限价房面临五大市场难题 专家建议另辟蹊径

　　■限价房之惑（三）■本报记者 谢丽佳

　　“限价房是政府为解决城市中低收入人群住房问题的一项积极措施，是实施宏观调控的系列举措中的重要一项，政策的出发点是好的。”中国管理科学研究院研究员李开发近日接受中国经济时报记者采访时表示，限价房是指限地价、限户型、限房价的商品房，却与商品房、经济适用房、廉租房等众多概念混杂，定位含糊。而且，限价房目前操作困难多多， 不只是概念，还有价位、保证措施等均模糊不清。

　　“搞不清定位的东西怎么操作？”李开发指出，过去几年，我们搞了一个“经济适用房”，称其为“经济适用的微利商品房”，对购买资格的界定也不准确，结果“经济适用房”成为富人牟利的道具。如果一种政策存在模糊不清的解读空间，那么政策就会在实践中被对策破解得七零八落，找不着北。

　　近年来，房地产市场出现了一种逆向的趋势，政府越是想为中低收入者降房价，结果却背道而驰，反而为房市上扬推波助澜。比如，政府为打击开发商囤房而出台一条政策，即如果开发商违规将在一定时期内不准售房，结果反倒是帮助开发商囤房了。

　　同样，限价房没有从根本上解决政策界限模糊的问题，甚至比以往的经济适用房更模糊，所以很难看好其现实推进。

　　李开发认为，限价房模式中有五个关键点模糊不清，是推行过程难以一以贯之的盲点。

　　价格难限

　　“限价房的价格究竟应该‘限’在哪里？”李开发认为，事实上，这是开发商与政府之间的一场关于利润的博弈。政府要求限价房低于商品房市场价的10％－20％，但问题在于，这个“限价”的依据在哪里？开发商的利润率究竟有多高？尽管大家心照不宣地认为，住房开发暴利，不过，政府始终无法公布一个有公信力的数据。

　　但是，在2005年

福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。近两年，不仅是国资委旗下的中央国企有一批进军地产业，就连家电巨头国美电器也进军地产业，开发了北五环外的“明天第一城”。该项目从2005年4月开盘4800元／平方米，到现在已经飙升到均价6800元，15个月，售价累计上涨了41％；假定原来的利润率是15％，每平方米利润仅为720元，当价格上涨到6800元时，利润则上升了3．8倍，利润率则上升到40％。什么投资会有如此回报？

　　而且，如今的财务账，成本的弹性太大，在财务上增加成本更是举手之劳。因此，在开发商与政府关于利润的博弈当中，实在看不出政府有“获胜”的理由。

　　事实上，限价房的推进也并不顺利。广州市日前首推的限房价地块，其规定的房价不仅比附近的商品房价还高1000元／平方米，并且该“限价房”的容积率远远高于商品房。而上海今年以来“1000万平方米中低价商品房”的推出进度更是被政府部门放缓，因为巨大的供应量对同地段的商品房造成了过大挤压效应。

　　“限价就是为了使价格保持较低水平，出现这种‘假限价’的情况就是地方政府不愿意为住房保障政策买单，这从侧面也反映出构建住房保障体系的必要性和紧迫性。”厦门大学不动产金融研究中心博士郭晓武接受本报记者采访时表示，限价房的价格制定是技术性很强的工作，包括要考虑地价、建造成本、周边市场价格、当地中低收入阶层收入水平等条件，价格的制定也不一定要统一，可以针对不同人群进行价格区间的细分。

　　谁买限价房？

　　“限价房到底卖给谁？城市中低收入阶层买得起吗？”李开发提出质疑，有的专家们喜欢向老百姓脸上贴金，好像老百姓一见到限价房就会忙不迭地掏腰包购买。然而实际一研究，真正的中低收入人群，根本无力购买限价房。

