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■新华社记者徐寿松蔡国兆姚玉洁9月4日，外管局和建设部联合公布的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，可谓是规范外资进入楼市的实施“细则”。业内人士认为，如能执行到位，外资潜入境内房地产市场炒楼的“暗道”可望因此被封堵。外资进入境内楼市的主通道有两类，一是企业参股或信托投资，一是个人购买。而“细则”最大的特色恰是针对这些通道，从控制外汇流转环节入手，来实现调控的目标。
其一，封堵企业不合规利用外资的“灰色”通道。大宗海外资本进入境内房地产市场的捷径通常是选择缺少资金、但有土地、有项目、有资质的房地产企业作为切入口，或以资金换项目股权，或约定固定的高额回报、以贷款方式进入。这些潜入的外资往往处于监管体制之外。
“细则”直指这一“暗道”，规定:外商投资房地产企业注册资本未全部缴付、未取得《国有土地使用证》、开发项目资本金未达到项目投资总额的35％的，不得借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。外商投资房地产企业的中外投资各方，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局将不予办理相关登记。这意味着那些为赌人民币升值而潜入境内地产的“热钱”将承担相应的风险。
此外，境外机构通过股权转让等方式并购境内房地产企业或收购股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇管理部门不出具收结汇证明，工商管理部门不进行登记，“假外资”将没有市场，外资利用融资杠杆撬动境内楼市也将难以得逞。其二，封堵个人名下的海外资金潜入的“地下”通道。“细则”要求，个人购房从境外汇入购房款的，应持有一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明等规定文件。
“细则”还严格规定了资金转出的要求，如买房未成、须将退回的购房款购汇汇出，并须外汇指定银行进行真实性审核确认。
不过细则从现在来看，还只是个良好的预期。能不能成为现实，关键看执行。
房地产研究者顾海波指出，政策的现实效果如何，关键看两个部门:一是银行操作，一是外汇局监管。其中，银行所担当的资格审查和流转审核两大任务，成为影响政策效果的关键。
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