要根本解决房价过高问题 只有大幅增加住房供给

　　住房是一种商品，既然是商品，其价格就要受市场供求的影响，供不应求价格就涨，供过于求价格就跌。当前住房市场的形势是严重供不应求，要从根本上解决房价过高问题，只有大幅增加住房供给。

　　■徐平华

　　近年来虽然中央和地方房价调控政策层出不穷，全国各大城市的房价仍然涨声一片。据国家发改委、国家统计局的最新调查，2006年上半年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5．6％，7月同比上涨5．7％。调控政策效果似乎并不理想。究其原因，乃是由于调控政策的着力点在遏制住房投机性需求，而实际上，投机性需求在房价上涨中充其量起了导火线的作用，房价持续上涨的根源是房地产市场供不应求的基本格局。因此，要从根本上解决房价过高问题，还必须着力增加住房供给。

　　总的来看，我国住房市场基本上是自住型购房者支撑着整个市场交易，投机者只占少数。目前住房需求者大体可以分为这么几类：第一类是自住者。包括与父母分立组成新家庭后需要购置新房的年轻人、进城务工的农民等。此外还有大批收入增长后要求改善住房条件的城镇居民，其购房主要也是自己居住。第二类是投资者。其购买住房不是为了投机，转手赚取差价，而是为了让手里的货币保值增值。在当前银行利率偏低的情况下，投资住房不但可以收取较高租金，还可以享受住房升值的好处。因此，他们购买住房后一般不会转售。在资金不足的情况下，他们也会向银行借贷部分贷款，通过收取租金还贷，即所谓“以房养房”。第三类是投机者。这些人投资住房，就像他们投资股票、期货一样，只是为了转手以赚取差价，如温州购房团等。第四类是境外购买者。其中一部分为自住者，包括港澳台地区及其他国家在中国大陆经商从业的人士。另一部分为投机者，他们因为预期中国

人民币升值及房地产升值而在中国大陆购买住房。在以上四类需求者中，第一、二类占绝大多数，是住房市场的主要需求者，尤其在广大中西部地区，第三、四类人很少。

　　既然投机者只占少数，为什么近些年住

房价格上涨速度如此之快﹖这是与住房市场供求的背景分不开的。

　　一方面，我国住房需求增势迅猛。改革开放以来，我国城镇化快速发展，城镇人口占总人口的比重，1978年为17．92％，2005年上升到42．99％，如果把进城务工的2亿农民工计算进去，目前我国城镇人口占总人口的比重约为60％。越来越多的人需要在城镇购置或租赁住房，城镇住房需求持续增加。与此同时，我国居民收入快速增长，人们改善住房的愿望日益迫切。我国人均ＧＤＰ以1978年为100，则2005年为876．8，达到13985元。城镇居民家庭人均可支配收入2000年为6280元，2005年增加到10493元，增长61．1％。从国际经验来看，人均ＧＤＰ1000美元至3000美元时期是住房需求较旺、房地产快速发展期，因此我国住房需求增长较快不足为奇。加之我国住房市场化时间不长，直到1998年福利分房制度才基本废除，长期积聚的购买力和改善住房的愿望突然被释放，转变为迅速扩大的住房需求。

　　另一方面，我国住房供给的增长却远远赶不上迅速增长的需求。2005年全国房地产开发企业房屋施工面积比上年增长17．1％，而商品房销售面积却增长了45．9％。土地供给紧张是制约供给的瓶颈。2005年全国房地产开发企业土地开发面积仅比上年增长5．2％，土地购置面积更比上年下降4％。分地区看，一些房价涨幅较高的地区，房地产开发企业土地开发面积和土地购置面积却呈降势，例如，2005年北京房地产开发企业土地开发面积和土地购置面积分别比上年下降50．4％和50．8％，上海分别下降17．0％和27．4％，江苏分别下降14．1％和33．7％，浙江分别下降21．3％和24．5％，广东分别下降8．4％和4．5％。土地供应不足的原因主要是政府控制土地供给、严格的耕地保护政策以及拆迁难度越来越大。土地供应不足拉动了地价上涨，如北京国贸附近2003年底拆迁1平方米房子大约需5000多元，而目前拆迁1平方米房子已经涨到10000元。地价拉动了房价，房价又带动地价，结果形成房价和地价的轮番上涨。

