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■本报记者谢丽佳
住房供应量充足
“北京其实有足够的住房供应量能够满足居民的住房需求。”北京房协委员蔡金水近日在接受中国经济时报记者采访时指出，关键是政府如何完善住宅保障体系，把这些房子
用好，不能让富人有广厦千间，穷人却一房难求。
蔡金水告诉记者，现在北京实有城镇住宅建筑总面积3．5亿平方米左右。数量不少，而且基本完好，正规成套楼房已占95％以上。可使1115万人城镇建成区的常住人口人均住房建筑面积达到30平方米以上，接近发达国家的居住水平。
现在的房屋建设规模也很大，占全国总量的1／10，所以住房供应数量很充足，即使达到北京人口峰值1800万人，满足北京居民的住房需求也是足够的。
而且北京居民的人均可支配收入增长很快，2006年户均可支配收入将超过6万元，购房承受能力在提高，所以在资金上也超过其它城市。因此，北京完全有条件在完善住房保障制度方面走在全国前列。
总体来说，北京市政府的压力并不大，关键是要把住房调配好，弄清住房保障覆盖面中的家庭有多少还真正需要解决住房问题，合理建房，合理分配，引导居民量力而行，理性购房，北京的住房问题应该是很容易解决好的。
“对于覆盖面的问题，专家学者有两种意见，一种是覆盖面要尽量缩小，只管最低收入户的廉租房，经济适用房应该取消，与商品房并轨或用廉租房取代经济适用房。”蔡金水说，另一种意见是覆盖面要广，尽量使70％以上买不起商品房的中低收入家庭住房问题都纳入住房保障体系。
从北京的实际情况来看，第二种意见比较正确，那就是住房保障体系的覆盖面要广。那种只保障10％贫困家庭廉租房的做法，不能化解70％以上中低收入者对住房问题的不满，不能解决当前房地产市场的根本矛盾。
事实上，北京本地收入少、没房住的人极少，他们的需求往往来自于改善型，比如，现在住的房子不好，是破旧平房或房改房，想买一套更好点的。或者刚工作不久要结婚的年轻人，靠工资收入买不起房的。因此，覆盖面大不等于实际需求量大。
由于北京绝大多数人通过房改售房、危房改造等途径已经拥有了自己的住房，真正没房住的很少。只要规定中低收入家庭中，只有无房户、危房改造户才能享受住房保障体系政策，另外人均住房建筑面积不足30平方米的，可以用原有住房置换一套达到标准的住房，只交差价，并享受有关优惠政策。那么，真正要房的人就不多了。
蔡金水认为，我国的住房保障制度要重在解决特殊性问题，只能以低水平、广覆盖为目标，不应鼓励奢侈性的住房消费，也不能去保障人们买大房子。覆盖面广，不仅政府能够承受，还能满足绝大多数人的住房需求。
同时，他还指出，国家住房保障体系应该重点向四类人倾斜：首先考虑低收入者的住房需求，国家将提供更多廉租房，不管是货币贴租形式还是实物贴租，国家将首先保证社会上最贫困那部分人群都有房子住。
其次，要完善政策，加快经济适用房、限价商品房的建设，租售并举，来满足工作时间不长，而已经处在婚育阶段的年轻人的住房和其他中低收入者的住房需求；第三，已有房产但日常收入过低无法进一步改善居住质量的人群也应被优先纳入保障体系；
第四，随着城镇化步伐的不断加快，将会有大批农村人口涌入城市，政府必须为这些新城市居民解决基本的住房问题。所以未来住房保障体系还应将更多给予农村进城务工人员以购房支持，建造更多安置外来人口和民工的住房。
多渠道筹措资金、住房
那么，目前完善住房保障制度面临的最棘手的两个问题——资金和住房该如何解决？
“政府肯定要拿一部分钱。”蔡金水指出，根据中央规定，今后要将土地出让收入纳入预算管理，把一部分土地出让所得用于保障居民基本住房建设。
日前，财政部会同建设部、国土资源部发出通知，要求各地从财政预算、住房公积金增值收益、土地出让净收益、社会多渠道筹集资金、加强城镇廉租住房保障资金使用管理监督等五个方面做好落实城镇廉租住房保障资金工作，切实解决好城镇最低收入家庭住房困难问题。
