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本次房地产业差异化发展论坛得到了大连市企业发展研究会的大力支持。记者获悉，由该机构主办的以“差异化竞争——跳出同质化竞争泥潭”为主题的“2006大连企业发展论坛”将于9月22日在富丽华酒店举行。该论坛始于去年，每年举办一次，是大连地区层次最高、全部由企业高层领导者参加的论坛。去年的演讲嘉宾包括长江商学院院长项兵等国内知名人士，听讲者也全都是大连知名企业的领导者，包括新型集团总裁孙才科、大杨股份董事长李桂莲、大连华农豆业集团董事局主席李广富等。
今年的论坛上，包括中欧工商管理学院副院长张维炯等在内的国内一流经济学家已确认参会，并将在论坛上发表演讲。并且，大连本地参与企业的范围也大为扩大，感兴趣的读者可登录ｗｗｗ．ｄｌｑｉｙｅ．ｃｎ或拨打82927169了解最新进展。
论坛背景
大连的房地产业这几年快速前行，也推动了一批知名房地产企业的发展。在本次论坛上，本报邀请大连知名房地产企业的领导者以及本地和外地的房地产业观察者，围绕房地产业差异化发展这一命题展开讨论。我们希望通过思维的交汇，为大连房地产业选择差异化发展路径时提供一定的建议。
主持人评述
“房地产业是国民经济的支柱产业。”这是一句经常见诸媒体的评价。确实，近几年，热闹的施工工地几乎在中国所有城市的各个角落出现。
与很多行业相比，房地产业有一个最大特点：依赖土地。房地产企业只有取得了合适的地块，才能进行开发，否则空有一身本领也无处施展。而很多行业如制造业，企业有了一定制造加工能力，有了可靠的原材料渠道和稳定的销售途径，其就可维持正常运转。
由此，在大连可开发土地逐步减少，尤其是中心城区土地日渐稀缺的当下，选择差异化发展路径，进而提高企业竞争力成为很多房地产企业不约而同的选择。本报记者在接触了众多房地产企业领导者后，深刻地体会到这一点。
近几年，大连房地产企业在差异化发展的道路上快步前行，他们选择的路径也各有不同，有的从住宅开发转向商业地产领域；有的在发展战略上由大连转向外地，尤其是沈阳；有的则进入一些新的行业，如旅游业，并取得了不错的社会认同。当然，更有在具体项目上的创新，如融资途径、户型设计、销售等诸多方面。
加快差异化发展的因素
半岛晨报：大连城区可开发土地有限，是一些房地产企业选择差异化发展的一个重要背景。还有其他因素触动房地产企业加快差异化发展吗？
李恒瑞：房地产业有时会受到宏观政策一定影响，这也是最近普遍关注的焦点。对于海昌集团而言，房地产只是主要产业之一。在普通市民看来，海昌开发了好几个高档项目，有一定知名度。在我们集团内部，房地产业只是集团的阶段性产业之一。事实上，我们的主业包括石油贸易、船舶运输、旅游业等行业，与房地产业比较近的应该是商业旅游业。最近几年，我们开发的老虎滩极地馆一直是大连旅游业的标志之一。今年，金石发现王国又开始营业，场面一直很火爆。最近，我们打算围绕体育休闲产业再做新尝试，当然，这也与房地产业有关。
杨家发：土地有限确实是个重要因素。而城市发展的新方向，房地产企业也要重点考虑。比如在华南广场附近，我们集团计划建造一个面积达9万平方米的餐饮城，它将成为大连北部一个重要的餐饮消费中心。在华南广场半径5公里内，有60万人口，这是一个巨大的消费群体。
张勇：房地产业本身涉及很多，如建筑业、建材业等。随着企业实力的增强，选择一些差异化发展途径是应该的。从房地产业发展趋势看，至少最近几年还会有继续旺盛的势头。所以，围绕房地产开发主业，可以先围绕上下游产业开拓，如建筑施工、采暖以及利用自己的已建好的物业，开展商业、娱乐业、餐饮业等。
