫“诚意金”的，名称五花八门。 景淼对记者说，开盘时一般房价相对比较低，同时折扣也比较多。很多楼盘开盘时房价可以打到九八折，有的楼盘在九八折的基础上还可以打个九九折，出现“折上折”，甚至有的楼盘可以打三次折扣，个别楼盘在“折上折”的基础上，还送东西。开发商正是抓住一些购房者的心理，以让利为“诱饵”，使购房者“上钩”。由于“一个愿打，一个愿挨”，所以这种情况具有很强的隐蔽性。 “这种情况比较普遍。”他分析道，很多开发商在未取得预售证前，都要大做宣传，一来可以推展形象和品牌，再就是通过排号、适当提前收取一些费用，对市场进行摸底，做到心中有数，另外开发商还可以获得一些资金用作周转。 “在没拿到预售证之前，任何收费都算违规，但市场一般都这么做。” 景淼说。 加大购房者风险 和捂盘、囤房等违规行为助长房价，滋生楼市泡沫有所不同，无证违规售房给消费者带来最大的负面影响是风险。 因有的开发商未取得预售许可证，无法签约，所以其违规行为只能靠收所谓的“定金”。“只要不收钱，不算违法。倘若收了钱，深究起来肯定违法，但只要开发商有实力，讲诚信，问题也不大。” 景淼认为。就怕遇到实力不强，也不太信守承诺的小开发商。 如前面提到的湖北衡阳市都市春天和时代华庭案，其中业主投诉最多的一套房居然被卖了８次！在当地，现在有数十套房子有两位以上的业主在抢夺，以致法院为避免激化纷争不得不将相关房子暂时查封。 景淼介绍，有的开发商在违规收了购房者的钱款以后，通常草签一份协议，公司盖个章，这样看起来有了保障，其实不然。 分析导致一房两卖的原因，可能有很多种，但其中常见的一种就是开发商急需回笼资金，拿同一套房子做了二次抵押。在购房合同未在网上或有关部门备案的情况下，发生一房两卖或者是一房多卖的可能性更大。实际上签定没有备案的合同，跟没签一样。 这次被曝光的９家北京违规开发商，其中，“北京鼎成”、“南宫恒业”、“北京隆辉”等３家开发商就属于无证擅自预售商品房。业界人士提醒消费者，千万不要贪图一时的小便宜。如果开发商一直不办预售许可证，消费者购房会面临办不了按揭贷款、办不了房产证、不能上市交易等一系列风险。严重时则可能“竹篮打水”，最终钱房两失。
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