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《物权法》只规定原则问题，具体问题、特殊情况难以对号入座
一男孩从后海胡同内一家四合院门前经过。许多四合院作为“标准租私房”存在土地使用权不明晰的问题。本报记者康亚风摄
这几天，北京东城区南小街的王先生见人就打听，住宅70年土地使用权期限从什么
时候算起。
王先生的困惑，很多人也有。据十届全国人大常委会组成人员于本月23日审议了的《物权法》草案规定：住宅建设用地使用权期满的，自动续期；建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。
这意味着每平米需要花费七八千元购得的房屋的使用期限可能只有70年。70年后，如果还想继续使用的话，就得向国家交纳一定数额的土地转让金。
公众关心细节问题
对于该草案，王先生的疑问并不是来自征收土地使用费，而是他的四合院本身的特殊情况。在他看来，如果按照自己拿到四合院房屋所有权和土地使用权算起有点不合理。
“名义上，20年前就拥有了这套四合院的所有权和土地使用权，实际上，到现在也没完全拥有。”王先生说。
除了像王先生这样有特殊情况之外，其他公众所关心的交费的金额、标准以及续期期限等细节问题也还都是一个未知数。
对此，《物权法》草案起草小组成员，中国人民大学法学院教授王轶表示，对于许多具体的问题，由《物权法》统一规定，不是很现实。
授权国务院具体规定有一定的灵活性。这是目前情况下可行的做法。
首批私人购房者最先面对“70年”
对于新的购房者而言，70年还是一个很遥远的概念，甚至是下一辈子的事。
不过，对于房屋产权改革比较早的地区已经出现了土地使用权即将到期的现象。
对于这些人而言，上述《物权法》草案中的新规定就十分重要了。
据北京隆安律师事务所律师王文书介绍，70年的土地使用权期限是从产权登记上的所有权时间开始计算。
但有个前提，这主要是指那些由国有、集体产权变更为私人产权的房屋。
他举例说，在1994年，他的一位客户购买了原属于中国科学院的一套房子。其70年的土地使用期限就从该房屋的产权变更到这个人的名下算起。
正如这个购房者一样，最先需要面对70年土地使用期限到期后交纳费用的，就是这些我国住房制度改革中的首批私人购房者。
当时的改革被称为试行全价销售住房，1979年开始在郑州、沙市、常州、四平这四城市进行试点。据不完全统计，截至1985年底，全国试点城镇售出的住房有3000余套。由此，这3000余套房屋将是最先达到土地使用70年这个界限的。
而对于产权一开始就属于私人所有的房屋，其土地使用权期限是从开发商从政府拿到地时算起。
购房时需注意剩余使用期“之前的确都不怎么在意这些事。”正准备买房的李女士对记者说。李女士在政府机关工作，对时事比较关注，这些天看到审议中的《物权法》中关于住宅建设用地使用权期限的规定后，见朋友买房就告诫“一定要看房产商是何时取得的土地使用权证，剩余日期还有多少。”李女士最担心的就是碰到土地使用权期限比较短的房产。“如果花了买使用70年时间房子的钱，却只买到只能使用四五十年的房子。那多亏啊。”据中允律师事务所律师杨四龙介绍，购房者买到的房屋的土地使用年限理论上都是70年，但实际都是少于70年的，因为要刨除房产商从拿到土地到房屋最终建成这段时间，即“开发期”。
海洋绿色家园华北区副总经理胡斌也同意这种说法，他说，一般的开发期也就是两三年。“如果时间拖久了，购房者也会有意见，政府也会收回土地。”但他表示，有些特殊情况也可能导致开发期延长，“那样的话，开发商肯定需要在房价上或别的方面，给购房者让利。”据相关人士介绍，一些开发商因为资金不足，或是故意囤积土地，不进行房产开发，会导致土地使用年限减少；还有一些购房者购买的是开发商开发的原来的烂尾楼，这种房屋土地使用年限也会减少。
特殊情况有待具体法规解决
本文开头提到的王先生家的四合院，由于历史问题，一直在政府安排下，以租赁形式和他人合住。不仅租金很低，而且还面临较复杂的土地使用期限计算问题。
据了解，截至去年年初，在北京像王先生这样有房但不能自主支配的约两万户。
而且，这种现象并非北京独有。在杭州、沈阳等城市均有存在。
对此，王文书说，土地使用期限这个问题由于与产权相关，各地的具体情况其实都比较复杂。《物权法》作为国家层面的法律，不可能对每个问题都做出详细的规定。
对于王先生这种情况，他说，在不违背《物权法》中的相关规定这个大前提下，可能会由北京市出台一些专门针对这些特殊情况的法规、规章等来解决。
本报记者 张广明 桂衍民
■案例
四合院的续费疑问
本文开头提到的王先生所拥有的四合院有个专业名称，叫标准租私房。意思就是房主拥有该房子的所有权和房屋下面土地使用权，但由于历史等原因，还需要配合政府，将房子租给其他人居住。
“文革”前，王先生的父亲在北京东直门南小街买下了一套四合院。“文革”期间，这套房子被充公。经政府安排，王先生与另外3家入住这套“公房”。
20世纪80年代初，随着国家落实产权，王先生家重新拥有这套四合院的产权。不过，政府当时提出的条件是：承认与当时仍住在院内的另外3户的租赁关系。记者看到，在当时由东城区房屋管理局北新桥房管所开的“私房租赁契约”上明确写到：“西屋2间，南屋1间，共计3间，使用面积：20.4（平方米），每月租金7.03（元）”。契约上只标有起租日期为“1983年9月1日”，无终止租用日期。
至今，这份契约依然有效，只不过政府相应调高了房屋租金。“不写终止日期，就是说租赁人想住多久就住多久。”王先生说，按照相关规定，产权人不能赶租赁人走，除非帮他们找到新的住处，或者有证据证明他们另有住处。
“去年终于腾退出了两户，现在还有一户没有腾退出来，而政府所定的租赁价格比市场价格要低很多。”王先生粗略计算了一下，“如果按照市场价出租，这套四合院20多年至少少收租金10万多元。”除了对租金问题不满之外，王先生还得面对70年土地使用期限的问题。因为如果是按照现行的从产权获得日期开始算起，王先生的房子可能就要无故地减少20多年。
王先生认为，政府如果要按照70年土地使用权期满续费的话，应该考虑标准租私房的特殊情况，推迟计算土地使用权起始时间或者减少续费标准。
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