“不过，仅凭上述渠道的资金，要达到建立和完善住房保障制度仍然是不够的。”蔡金水认为，完善住房保障体系更多的还是要与房地产市场结合，由政府主导，市场运作，多渠道筹集城镇廉租住房和低价经济适用房。
首先，应该借鉴国外经验，恢复过去安居房的做法，开发商建设的普通商品房小区，都要拿出总面积20％的住宅交给政府用做经济适用房。由政府定向分配给符合条件的家庭购买。这20％的住宅享受经济适用房的优惠政策，不交土地出让金，减免税费，开发商利润也不得超过3％。以保证经济适用房的稳定来源。
纯经济适用房小区要坚持“价低者得”的招投标方式。经济适用房的规划建设不应该把穷人都集中轰到远郊区，建成巨型贫民窟；应该考虑工薪阶层的实际情况与需求，不能建得离城太远，应以交通便利的城市近郊区为宜。
如在北京市的三环路至五环路地区，每个住宅区都至少建设20％以上的经济适用房，以利于工薪阶层上下班和城市空间的合理利用。新建经济适用房主要面对年收入3－6万元的家庭。
其次，要充分利用现有小户型存量房解决中低收入家庭住房和旧城人口疏散。年收入3万元以下的家庭一般无力购买新建经济适用房，面对年收入3万元以下家庭的经济适用房、危改拆迁安置用房等则应该主要由现有存量住房中解决，通过开放住房二、三级市场，原有的大量旧房被置换出来，正好可以用于低收入家庭。
以北京为例：北京现有90年代以前建设的五六十平方米小户型住宅1．6亿平方米以上，占现有存量住宅的近一半，而且大多分布在四环路以内的近郊区，地理位置好，市政配套设施齐全，交通便利，户型小，价格便宜，最适合作为低收入工薪阶层家庭的经济适用房、廉租屋和旧城疏散人口搬迁用房。
而现在居住在这些房子里的居民，大都是中央、市属单位及效益较好企业的职工，很多人这些年都已经买了新房、大房。据测算，他们大约已占30％以上。其他很多人也正准备购买新房，只要二、三级市场充分开放，政策到位，就会有大量二手房置换出来，应该足够满足低收入家庭和危改拆迁需求。市区政府应该进一步开放住房二、三级市场，有计划地收购这些存量房，改成经济适用房、廉租屋和旧城疏散人口搬迁用房；并且租售并举，以满足低收入家庭的住房需要。
另外，廉租住房过去一直是政府投入，开发商建设也是以代建方式，建成后交给政府。现在的廉租住房已经由实物配租转向租金补贴，可以不需要大规模建设了，也缺乏适合建廉租房的土地。未来的发展思路，也将是充分利用存量住房资源，优化配置房源，解决廉租住房的房源问题。
第三，对别墅、公寓、大户型住宅等高档商品房的土地出让金和税率要提高，并加征土地资源占用税。其增加的税收要高于普通商品房小区拿出总面积20％的住宅交给政府用做经济适用房的代价。否则对开发普通商品房的开发商不公平。
第四，根据北京市新城建设的规划，未来15年，将有数百万人在中心城区之外另觅居所。而迁往新城的绝大多数人都是中低收入的普通老百姓。因此，11个新城中的绝大部分住宅应建成适合中低收入家庭需要的经济适用房和限价商品房。
“第五，政府必须承担起责任。”蔡金水表示，没有一个国家的住房是完全市场化的，政府出面解决中低收入者的住房问题，是全世界普遍采用的做法。很多发达国家都是对房租、房价采取限价政策，而且政府通过开发非商品房的方式来解决中低收入阶层住房问题，购房的程序、条件以及监管十分严格。
像我国这样的国民收入偏低的发展中国家，住房问题更不能完全推给市场，全部商品化。政府必须承担起责任来。
那么，结合本国情况，政府对住房市场应该如何承担职责？
“政府可以直接建造大量的低租金公共住房供困难户、低收入户居住。”蔡金水表示，也可由政府向房地产企业提供财政补贴，同时对建成住房的出租作出限制，这样建成的住宅必须以“成本租金”出租给家庭条件和收入符合规定的用户。国家对住房承租人给予补贴或对出租人减税。
此外，政府可以提供优惠贷款，实行贷款利息补贴，支持非盈利机构发展低租金、低成本的租房。
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