如何斩获房地产开发企业的作假黑手（攻略）

　　近两年对房地产开发企业的审计调查发现，房地产开发企业普遍存在人为调节经营收入、随意结转开发成本、漏缴税费、违规贷款套取银行信用等诸多问题。为堵住房地产开发企业的偷漏作假行为，注册会计师的审计作用显得极为重要。

　　将预收售房款长期挂账，延迟确认收入

　　一些房地产开发企业为了调节收入，达到偷逃所得税的目的，在预收账款已达到收入确认的条件时，想方设法推迟收入的确认。

　　注册会计师在审计过程中，首先应检查“预收账款”期末金额，并与利润表中的主营业务利润比较。如果发现企业“预收账款”金额较大，而当期的主营业务利润相对较低，与企业的经营规模和正常利润水平不相适应，并且通过分析性复核近几年会计报表“预收账款”期末数额呈递增趋势，那么可以初步断定企业存在将预收售房款长期挂账，延迟确认收入的行为。其次，可以询问企业有关人员预收账款没有结转收入的原因；在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，注册会计师可以根据会计核算的基本原则中实质重于形式原则确认此项售房销售收入已实现，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收入。

　　将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改

装修缮支出

　　针对房地产开发企业将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出的经营行为，注册会计师在审计时，首先，应检查“出租开发产品”、“在用周转房”、“开发产品”等会计科目，了解企业有无出租商品房的行为。对于“出租开发产品”、“在用周转房”的借方发生额，注册会计师可以通过查阅相应的房屋租赁合同、房屋拆迁补偿合同，核实其业务发生的真实性。其次，检查企业是否按期确认经营收入并摊销“出租开发产品”的成本。第三，对于“出租开发产品”、“在用周转房”的贷方发生额及“经营成本”的借方发生额，注册会计师可以核查其贷方发生额与借方发生额的相应原始凭证，通过核查相应的原始凭证，查实其是否转为房地产销售。最后，检查销售合同金额与企业确认收入的金额是否存在差异，以查明企业是否存在将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出，不作为收入入账的情况。

　　虚假按揭，制造销售假象

　　虚假按揭指的是房地产开发企业在商品房没有真正销售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”（开发商找来的冒名顶替者）达成买卖协议，等房屋实际卖出时再办理退回。

　　由于这种虚假按揭带有很强的迷惑性，因此给审计判断带来困难，笔者认为注册会计师可以从以下几方面进行审计以发现企业是否存在虚假按揭的情况：

　　（1）虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款要素基本一致，但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不完整，审计人员应详细检查按揭合同的条款是否填写齐全。

　　（2）如果按揭的本金和利息由房地产企业自身提供，这时，企业往往定期付一笔金额相等的款项给银行；注册会计师应详细审查企业的银行账，如存在可疑事项，应追查相应的原始凭证。

　　（3）注册会计师应关注大额的销售业务、款项的收取情况，索取合同、房屋交付使用情况记录、向物业公司索取业主办理入住手续等资料，往往虚假的销售都没有交付使用记录，也不约定办理房产证、土地使用证相关事宜，尤其要注意后期的销售退回。

　　（4）如果企业给员工提供住宅按揭，又没有从员工的工资收入中扣回，则视同企业给员工提供的福利，需要员工个人缴纳所得税。如果企业未扣

个人所得税，则可能就是虚假按揭。

　　（5）此外，注册会计师如怀疑存在虚假按揭销售，可到现场察看有关房屋的使用情况，如闲置则可能存在问题。

浙江和信置业有限公司 孟圣喜