　　以北京为例，按北京市统计部门公布的居民人均可支配收入以及高、低收入家庭之比等数据计算，北京中低收入人群购房首付不能超过5万元，月供不能超过1500元。

　　而据介绍，目前公布的限价房，东铁匠营地块售价预计为5500元／平方米；广渠路地块预计为8000元／平方米，假设建筑面积为90平方米，前者要50万元，后者则要72万元。前者首付20％加契税约13万元，毛坯房装修费少说也得3万元，合计16万元，然后月供3000元。可见，60％的中低收入阶层是买不起限价房的。

　　既然如此，限价房又能便宜谁呢？过去经济适用房的怪现象难免重现，限价房很有可能和经济适用房一样沦为高收入阶层的增值利器，造成新的社会不公平，让一部分人享受不该享受的额外社会福利。

　　对此，郭晓武表示，当前居民收入的确认与计量比较困难，所谓中低收入阶层只是停留在概念上，缺乏可操作性，可以想象，限价房难免会重蹈经济适用房的覆辙。

　　他指出，在不能解决这些难题（如对居民收入阶层进行合理区分）的情况下，我们就不要陷在这里，应该跳出来，从市场整体供需等层面来看问题，在供需失衡的局面下，承诺大幅提高经济适用房的市场供给也许才是硬道理。

　　属性模糊

　　“限价房的概念，内涵不明确，外延也过于宽泛。”李开发表示，总结过去“经济适用房”的实施过程，说它是商品房，它有商品属性，却没有按商品房的规律来运作；说它不是商品房，其实它也遵循了市场规律，实现了富人的投机增值。原因是存在着灰色地带和腐败空间，政府的让利最后是为富人造福，这一教训实在深刻。

　　而“限价房”，其开发是需要支付土地出让金和相应费税的，没有来自政府的财政优惠，因此具有商品房的性质。但是，限价房的房价不是由市场供求关系决定，而是由政府人为划定。而且，其销售不是面向全部消费者，而是面向特定的一部分社会群体，这就表明限价房并不是具有市场意义上的商品房，它具有一定社会福利性质，其社会福利性质来自于强制性压缩了开发商的利润，以及由于限价而造成的土地出让金的减少和相应税费的减少。

　　也就是说限价房也支付了一定的社会成本，得到了政府的财政优惠，是一种介于福利房和商品房之间的混合体，是一种概念模糊的产物。事实上，限价房类似于经济适用房，只不过优惠程度比经济适用房小。因此，限价房重蹈经济适用房之覆辙不是没有可能。

　　“实务中，很多经济适用房其实是以限价房的形式提供的。”郭晓武认为，当务之急是相关部委尽快构建住房保障体系，明确住房保障政策思路，给大家一个良好的心理预期，不要让大家感觉政策总是没谱儿。保障政策明确了，市场预期也就有了方向指引，很多市场问题会迎刃而解，没必要在细枝末节的问题上浪费精力。

　　购买资格难界定

　　“按照新思路，限价房主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。”李开发表示，尽管目前北京市限价商品房的销售政策仍未确定。不过，据媒体报道，北京市较倾向于借鉴杭州、宁波等城市经验：拥有本地户口为最起码的资格，同时要求购买者没有自有住房，并限定购买的最大面积。

　　有官员解读说，“限价商品房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权，这样比较合理。”

　　“我觉得这其中又有一些疑问：首先是如何界定‘具备一定的房产消费能力’已经‘自有住房’？”李开发指出，过去经济适用房销售过程中，有为再购一套房搞假离婚的，有的地方领导干部的几个子女刚走上工作岗位，甚至还有大学未毕业就分到经济适用房的，但是很多普通职工的子女都是与父母住在一起却一房难求。怎么限制中间是非问题？怎么保护弱势群体权利？现在没有规则。

　　其次，“本地户口”的限制实际上是一种歧视政策。如果说不在本地生活的人没有资格购买限价房还有点道理，毕竟城市是那些实实在在工作与生活的人的依托。但用“本地户口”来限制在这个城市辛苦工作的外来人就匪夷所思了。

　　此外，是否所有的拆迁户都应具备购买限价房的资格？事实上，拆迁户当中既有一房难求的中低收入者，也不乏拥有几套住房的高收入者。既然限价房是为中低收入者造福，界定拆迁户的穷与富？也要拿出相关政策来。

