万科“生吞”南都禹晋永掀“资本地产”旋风

http://finance.sina.com.cn 2006年08月23日 08:57 中国经济时报

　　■本报记者周雪松

　　“我们也在做收购，而且已经收购了很多企业，基本都是一些大企业集团。”8月17日，中国世代投资控股集团（简称世代控股）总裁禹晋永在接受中国经济时报记者采访时透露了一个尚未完全公开的秘密——最近两三个月，世代控股旋风般地展开收购行动，连落数单，涉及并购金额约50亿元人民币。

　　“由于涉及重要行业竞争对手，现在还不方便透露这些并购项目的细节。”就在接受记者采访的当天，身在成都的禹晋永坦言“刚刚签署完一份协议。”

　　继央企拉开重组大幕、北京天鸿与北京城开合并之后，最近，沪上地产业也隐现强强联合态势，上实集团与上海城开正在密谈收购事宜，而万科控股南都，更是令业界人士无不为之侧目。

　　种种迹象表明，入夏以来，楼市掀起了一股巨大的整合浪潮。

　　万科“吞并”南都

　　近日，引人瞩目的万科收购南都传言终于尘埃落定。

　　8月3日，万科企业股份有限公司（万科集团）及附属上海万科房地产集团有限公司（上海万科），与南都集团控股有限公司（南都集团）附属上海中桥基建（集团）股份有限公司（上海中桥）、上海南都实业投资有限公司（下称南都实业）签署系列协议，万科集团以17．6566亿元的总价受让南都集团持有的南都房产集团有限公司（下称南都房产）60％的权益，以及南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。

　　此前，万科集团与南都集团曾联袂上演中国地产行业有史以来“规模最大的一次战略合作”。2005年3月，南都集团附属上海中桥基建公司与万科集团附属的上海万科公司、万科浦东公司、深圳万科公司签署协议，万科受让南都上海和江苏

房地产业务70％的权益，以及南都在浙江房地产业务20％的权益。

　　而在今年此次交易后，万科将拥有南都房产80％的股份，成为南都房产的控股股东。新一届董事会已通过决议，将南都房产更名为浙江万科南都房地产开发有限公司（万科南都）。

　　据悉，本次交易使万科一次性获得项目资源269．2万平方米，其中杭州项目174．1万平方米。至此，万科在上海、江苏、浙江的未来可售资源呈现三足鼎立的局面，而南都则将逐渐淡出人们的视线。

　　事实上，万科“吞并”南都在去年那次有史以来最大的收购行动落下帷幕之后，被不少业界人士认为只是迟早的事情。

　　为什么南都房产最终选择万科，而万科也选择通过控股南都进军浙江市场，完成其在长三角的战略布局？万科集团总经理郁亮与原南都房产总裁王海光一致认为，“双方对行业未来发展趋势的判断高度一致，是促成进一步深入合作的首要原因。”

　　浙江是中国民间经济最有活力的省份，也是中国民间财富增长最快的省份之一，在长三角乃至全国都具有举足轻重的经济地位。早在2004年，浙江省就有22个县人均ＧＤＰ均已超过3000美元。2005年浙江省人均ＧＤＰ达到3400美元，成为全国首个突破“3000美元门槛”的省份。2006年上半年，浙江生产比去年同期增长14．1％，其中进出口和出口增幅均居全国前列。

　　业界人士认为，万科控股南都房产，意在全面深耕浙江市场。郁亮也表示，“浙江是中国最优良的住宅市场之一。”“万科一直非常看好浙江市场，而从2006年开始，进入浙江市场更是成为万科完成长三角布局的最重要目标。”

　　南都房产曾是浙江最有影响力的地产品牌之一。经过13年的努力，南都房产在浙江拥有成千上万的客户资源，拥有一支具备专业素质、高度熟悉浙江市场的团队。郁亮表示，依托南都房产在浙江市场长期耕耘打造的成熟平台，将使万科在履足浙江市场的过程中，从一开始就获得一个相当有利的起点，进而大大提高万科进军浙江市场的效率。

　　禹晋永的“资本游戏”

　　“用资本打天下”似乎是世代控股禹晋永近来在不同场合广泛提及的一句经典台词。在离开国美一度沉寂之后，有“资本玩家”之称的禹晋永重返地产舞台就给人以“士隔三日当刮目相看”的感觉。

　　“我们还将不断地进行收购，一是通过收购拿地；二是利用我们自身的资金优势进行产业整合，搭一个强大的产业平台。”从禹晋永的话语中，记者了解到，最近落入禹囊中的被并购的企业，不仅有在一些地方叫得响当当的品牌企业，而且还有在全国享有相当知名度的大型房地产开发企业。

