开发商欲抢占即将到来的销售旺季沪新房上市量开始井喷

　　本报讯（记者江敏）为了抢占“金九银十”市场，开发商逐步发力，上市量开始井喷就是一个主要的特征。房产之窗网楼市行情监测系统显示，从8月18日开始到8月底的两周内，连续单周上市量突破50万平方米，但在此之前，单周的上市面积仅为23万平方米左右。数据显示，8月底最后两周新房上市总量达到108.6万平方米，上市套数为9654套。远远高于8月前两周的总和。

　　据策源机构咨询研发中心的数据显示，供应量上涨幅度较大，全市公寓在连续十周稳定成交之后，开始首次突破周成交量25万平方米，“这表明随着‘金九银十’的来临，市场成交量也将逐步回暖。”记者采访中得知，在光复西路的香港泰獉N集团旗下的新推盘楼一幢楼开盘后仅一天之内，销售量就达到了59套，居然占到推出房源的近六成。

　　值得注意的是，在一系列宏观政策调控之后，上海的八月楼市一直处于一种清淡的状态之下，随着传统的“金九银十”的销售旺季的到来，别墅用地的控制把独栋别墅这种

豪宅项目推向了楼市的最前沿。

　　在房地产市场经过八月的低谷之后，面对已经到来的传统“金九银十”销售旺季，不少开发商希望趁着这个时机恢复些许的元气。面对政府接连出台抑制房地产市场过热的宏观调控政策，刚刚推出三期的绿洲千岛开发商坦言并无太多的担心：“大多数的业主均为自住购买，作为投资的客户比例则相当有限。”

　　不过，局部楼盘的成交迅速并不能改变整体市场的低迷。易居研究院的数据显示，全市商品房上周共成交46.3万平方米，较前一周减少3.16%。商品住宅成交29.9万平方米，较前一周也减少4.45%。

　　8月底二手房回暖成交量局部反弹

　　整体而言，8月份的二手房买卖市场用“惨淡”二字形容不为过。但值得注意的是，进入8月下旬，成交量出现了局部反弹，有的中介公司甚至8月最后十日的成交量是前二十天的两倍多。业内人士认为，受到个税、加息、限外等多重宏观调控影响而抑制的二手房市场购买力有望在“金九银十”的刺激下逐步放量。本报记者江敏

　　8月成交整体惨淡

　　8月份二手房整体成交大幅下滑是不争的事实。据汉宇地产对公司所辖门店成交统计显示，相对于7月份，8月份二手房成交下滑近4成。特别是8月份的前十天，由于7月底个税出台前对二手房成交疯狂的透支，8月上旬成交环比下降近70%，其中杨浦、虹口、闵行和闸北等普通住宅集中的区域受到的影响最大，成交下滑幅度都超过了70%，而静安、卢湾黄浦等高档住宅区域成交下滑25%。

　　值得注意的是，同样是自住客户，购买普通住宅的客户比购买高档住宅的客户表现出了更加强烈的推迟购房的意愿，造成普通住宅的成交量萎缩比例两倍于高档住宅。房产分析师表示，从数据分析，个税对房地产二手交易市场的各个层面都产生了明显的影响，说明宏观调控政策对控制房地产流通速度，减少由于频繁、过度交易对

房价的“助推”作用已经产生了明显的效果。从影响的程度来看，个税以及前期的各项宏观调控政策加重了普通住宅购买客户的观望情绪。

　　8月下旬成交抬头

　　虽然整体成交比较惨淡，但8月下旬的成交表现了一定的反弹势头。从8月中下旬，特别是8月18日以后开发商抢先开盘率先抢占“金九银十”的秋季房地产交易旺季，又对二手房成交产生了明显的带动作用。

　　美联物业市场研究部数据显示，自8月20日之后，美联物业市场成交量相比8月10日之前已经有了比较明显的增长。其中，中环区域率先抬头，平均交易量增幅达到30％。汉宇地产8月下旬10天内成交占全月总成交的62.57％，回暖迹象非常明显。

　　受到下旬成交的局部放量，分析师预计后市随着市场对政策的消化以及一手房“金九银十”销售旺季的带动，二手房交易有望呈现出恢复性增长的态势。不过，美联物业上海总经理冯泓睿认为，由于营业税、个税等一系列宏观调控政策在各别区域的顺延效应，二手住宅市场全面的交易放量仍旧需要一段时间，预计在9月中旬左右交易的增长会更加明显。

　　大房型二手房源价格出现松动

　　本报讯（顾卓敏）央行的加息以及近期一系列政策“组合拳”的积累效应，使得今年新房市场观望气氛浓重，不少开发商都坦言，今年“金九银十”开场不旺。但是在二手房市场成交量持续走低的大背景下，央行宣布再次加息对目前低迷的市场来说，无疑成了一大利空消息。对于那些有意入市的买方而言，中高档大房型值得关注。

　　根据记者了解，受此影响，近期在市场上挂牌的大房型出售价格开始下调。位于长寿路的一家中介公司表示，上月成交的3套房屋重2套室120平方米左右的大房型，同时目前在谈的几笔交易中，大房型也占了大部分。总体来说，目前大房型杀价的可能比较大，就成交的2套而言，买方基本上都有300元左右/平方米的还价。

　　事实上，经过几番调控，楼市中的投资者大多已经放低姿态。业内人士分析，由于经历过几轮宏观调控，中高档楼盘中的纯投资客已经日趋减少。对于一些相对实力较为雄厚的投资客业主，资金压力不明显，多会采取一些封盘、转售为租的举动作为过渡。相反，目前市面上挂牌的一些大房型，多是业主资金压力比较大，无奈之下才选择出售，因此价格会有所下滑。而一些中介公司分析，由于政府目前对中长期投资还比较宽松，在今年的买卖传统旺季，投资回报率较高的中高档公寓可能会成为中介行业的主打产品。

　　■典型个案

　　中远两湾城二手房：精

装修单价11000元

　　据21世纪长宁区中山公园板块的中介介绍，一系列政策过后，对一些持有大房型、高总价的业主影响较大。近来在区域内出现了部分大房型出售价格出现下滑的现象，目前在谈的几个楼盘均价都有所下调。面积为100平方米左右的三房，成交价在均价在14500元-16000元之间，降价幅度在5%左右。而在普陀区中远两湾城板块，近来房东心理也有所松动，一些房东私下跟中介表示：“如有诚心想要买的，你们可以跟他谈谈价。”近期挂牌的一套136平方米的精装修3室2厅2卫，成交总价150万元，折合单价11000元/平方米左右，较之前该楼盘的挂牌价11500元/平方米也有所下滑。