　　细节难把关

　　“限价房具体怎么限？对策总比政策多，因为我们的政策大而化之，操作起来自然无准则可依。”李开发指出，首先，限价房限不限地段就是个问题。

　　根据销售对象的属性，购房者多是自行车上班族，或者是公交车上班族，肯定不是开车上班族。如果不限地段，限价房跑到城外20里去了，每天上下班途中时间要算，费用成本也要算。前不久听说有上班族买房图便宜，搬家到了燕郊又折腾着搬回来，主要是无法承受长距离带来的时间和费用成本。

　　“这个问题并不复杂，限价房建造在哪里不是问题，问题在于限价房的定价，交通便利区位的限价房价格肯定要比郊区限价房的价格高，通过价格的技术处理就可以解决这个问题。”郭晓武对记者表示，有一个问题要注意，就是限价房是市场失灵的弥补，不能对市场造成过大的冲击，限价房只是保障中低收入阶层的住房权益，至于交通便利、配套完善则在其次，归根结底还是要靠价格等市场手段来调节，否则寻租就不可避免。

　　“限价房限不限规格标准？也是个问题。”李开发认为，容积率就是第一大限。政府要开发商提供限价房，但容积率如果管不住，只会成了开发商获得高利润的帮手，而居住环境则会因此大打折扣。

　　限价房限不限条件？道路、交通、配套设施等都重要。就说配套设施一类，菜场、商场、幼儿园、学校、银行、医院，缺了哪一样都不行，都会给生活带来极大的不方便。此外，还有建筑标准、材料质量、施工质量、绿地标准等等。所有指标的弹性都可能使建造限价房的良好初衷落空。

　　限价房并非“必要”

　　“既然限价房有这么多问题，何不另辟蹊径？”李开发向记者表示，开发低售价住宅，只要政府肯在地价上减让，只要政府出台相关土地拆迁与整理的费用政策，剩下的事情就是放开。垄断从来就是少部分人谋利，垄断必然产生高价格、低服务，开放才有高效与质量，十多年来我国社会主义市场经济发展史就是最有力的说明。

　　降价不靠哄，关键是开放竞争。如果能够面向全社会有资质的建筑商或开发商公开竞标，明确标准，实行透明化操作，在每一环节上，都实行价低者得，可以断定，房价比同地段的商品房下降20％会很容易。

　　“限价房的弊病根源于现存的市场难题，由于政府在实务操作中无法解决，因此可能造成诸如分配不公、寻租等问题。”郭晓武认为，限价房问题可以分为两个主要部分进行思考，一个是限价房的供给问题，定价是供给的核心；一个是限价房的分配问题，公平合理是核心。两个问题都有很高的技术难度，都面临很多市场困难。

　　尽管，限价房作为保护中低收入阶层利益的一项住房保障政策有助于缓解当前的住房矛盾，但说实话，谈不上必要，因为限价房只是一种住房保障政策形式，关键还是要看住房保障制度的整体构建。如果没有一个整体合理的政策规划，仅仅依靠“限价”依然无法解决当前房地产市场矛盾。

　　而且，限价房的主要功能在于维护中低收入阶层的住房权益，只能作为房地产市场资源配置的有益补充，不能因此而伤害到整体房地产市场的市场化发展方向，因此，限价房的具体运用应该审慎。

　　“所谓纲举目张，具体的住房政策只能在合理科学的住房保障体系中发挥应该的作用。”郭晓武表示，鉴于当前城市居民收入差距逐步加大、中低收入阶层数量庞大等市场现状，加大经济适用房等政策性住房的市场供给是重点。

　　他进一步指出，增加供给就必须要重构中央与地方财政收入分配格局，构建地方财政充足的主体税种，提高地方财力，确保住房保障政策的具体落实。整体来看，这根本就是一场国家（以政府为代表）与城市居民的利益博弈，是让利于民、注重公平还是集中财力、注重效率，将是我国市场化改革进程中始终要面对的艰难抉择。