于大海：这主要针对具体项目而言，毕竟每个地块的地理位置、历史沿革、城市规划中的功能以及周边环境等都要考量。涉及到具体项目，自然要有一些特殊的创新。比如经典生活，它所处的民主广场是大连一个历史比较悠久的地方。我们在规划时，就确定了它将成为大连夜生活的集中区，三大功能也覆盖了夜生活的大部分内容：餐饮、酒吧和美容健身。在规划设计上，除了临街店铺外，还设计了内街，这在上海等大城市已出现，但在大连还不多。可以说，这确实是一个挑战。但实际证明，这么设计是不错的选择。
杜辉：大连确实面临开发土地有限的问题。所以，房地产企业确实应该选择有特色的发展途径，以继续其发展趋势。而房地产业专业技术明显，很多房地产企业的差异化发展也围绕其主业来进行，这从经济学上讲是“相关多元化”。这几年，大连陆续有二三十家开发商到沈阳作项目，这也是他们差异化发展的一个体现。
印堃华：房子是越造越漂亮，产品越来越多元化，能够充分满足从低层次到高层次各种人的需求，现在的配套商品房，3500～4000元／平方米的也可以满足低需求，中的六七千的，高的1万多、2万多，现在还会有4万多，我们上海的老花园洋房已经卖到7万多，对开发商而言，他们就需要不断地创新，才能造出让一些群众满意的房子。
如何选择差异化发展路径
半岛晨报：大连的房地产企业如何选择适合自己的差异化发展路径？选择差异化发展时，应着重考虑自身的哪些因素？
李恒瑞：这几年大家对房子特别重视，一些房地产企业也很有名，可以说，从事房地产业对企业的知名度有很大的传播效果。选择差异化途径，除了积累了房地产开发经验外，还应综合自己的其他特点，比如企业是否已进入其他产业，在其他产业的发展状况、是否有专业的管理团队都很重要，因为你不可能进入一个完全陌生的新领域，心里必须有数才行。
杨家发：大连是东北的窗口，有其沿海开放的优势。相应地，大连的房地产企业在开发、设计、销售方面也有一定的领先优势。所以，在选择多元化路径时，应多看一看自己曾经的开发经验，遴选出最有利的因素，作为下一步发展的基础。有的房地产企业原来一直做住宅开发，现在想进入商业地产或建设写字间，这有一定相近性，但也有差别，实际操作时要仔细琢磨。
张勇：我要进入新产业的话，我会选择朝阳产业——这个行业本身应是一片蓝海，现在还少为人所关注。当然，遴选项目时，应详细、多方面地考察，一定要认准。这个选择过程长达几年时间也是正常的，时间这么长就是要避免最初的冲动，有的人脑子一热，认为这个项目行，手里正好有一定资金，就上。可是，最初的认识距离其实质可能有相当长的距离，这一差距足以把美好的梦想破坏掉。
于大海：在实际操作中，至少可以有几方面的创新，包括融资创新、产品设计创新、营销创新。比如融资创新，现在开发商基本上都通过银行贷款融资，资金来源结构过于单一，也使开发企业对银行过于倚重。其实，这两年海外基金、过桥资金逐步增多，房地产企业可以多为利用。再说产品设计创新，我们一个项目曾设计出70平方米的南北景观跃层的房子，一边可以看到海景，另一边可以看到市区街景，感觉非常好，关键是用心，要有创新的勇气和实力。
杜辉：应该注意几个问题。首先，应该突出主业。毕竟房地产企业在开发领域有丰富的经验和各方面的资源，其选择多元化途径时也应时刻牢记其专业优势。其次，如果进入一个新的领域，可采取资本并购、兼并等方式，未必要从头做起，一来这可以节省大量的发展时间，一下子进入一个较高的平台；二来，通过并购一般可以获得合适的管理团队，这些人对这个新产业很熟悉，弥补了房地产公司经验不足的缺陷。
印堃华：上海和大连有个不同，就是上海有很多国际房地产公司进入了，他们财力强大，可以承受很高的开发成本。本土公司有机会向他们多学习，从国际化的平台上发展。由此，房地产企业选择差异化发展途径时还应参照自己所处的城市发展程度、周边的经济状况等因素。
记者高元勋
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