　　号称中国首富的黄光裕与禹曾经有过一次合作，2004年12月，国美置业成立。随即，国美置业开始高调拿地，2005年4月，国美置业以8亿元斩获北京丰台科技园地块，计划投资超过30亿元兴建南城商业综合体——国美商都。截至2005年9月禹晋永离开国美，无论是国美提出的“资本地产”概念，还是国美商都的运作，其幕后真正的操盘手正是禹晋永本人。

　　禹晋永“重出江湖”即出手不凡。今年7月，世代控股通过股权并购方式在北京拿到4块土地的一级开发权，4块地总规模达8400亩，分布在昌平、密云等地，累计投入成本约20亿元。

　　据此前有关媒体报道，目前世代控股已陆续接触洽谈40余个并购项目，该公司计划两年内控制不低于2家上市公司。

　　像世代控股这样广泛而频繁的企业并购必然需要巨额的资金和强大的经济后盾支撑，禹晋永的巨额并购资金从何而来一直是业界普遍关注的话题。尽管禹未向本报记者透露与此相关的信息，但从世代控股身上还是可以找到一些蛛丝马迹。

　　据了解，世代控股注册地在香港，注册资金10亿元港币。股东除了禹晋永本人还包括13家境外基金这些基金分别来自英国、新加坡、美国及加拿大。其中，禹本人的企业凯爱置业约占２０％股份，其他基金持股均不超过１０％。另外，禹晋永此前还表示，由于境外基金本身的流动性很强，股东的身份极有可能在公司的发展中变化。

　　重返地产舞台的禹晋永依然坚持“资本地产”运作模式。“如果资本可以通俗地称之为钱，那么所谓资本地产就是以钱生钱。”用禹晋永的话讲即“只要是地产，我们就可以去投资”。

　　对于“资本地产”，禹有一番解释，在他的设想中，就是在资本市场里面，运用资本的优势来进行项目投资。拿到一个项目后，把它项目资产化，将资产权益化、权益资本化，将资本市场化，也就是进入资本市场。

　　禹晋永把“世代”的成立比喻成是踩在巨人肩膀上。不难看出，具有海外融资背景和在资本市场长袖善舞才是禹晋永得以频频展开收购行动的真正原因。

　　行业洗牌是大势所趋

　　“地产企业向规模化方向发展，企业并购与行业整合是必然趋势。”万科总经理郁亮在谈到万科控股南都时如此表示。郁亮同时强调“用资源整合的方式来发展是我们２００４年就已经确定的发展战略。”

　　通过前后两次整合南都，万科获得了长三角近５００万平方米的项目资源。“万科在全国的全面扩张，不只是拿地力度加大、开发节奏加快，还有万科的产品线的扩张。”万科董事长王石说。

　　在长三角一系列的动作，只是万科给外界的一种表象。有论者认为，长三角在万科的战略地位意味深长。长三角布局的完成，也意味着万科住宅产业化建设提上了议事日程。

　　通过快速扩张加大现金流的快速运转，继而做大规模，又靠着规模加大、加强对现金流、物流的管理进一步做大，这个过程的核心是，将住宅产业化生产，就像生产汽车一样。未来万科住宅产业化加速推进的过程，将是万科品牌和产品线迅速扩张的过程。

　　值得一提的是，“虽然南都加盟万科在行业可能是具有里程碑意义的事件，对于万科来讲也是一件大事，但在万科未来以资源整合为战略的发展过程中，并不具备典型代表意义。”万科首席研究员谭华杰指出。在展开并购的同时，万科与国内大型企业中粮、华润的合作也渐入佳境。

　　“房地产开发企业靠自身去做大做强比较困难，这样不仅比较慢，也不现实，万科的做法是一种启迪。房地产要做大做强，只能走这条路。”Ｇ中企（６００６７８）有关人士告诉记者，“在大陆，一个年销售收入达到几十亿元人民币的企业好像蛮大，但是其实和国外同行比起来，显得非常弱小。”

　　上述人士告诉记者，作为行业龙头企业，万科的市场份额仅为１％左右，在国外，有的地产巨头市场占有率达到５％以上，在香港，前十名企业的市场份额高达８０％，而我国全部几百家房地产一级开发企业加起来，其市场份额也不会超过２０％。行业资源分散，市场集中度低，企业实力普遍不强是我国房地产市场的特点。该人士表示，市场整合是大势所趋，并购是企业实现做大做强的必由之路。

　　“市场整合是一个行业成熟的表现，市场资源会在这一过程中向优势企业集中。特别是在国家对房地产行业实行宏观调控之后，行业洗牌将会加速。”北京阳光１００常务副总经理范小冲表示。

　　“我们的目标是力求在最短时间内，在行业内做到最大最强，我们不仅有自身的法宝和思想，而且还将倾力打造一个深入人心的房地产低端市场品牌，以相对低廉的价格为老百姓提供住房。”禹晋永说。

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