　　住房是一种商品，既然是商品，其价格就要受市场供求的影响，供不应求价格就涨，供过于求价格就跌。当前住房市场的形势是严重供不应求，要从根本上解决房价过高问题，只有大幅增加住房供给。具体应从以下几方面入手：

　　第一，大力增加居住用地供给。我国目前正处于城市化和工业化快速发展时期，必然要求大量增加住房和工业建设用地。对土地供给控制过严，地价和房价的上涨就在所难免，也势必影响城市化和工业化的正常推进。我们对土地严格控制主要是担心农用耕地减少会影响国家粮食安全。但据有关资料，我国人均耕地面积为0．103公顷，而日本为0．035公顷，韩国为0．036公顷，英国为0．099公顷，我国人均耕地面积不但远远超过日本和韩国，甚至超过英国。这些国家均不存在粮食安全问题，因此，我国增加居住用地供给还是有一定余地的。同时还应看到，衣食住行都是人的基本需求。在农业科技水平日益提高的情况下，目前我国粮食问题已大大缓解，人们的吃饭需求已基本得到满足，甚至还有粮食外援，根据世界粮食计划署的最新报告，2005年我国已成为仅次于美国的世界第二大对外粮食援助国。而随着经济社会发展和居民收入增加，人们的居住需求迅速提高，人们的居住条件与实际需求的差距越来越大。因此，增加居住用地供给不仅是可能的，也是必要的。建议对现行的土地政策作适当调整，大力增加居住用地的供给，尤其要增加地价和房价上涨过快地区的居住用地供应，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。同时，坚决打击囤积土地行为，严格执行法律规定，对逾期未动工开发的，征收土地闲置费乃至无偿收回土地使用权。加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。

　　第二，大幅增加经济适用住房和廉租房供给。增加住房供给主要就是增加经济适用住房和廉租房供给。中低收入者是我国住房需求的主体，中低收入者买不起房是房价上涨引发的主要社会后果。解决这一问题的有效办法是大幅度增加经济适用住房和廉租房供给。建设部曾经规定，各地住宅项目中，经济适用住房的比重应占70％。但是实际上，各地均远未达到这一水平。以北京为例，全市每年住宅的交易量约为6000万平方米，而

经济适用房仅为300万平方米左右，约占全市住宅交易量的5％，不仅无法满足需求，也无法发挥平抑房价的作用。要加大对经济适用住房的土地供应，通过各种优惠政策对经济适用住房开发建设予以扶持，大幅度提高经济适用住房占住宅项目的比重，加强对经济适用住房开发的管理，切实降低开发建设成本，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象。同时，积极推进城镇廉租住房制度建设。在一些发达国家，廉租房占住房的比重达40％，而我国廉租房的比重微不足道。必须大力增加廉租房供给量，认真落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面。可以将一部分经济适用住房转换成廉租房，切实满足低收入者的住房需求。

　　第三，发展和完善二手房市场。目前我国住房市场以一手房为主，二手房市场虽然发展很快，但仍处于次要地位。在多数发达国家和地区，一、二手房交易量之比已经达到了1∶6，香港也在1∶4左右，二手房成为房产交易市场的主流。二手房价位较低，生活配套设施较为完善，物业等后续费用相对较低，尤其适合中低收入阶层的购房需求。发展二手房市场，提高旧房的流动性，有助于增加住房供给，缓解住房市场供不应求的矛盾。应当在遏制二手房市场投机行为的同时，下大气力解决二手房交易存在的贷款难、中介服务不规范等问题，推动二手房市场健康有序地发展。

　　（作者单位：中央党校经济学部）