徐州：调控政策在这里“免疫”（特别关注）

　　在中小城市，大量低价土地握在与地方政府关系良好的开发商甚至个人手中。他们要么没有实力开发，将土地一直搁置；要么一旦开发，几倍的房价暴利就到手了。

　　房价：像坐上了火箭

　　伴随房地产宏观调控政策不断加码，部分大中城市的房价出现了初步降温。然而， 一些中小城市的实际房价，却仍以远高于统计数字的极大涨幅一骑绝尘。

　　苏北重镇徐州，市区不过百万人口。2002年开始，随着外地大型开发商的进驻，徐州这个传统的重工业城市进入了商品房开发与居住的新时代。人们惊奇于居然有如此漂亮的房子与环境，争相购买。于是，不断有千亩大盘刷新当地的地价纪录，不断有舆论高唱“楼市看涨”。

　　“可以肯定，今年

房价涨幅趋缓，不会大起大落。”2006年初，徐州地产专家对今年楼市的预测言犹在耳，但随后，房价却在一二季度节节攀升。

　　8月12、13日，记者在徐州感受了一个普通双休日的楼市疯狂。

　　“刚接到通知，你看好的这套房周一将在目前2990元单价基础上上调100元／平方米，总价增加1．32万元。”位于徐州东部的新盘绿地世纪城售楼人员告诉记者。为了防止订房人过多带来的工作繁杂，绿地世纪城甚至规定，没有订房环节，看好房直接付首付款，同时签订购房合同。“如果可以订，房子早就被订光了。”

　　另一个位于西南部的楼盘销售经理在周六晚打电话至售楼处，周一起单价上调20元／平方米。一个直接的结果是，几位购房者连夜打电话要求签订购房合同。

　　“其实，这种做法只是为了将意向购房者‘逼’进市场。”这位销售人员称：“但是涨价也不是瞎说的。涨了照样卖！现在咱们这里的房价，像坐上了

火箭一样，根本不受调控的影响。”

　　“大家对政策已经有免疫了。哪一项政策也没把房价降下来，反而越推越高。今天不买明天涨，市场已有点购房恐慌的意思了。”一位在地税部门工作的罗先生表示。

　　统计：国家地方南辕北辙

　　“在一个1元钱能买8个馒头的地方，30万元一套的房价对老百姓来说是个天文数字。”一位

房地产代理商这样描述自己眼里的徐州楼市。

　　根据国家统计局的数字，第二季度，徐州房屋销售价格同比上升5．9％，新建住房价格同比上升8．4％。相比于深圳、大连、北京等地动辄十几个百分点的涨幅，徐州看来是一个再普通不过的楼市：价格增幅平缓，市场健康。

　　然而，另一个来自徐州房地产资源局主办的徐房指数报告（下称“徐房指数”）却有截然不同的统计结果。

　　这份官方指数显示，今年二季度，徐州住宅均值2667元／平方米，比上季度上涨12．67％，同比则上涨21．83％。而去年二季度，以国八条为代表的上一轮调控过程中，徐房指数同样上涨6．94％。以住宅开发为主的东区楼市甚至在最后3个月爆涨43．25％。

　　为什么两份报告统计结果差别如此之大？市场人士解释，原因可能是国家统计局将原属徐州市的铜山县（该县即将划入徐州市区）的房价计入了统计范围，从而拉低了均价。但是，这种拉低造成的差距是否如此之大，还是让市场疑惑。或者即便统计无误，又应该以哪一个数字为参照来看待真实的楼市发展呢？

　　徐州不是个案。

　　即便是在国家最近几次公布的全国70个大中城市的房价涨跌榜中，排在涨幅前列的也大多是此前不被关注的二线甚至三四线城市，比如呼和浩特、沈阳、厦门、青岛、南充……上半年，大连房价有4个月连续以15％以上速度增长，青岛市内四区商品住房交易均价为6073元／平方米，同比增加26．95％，6月份四区商品住房平均价格同比涨幅高达34．49％……

　　政策：土地之手摆向何方？

　　两个权威部门的权威数字，结论却截然相反。一个是个位数的平稳涨幅，一个却是聚光灯下的飞速激增的水银温度计。

　　一边是城市基础设施建设等需要大量的地方建设资金，而市民买房情绪又空前高涨，一边是国家宏观调控要求调整住房结构，严控楼市风险。地方政府何去何从，的确是个考验。土地作为最有效的调控楼市的手段之一，其纵横捭阖的微妙运用足以显示地方政府的姿态。

　　数据显示，2005年，徐州市土地出让成交总额26亿元，是上一年（7．7亿元）的3．4倍。全年出让土地25宗，成交21宗，共计5015亩，是上一年的6．1倍。超过100亩的大地块8宗，占总出让面积的91．3％，其中不乏多个千亩大盘。

　　徐州一位当地开发商称，高地价和大块出让是目前土地出让的特征之一。几年前，他从政府手中拿地的成本是6万块一亩，而同样区域的地块，目前的招拍挂价格到了80万元一亩。表面上，千亩大盘是贯彻国家对建设用地“成片开发、综合利用为主”的政策，而实际中，不少人认为这变相推高了当地房价。

　　许多中小城市业内人士认为，地方政府有效调控楼市其实并不难，一是加大保障类住房的供地，一是大力收回闲置土地，或利用高额闲置费督促开发商早日开工，保证住房供应量，缓解需求压力。

　　然而，中小城市的土地管理难度也正在于此。据九部委新政，闲置两年以上的土地无偿收回，闲置一年以上收取高额闲置费，以催促更多滞留在市场的土地入市。“越小的地方，人头越熟，随便找个关系就可以规避政策限制，政策没用的。”一位开发商称。

　　一边利用招、拍、挂吸引外地开发商高价拿地，既赚“地钱”又拉高房价，另一边大量土地处于闲置或低价运作状态，市场最终呈现了房少价高的畸形发展。

　　一个颇有意味的数字是，一份尚未公开的江苏省房地产业发展“十一五”规划，称“未来我省房地产业仍有较大的拓展空间，房地产业，作为国民经济主要的支柱产业地位将进一步巩固。具体规划为，房地产开发投资将实现年均增长15％。”地方政府依旧信心满满，动力十足。

　　（摘自《上海证券报》）

于兵兵