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今年以来，沪上各大商业银行相继推出了各具特色的金融产品和服务措施，如免保险费、综合授信个人房贷、固定利率房贷等。对于购房者来说，更为人性化的金融产品，让他们有了更多的选择空间，能挑选到更适合自己、更优惠的融资产品；对于银行来说，这是开拓市场和争取客户的有效手段，以差异化的产品和优质的服务来争夺客户。近日，上海代书投资咨询有限公司的专业人士汇总整理了今年新推出的一系列房贷产品及其特点，供读者参考。
固定利率
今年1月起，光大银行、建设银行、招商银行、汇丰银行等陆续推出固定利率房贷。即银行与借款人在借款合同中约定一个固定的利率，不论法定利率如何调整，在合同期限内，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。推行固定利率房贷在短期内对市场的影响不会很大，但从长远来看，它给借款人更多自由选择的空间，对于房贷真正市场化将起到积极的作用。今年6月，建设银行推出组合利率贷款新产品。在变动的利率环境下，客户可以选择固定利率与浮动利率的多元化组合利率产品。
接力式
农业银行在上海、北京、天津等8个省市分行推出了个人住房接力贷款新业务，即指以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人贷款购买住房的信贷产品，对于子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。接力贷款主要适用于两类情况，一是作为父母的借款人年龄偏大，按现行规定（借款人年龄+贷款年限≤65）可贷年限较短，月还款压力较大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限；二是作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。
双周供
深圳发展银行在上海首推个人按揭贷款“双周供”业务，在还款方式上，将原来需要每月还款一次的贷款改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。这意味着，目前国内主流的按月还贷的还款惯例被打破，深发展的“双周供”创下了国内还款间隔期最短的记录。由于贷款还款的频率提高了一倍，使得本金递减的速度加快，这种新的房贷还款方式大大节省了客户的利息支出。
宽限期
今年3月初，上海银行在沪首推个人住房贷款宽限期还贷方式。它是指个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。宽限期还贷在贷款初期现金流压力较轻，这一房贷新方式主要是为了减轻贷款人首年的还款压力，但借款人势必要支付更多的利息。今年6月，建设银行推出“宽限期”还款方式，对在房屋交付入住以前，由于各项支出较多而资金压力较重的部分客户，可以选择在贷款发放后到房屋交付入住前的期间内只还贷款利息，到房屋交付入住后再开始正常还本付息。
个贷通
建设银行推出的“个贷通”，是指“房产一次抵押，贷款循环使用”。该产品面向建设银行已有的个人贷款客户和在该行新办理个人贷款的客户，只要设立一次个人房地产最高额抵押，优质个人客户即拥有相应授信额度，在授信期限内，可享受随需随贷的一站式融资服务。比如一位原先购买了80万元住房的市民办理了8成30年房贷后，房贷额为64万元。这位市民的房产升值后，经再次评估，他的最高授信额度可达100万元。今后这位市民在按时还贷的同时，还有购车、旅游、再购房、创业等多方面个人融资需求时，无需再次办理贷款审批，就可在最高授信额度范围内多次循环使用。
组合套餐
光大银行推出个人住房按揭贷款的衍生产品———“阳光生活住房套餐”组合贷款业务，它主要针对购买一手房的借款人而设计，满足客户住房、汽车、车位（库）、住房装修、大额耐用消费品等多种需求，贷款最长期限可达30年。其最大特点是以所购一手房设定抵押，为借款人提供一揽子金融服务，在可用额度内，借款人可循环使用贷款，并为客户设计了多种贷款期限组合、多种还款方式，可不受时间限制，随时还款。申请“阳光生活住房套餐”的客户，同时还可以借助固定利率、浮动利率及浮动与固定转换的利率方式，使购房客户轻松掌控利率风险。
贷活两便
中国银行推出的“贷活两便”，其最大特点在于保证客户资金灵活性的同时，提升个人财富综合收益能力。房贷客户只要将其月供扣款账户申请为“房贷理财账户”，如有闲钱存入该账户，存款余额超过一定金额以上的部分，按一定比例被视作提前还贷，可达到减少贷款利息支出的目的。同时，这一账户本身又具有活期账户的所有功能，如客户对这笔资金有更好的投向时，如股票、基金或购买其他投资产品，则可随时从账户中支取部分或全部存款。通过“贷活两便”，可以按天计算提前还款减少的利息。以客户申请40万元的房贷为例，使用“贷活两便”业务，如该客户将30万元临时闲置资金存入该账户，中行按相应比例计提11万元视作提前还贷，剩余19万元按活期存款计息。这样，提前还贷的11万元每日少支出的利息，加上19万元活期存款每日的收益也是一笔不小的数目。
循环贷
深圳发展银行推出的“循环贷”，指客户将商品住房抵押给银行，就可获得一定的贷款额度，在房产抵押期限内，客户可分次提款、循环使用，不超过可用额度单笔用款时，只需填写提款申请表，不用专门再次审批，一般1小时便可提取现金。如一套市值100万元的商品住房，最高可申请80万元的贷款使用额度。在整个房屋按揭期间，客户只要有余钱，随时可以提前还款，按目前储蓄和贷款的利息差，可节省5.031%（5.751%—0.72%）的年利息支出。同样，对于提前还款生成的“可用额度”，客户在需要用钱时也可以随时提取，只要带齐身份证件并经银行资信等审核就可，一般1个小时资金到账。
不指定式
深圳发展银行推出“不指定楼盘”购房按揭贷款，贷款买房的客户，同样享受到开发商给予的一次性付清房款的优惠。它是指未签订按揭额度的楼盘，由深发展直接向购房者发放贷款，并以借款人所购房产作抵押。其最大特色是，对于房地产开发商来说相当于一次性付款，购房者可享受一定的优惠折扣。具体操作为，在购房者交了首付款并和开发商签订了商品房买卖合同后，拿着购房合同及相关资料直接到银行办理住房按揭贷款，银行将购房合同拿到交易中心办理预抵押登记，而后将资金划入开发商账户。由于只需5至7个工作日便可将贷款拨付到开发商账户，开发商一般愿意给购房者一次性付款的优惠。
分段还
今年7月，交通银行推出个人贷款分段还款法。办理个人房贷的客户可选择最多分5个阶段来还贷，各阶段偿还本金的金额也由个人自定。
安居贷
今年7月，交通银行推出个人房贷产品“安居贷”。对于购买自住房的客户，可自愿选择是否购买房贷险，银行不再做硬性要求。该产品面向中低收入人群中小房型个人自住购房，满足该标准的贷款者，可以享受减免房贷险费用。此外，评估费、公证费等也均可获得减免。今年6月，建设银行通过贷款办理环节的优化和方式的创新，减免贷款可能发生的评估费、保险费、相关手续费等，以减轻贷款者的费用负担。
优惠型
对于建筑面积90平方米以内的自住房，部分银行将给予最高8成、最长30年的贷款，而贷款利率可下浮10%的优惠型贷款。今年7月，交通银行对外公布了自住房的定义，即贷款人购买的首套住房，并且建筑面积在90平方米以内。
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