美国房市：降温中的阵痛

http://finance.sina.com.cn 2006年08月24日 08:57 中国经济时报

　　■张锐

　　在上升通道中畅行了5年之久的美国房地产市场如今已经风光不再。美国商务部8月16日公布的最新数据表明，不仅新房开工数量大幅下降，而且全美发展商信心指数也跌到了15年来的最低点。这种格局既使美国人的房产投资冲动大大减弱，还给处于扩张阶段的美国未来经济增长前景罩上了一丝阴影。

　　“拐点”已经出现

　　过去5年中，美国房价高达60％以上的上涨速度几乎令所有的经济学家大跌眼镜。在一浪高过一浪的“泡沫”“过热”的呐喊与声讨中，房市也成为了遭美联储诟病的重要话题。不过，今日的美国房市虽然没有听到“泡沫”破裂的声音，却在大逆转之中呈现出了一片凄冷的景象。

　　根据美国

商务部公布的数据，在今年6月份新房开工数量下跌了5．7％的基础上，7月份再次出现了2．5个百分点的跌幅，并创下了近两年来降幅最大的纪录。无独有偶，美国全国房地产商联合会也发布报告称，今年第二季度，全美旧房销售量按年率计算为669万套，低于第一季度的679万套，较去年同期的719万套下降了7％。

　　显示未来房市发展的各项数据同样令人悲观。一般而言，如果

开发商信心指数大于50，代表开发商看好房屋销售。但7月份开发商信心指数跌到了15年来的最低点：32点，而且这也是美国房屋建设者信心连续第七个月下降。与此相适应，建筑许可证的发放较6月份减少了6．5％，较上年同期更是下降了21％。

　　市场房屋库存量的增加必然带来房价的下降。资料显示，仅今年上半年，全美房价就下跌了5％，而且开发商还给予许多优惠，如赠送价值不菲的汽车、提供免费的旅行、

装修豪华的厨房等，这些并没有表现在售价上。因此，专家指出，美国目前可能有三分之一到半数的房屋，实际行情要比市价低5％到10％。

　　当然，美国房市的萎缩并不是一个暂时的现象。分析师预测，房市下滑可能会再延续一到两年。而目前在市场中还流传着房地产18年一个循环的说法：1990年的时候，美国的房市曾经大跌，由此推断，很多人怀疑在2008年，即18年之后，房地产将可能滑入低谷。不管这种结果是否会出现，但美国房地产要想复制昨日的辉煌恐怕难上加难。因为最近5年的房市盛景是美国经过通货膨胀调整才得以形成的，也就是说，在房市达到繁荣之前的10年中，美国房价一直处在有波幅却没有升幅的熊市之中，因此，笔者认为，这种美国人并不愿意看到的市场格局未来很有可能重演。

　　多种力量较量

　　尽管美国房地产的市场化程度已经达到了很高水平，但由于房价直接牵连着民众福祉与宏观经济的稳定，因此政府对其所施加的调控也随时存在。依此分析，美国房市的急速降温并不完全是市场力量推动的结果，很大程度上是当局经济政策发力的表现，只不过这种表现超出了决策者的意料之外。

　　美联储最近两年连续17次提息驱动了房屋借贷成本的上升，并对房市起到了釜底抽薪的作用。维系过去5年美国房市持续火爆的最基本力量在于低水准的联邦利率。为了拯救近乎颓废的房市，美联储在2001年连续11次降息，由此也直接导致了住房按揭利率的明显下调。但是，在经过了新一轮的加息周期后，住房抵押贷款利率正扶摇直上。目前，美国市场30年期房屋抵押贷款利率已上升到6．81％，15年期为5．32％，5年期为5．26％。美国权威评级公司Ｍｏｏｄｙ认为，这样的利率给房地产市场留下非常微小的利润空间。

　　持续上涨的石油价格也让一向阔绰的美国消费者感到囊中羞涩。目前美国零售汽油价格已超过每加仑3美元，达到历史最高水平，油价飙升还带动物价上涨，民众只能压缩其他方面的开支，尤其是像住房这样的大宗消费支出。

　　对于许多美国民众而言，作为压缩消费成本而减少住房支出额度的重要选择，就是暂不买房而趋向租房。根据劳工部提供的数据显示，7月份业主等价租金上涨了5．6％。表面看来，房租的上涨在某种程度上能够弥补房价跌落给经济带来的损失，但却在很大程度上分流了居民房屋购买的即期或者未来的购买能力，并最终弱化了整个房市的支持力量。

　　还应注意，持续5年的房产牛市不仅吸引了大量的投资者进入，而且也刺激了民众买涨不买跌的心态。投资者并不相信房市的兴旺景象会消失得如此迅速，但面对目前的房价走势又变得无所适从。也正是由于房地产市场走向的不确定状态，许多潜在投资者都持观望态度，从而推动空置房率的上升，而住房积压最终导致了部分地区房价急剧下跌，这更让购房者不敢轻易入市。

