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7月24日，建设部、外汇局等六部门正式发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确对外资进入境内房地产市场设置必要的准入“门槛”，并要求各相关部门制
定操作细则。9月4日，国家外汇管理局和建设部联合公布的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，可谓是规范外资进入楼市的实施“细则”。业内人士认为，如能执行到位，外资潜入境内房地产市场炒楼的“暗道”可望因此被封堵。
业内人士提醒，银行系统能否细致、到位地执行资格审查是此次规范外资购房成功与否的关键，外汇局能否实时、适当地监管惩戒则是政策能否落实的重要保障。当务之急是有关部门要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。
双管齐下封堵外资炒楼“暗道”
分析人士认为，外资进入境内楼市的主通道有两类，一是企业参股或信托投资，一是个人购买。而“细则”最大的特色恰是针对这些通道，从控制外汇流转环节入手，来实现调控的目标。
其一，封堵企业不合规利用外资的“灰色”通道。大宗海外资本进入境内房地产市场的捷径通常是选择境内缺少资金、但有土地、有项目、有资质的房地产企业作为切入口，或以资金换项目股权，或约定固定的高额回报、以贷款方式进入。这些潜入的外资往往处于监管体制之外。
“细则”直指这一“暗道”，规定：外商投资房地产企业注册资本未全部缴付、未取得《国有土地使用证》、开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局将不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。这意味着那些为赌人民币升值而潜入境内地产的“热钱”将承担相应的风险。
此外，境外机构通过股权转让等方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。据此，外汇管理部门不出具收汇、结汇证明，工商管理部门将不会进行股权变更登记，“假外资”将没有市场，外资利用融资杠杆撬动境内楼市也将难以得逞。
其二，封堵个人名下的海外资金潜入的“地下”通道。“细则”要求，个人购房从境外汇入购房款的，应持一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明等规定文件，向外汇指定银行申请，并将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户，而房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款。如买房未成、需将退回的人民币购房款购汇汇出，需外汇指定银行进行真实性审核确认后，方可将人民币购房款及利息购汇划回境外机构或个人外汇账户。
显然，“严进严出”贯彻外资在境内房地产市场流转之始终。今后，不仅全部外资购房结汇均得接受“真实性审核”，转让收益也得在审核后方可汇出。而此前，只规定机构投资者购买境内商品房以及个人购买100万美元以上房产的，须审核。仲量联行中国区董事陈立民判断，这会制约海外个人投资者的购房速度。
此外，“细则”还规定，境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。而以往，无论是从国外直接进入的资本项目外汇账户，还是国内贸易产生的经常项目外汇账户，并没有明确规定不能用于房地产开发经营。业内人士认为，这一新政策将对未来外资投资房地产产生较大影响。
能不能成为现实，关键看执行
不过，业内人士指出，细则将“有利于加强和改进房地产市场宏观调控、有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序，促进中国国际收支基本平衡”的判断，从现在来看，还只是个良好的预期。能不能成为现实，关键看执行。
房地产研究者顾海波指出，政策的现实效果如何，关键看两个部门：一是银行操作，一是外汇局监管。其中，银行所担当的资格审查和流转审核两大任务，成为影响政策效果的关键。
而对境内分支、代表机构和境外个人买卖商品房外汇收支以及汇兑的统计监测和监督管理的主体则是各地外汇局。(记者徐寿松、蔡国兆、姚玉洁）
来源：新华每日电讯
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