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□晨报记者林劲榆
上海二手房市场正遭遇“双重挑战”———市场观望导致大批客户暂时观望，而新盘市场的促销又使二手房市场竞争愈发激烈。昨天，上海二手房办公室公布的有关统计数据显示，2006年8月，上海二手房指数为1635点，较上月上涨3点，环比上升0．2％。从区域成交情况看，二手房成交量较7月份大幅减少，环比下降三成以上。
动迁户成“弱市”中亮点
在一系列政策效应下，8月上旬，上海二手房买卖成交陷入低谷。8月下旬，在动迁等需求带动下，二手房市场有所回暖，二手房成交价格也并未出现整体下降。中原地产的有关统计数据显示，8月份，中心城区二手房市场买卖成交量环比大幅减少30%左右。从成交价格来看，黄浦、卢湾、徐汇、长宁、浦东等中心城区的均价都出现了小幅上调，大部分业主已经提高了挂牌价格，并将税费转嫁给了购房者。而闵行、虹口、杨浦、普陀、闸北等次中心城区8月份的成交均价出现了小幅下调。由于次中心城区二手房供应量大，且有税房占有比较高的比例，在政策影响的压力下，部分卖家为了能够尽快出手，调低了挂牌价格。
动迁居民是支撑8月份上海二手房市场重要的刚性需求。上海二手房指数办公室有关分析人士指出，随着新一轮的市政建设以及世博会区域开发改建的启动，大量动迁客户的购房需求开始释放。近期成交相对不错的区域主要集中在黄浦的老城区、徐汇及虹口等动迁计划开始重新启动的区域。动迁户的刚性需求带动了板块内二手房交易，成为“弱市”中的亮点。
新房中小户型集中放量
在个调税、营业税政策的背景下，新房相对于二手房的优势正逐渐显现。8月份，开发商为了迎接传统销售旺季“金九银十”的到来，纷纷抢先开盘，推出促销优惠政策。在对一部分新盘采访时，记者了解到，8月份，相当部分开发商推出了中小户型新盘，在销售时，这些楼盘打出了购房折扣，折扣从96折到98折不等，有的楼盘在折扣之外，还赠送空调等家用电器。
新盘市场的价格变化有可能在未来一段时间影响二手房市场。上海二手房指数办公室分析指出，一手房中小户型的集中放量，使得二手房在价格及面积上的优势不复存在，同时这些房源以低总价、户型合理，吸引了部分原先打算购买二手房的客户。由于二手房市场存在一定滞后性，目前二手房的市场价格与一手房的联动性不强，预计后期二手房价格将会出现不同幅度的下降。
租赁市场“两极分化”
二手房租赁市场呈现出较明显的两极分化，上海房屋租赁指数办公室最新统计显示，8月份，上海市租赁市场总体呈现供大于求的态势。高档商品房租赁市场租金轻微上涨，平均租金上涨0．5％，新天地、徐家汇、静安寺和南京西路板块的高档楼盘租金分别上涨2．6％、3．1％、2．4％和2．8％。一般商品房租赁价格在7月份跌幅基础上继续下滑0．2％，一些次新房存量较大的区域租金下降幅度达一成以上。在一般商品房租金下降压力下，售后公房租赁价格呈下降趋势，降幅为0．5％。
上海房屋租赁指数办公室有关分析人士表示，在上海房产租赁市场中，CBD中央商务区周围的高档物业较受欢迎，租赁需求十分旺盛，租金始终居高不下。但是中端租赁市场明显供大于求，还款负担促使大多数投资者不得不再次压低租金，大量简单装修甚至未装修的次新房涌入租赁市场，严重的供大于求导致租金下降。售后公房的租赁价格明显受到了中端租赁市场价格的影响。
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