　　家庭资产受损

　　相对于全球其他国家而言住房对于美国人有着特别的意义。据统计，大约三分之二的美国人拥有自己的住房，而在美国家庭财富的结构中，房产价值要占到２５％左右，超过了证券和其他财产。如今当房价如过山车般下滑时，美国人所拥有的资产价值无疑会大大缩水。

　　当然，许多美国人买房不是为了自住，而是把房地产作为投资手段。据高盛公司的研究资料，仅２００５年，美国人就从住房市场获利８８７０亿美元。然而，这种让财富发酵的空间随着房价的加速下跌而急剧收缩，２００６年和２００７年美国消费者从住房投资中可能获得的利润将分别降到５５２０亿美元和３６３０亿美元。

　　进一步分析可以发现，近几年美国人购房很大程度上依赖于抵押按揭贷款，其比例高达８０％。之所以如此，除了达到“用明天的钱办今天的事”的目的外，主要是通过按揭进行家庭的“财务重组”。如在住房按揭利率明显下调的背景下，购房者就可以用新的低利率去借钱，用这样借来的钱把过去高利率欠下的债还清，以后就按新的安排来逐月还款。每月可以少付数量不等的欠款，等于是凭空得到一笔现金。但随着今天按揭利率的上升，购房者只好放弃通过逆向操作获取额外资金的打算。

　　值得注意的是，美国是一个低储蓄率的国家，但这并不等于说美国人无钱可存，只是美国人的资产未通过银行这个“二传手”注入到实业中，而是通过各种金融资产直接注入。近年来，由于住宅抵押担保证券具有成长的稳定性特征，自然成为金融市场上的新宠。然而，当如今房价增幅开始放缓，房屋空置率逐渐提高时，不动产投资信托所受到的影响便会呈现出来，即不仅使住宅所有者通过再融资来使房地产增值的能力受到抑制，而且投资者对于房地产信托的投资热情也随之下降，美国家庭的投资来源渠道因此进一步收窄。

　　宏观经济遭遇变数

　　房地产是美国经济的支柱产业。在美国经济最近５年从衰退到缓慢复苏的过程中，房地产始终以其强劲的力量支撑着宏观经济增长。穆迪公司的研究结论是，从２００１年至今，火爆的房市为美国经济的增长至少平均每年贡献一个百分点。自然，当房地产市场降温时，美国经济所受到的影响将不可避免。美联储日前也承认，受房地产降温、持续提息效应以及高油价“三大因素”作用，今年第二季度美国经济增速降至２．５％，不到第一季度５．６％的一半。

　　快速上扬的房价驱动着美国人消费的迅猛增长，进而拉动经济大步迈进是近几年美国经济发展的一个客观事实。雷曼兄弟的一份报告也指出，因房地产市场火热产生的消费占据美国全部消费增长的１／３。而如果房价停止上涨，在两年的时间内，消费者行为也会发生改变，将会有１／３的消费下降。现实要比设想更为残酷。美联储７月份公布的一项关于地区经济活动的黄皮书显示，美国各地的消费者已经开始削减消费支出。

　　房市的变动与就业息息相关。富国集团的经济学家在针对美国就业增长的分析中发现，自２００１年以来，美国新增就业中有一半来自房地产开发商、抵押贷款经纪商、建筑公司及其他与房地产相关行业。这就意味着，如果房价继续走低，大量投资撤出房地产业，将导致至少数千个工作机会的流失。出于对房市并不乐观的估计，经济学家们预计今年美国失业率为４．７％，明年为５．０％，而２００８年将达到５．１％。

　　不仅如此，资产规模已经达到２万亿美元的美国房地产业已成为美国金融、零售等诸多行业最重要的“晴雨表”。房地产业的降温很容易传导到其他行业，特别是对于银行乃至整个金融业的影响相当明显。一方面，各家银行对它们的许多按揭贷款都实施了证券化，即将这些贷款包装成标准证券，并将它们出售给投资者和联邦政府特许成立的公司，如今房市的不景气使银行按揭率降低，也使证券发行渠道受阻。另一方面，目前美国住宅按揭相关资产在当前银行信贷中占６１％的比例，而在房价下降和按揭贷款利率上升的双重因素作用下，极有可能出现按揭贷款拖欠的现象，从而增加银行的金融风险。高盛的分析师们估计，在那些房价涨势强劲而高风险贷款拖欠率约为１％的地区，连续几年的房价下跌有可能使这类贷款的拖欠率达到８％至１０％。

　　不过，认定目前房市疲软必然导致美国经济衰退显然为时过早。尽管如此，决策者也不能掉以轻心，因为，如同加利福尼亚大学经济学教授爱德华·里湄所言，房地产市场低迷已经“把美国经济踢入缓慢增长和可能完全衰退”的境地。

爱问(iAsk.com)

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