“外对外”拿下合生国际 外资腾挪购房限令

　　本报记者王芳艳

　　“外对外”稳吃合生国际大厦

　　也许是巧合。9月5日，国家外汇管理局(下称“外汇局”)和建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(下称“《通知》”)，在7月底六部委发布的“限 外政策”基础上，对外资购房作出更为详细的规定。

　　同一时间，另一个地点，位于陆家嘴的上海合生国际大厦项目的全部股份，以“交钥匙工程”方式(所有权和管理权的“钥匙”依合同完整地“交”给对方，由对方开始经营)被外资成功收购，收购金额3亿美元，创下2006年外资收购地产的最高金额。

　　值得注意的是，这正赶上“限外政策”密集出台的交易，似乎并未遇到障碍。

　　“虽然标的物在境内，但我们以美元交易，买卖双方均为香港公司，一切手续办理事宜在香港进行，所以与国家现行政策并不冲突。”代理买方的第一太平戴维斯有关负责人解释说。

　　具体的操作是，合生集团在7月限外政策出台之前就成立了一家BVI(英属维尔京群岛，是世界上著名的离岸管辖区之一)公司Interwell，通过该公司完全控股合生国际大厦的项目公司———上海民泰。然后，外资收购方PacificDelta的公司，将通过收购Interwell全部股本，从而获得合生国际大厦项目。

　　此间，正逢国家出台各项政策限制外资并购内地物业。

　　7月底，由建设部等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》[建住房(2006)171号]规定，外商投资非自用房地产，必须在境内申请设立外资房地产企业。而9月5日发布的《通知》，则对并购的结售汇过程作出了进一步限定。

　　一位律师介绍，由于这些政策增加了收购的审批环节，也提高了收购成本，一些171号文件出台后签订的外资收购物业的预售合同，需要重新走一些程序，因此北京不少外资正在收购的项目，因此被延缓或者停下来了。

　　“我们当初双方选择在海外进行股权交易，主要是考虑买方可以节约成本，后来政策出台后，被咨询的律师也认为交易不会受到外汇政策影响。”上述负责人表示。

　　股权回购协议变通术

　　这场无心之作幸运地成了新调控政策下的外资收购第一单。业内认为，如果内地物业的持有方已经是BVI公司或者SPV(specialpurposevehicle)公司，那么这种“外对外”的收购，将在一定程度上规避外汇局的监管。

　　不光如此。近日举办的中美地产金融高峰论坛上，华远董事长任志强透露了另一“变通”做法。

　　《通知》规定，外商投资房地产企业的中外投资各方，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局将不予办理相关登记。这意味着那些为赌

人民币升值而潜入境内地产的“热钱”将承担相应的风险。

　　但任透露，外资在入股的同时，签订退出股权的回购协议，完全可以回避外汇管理法对章程中明确规定股权有多少优先或保底分红的概念。

　　同时，一家澳大利亚基金公司负责人表示，他们仍然正在积极寻找投资项目，热情十足，“我们可以有些变通的做法嘛。”

　　不过，也有人认为，上述做法并非能被广泛采用而被用来逃避监管。以对外收购为例，一方面现有物业的持有方大多是内地企业，如果现在开始设立BVI公司，同样受171号文的监管；另一方面“外对外“收购要求BVI公司下的资产只能指向被收购物业，而不能有其他的物业，否则收购将比较复杂。

　　因此，总体来看，外资投资地产受到影响是不言而喻的。世邦魏理士一位人士介绍，这段时间，外资并购的速度明显降低。

　　另一上海房地产中介人士透露，一些外资机构已经向

商务部打报告，申请在内地设立外商企业的临时营业执照，以方便并购进行。但目前，上海还未有一家外资机构获批。