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北京美丽园小区物业费案背后——
■本报记者张帆
8月11日，备受关注的北京美丽园小区物业纠纷再审案在北京市一中院开庭。经过近5个小时的审理，法官宣布维持此前一中院作出的终审判决。
当法槌落下，旁听席上身穿印有“美丽园”字样Ｔ恤的小区业主们兴奋地几乎难以自抑，他们之前进行了种种的猜测，甚至对落败的结局作了充分的思想准备，惟独没有想到胜利会来得如此突然。
“真的没想到，今天能出结果，而且是我们赢了。”美丽园业主委员会主任雷霞对记者说，“这个结果不单单让我们美丽园的业主松了一口气，而且也让所有的业主看到了希望。”
持续一年多，历经一审、二审、再审，美丽园物业纠纷案注定成为业主与物业两个社会利益群体博弈的经典案例。然而，这一案例是否具有可复制性，美丽园小区业主们的胜利是否具有必然性，美丽园业主委员会在斗争中体现出的强势能否代表大多数业主委员会的现状，这些都仍是悬而未决的命题。
诉讼原本简单
这本来只是一个很简单的物业合同纠纷。
2005年3月，美丽园小区业委会向海淀区人民法院递交诉状，状告管理该小区的鸿铭物业公司乱收费。业委会向法院诉称，物业公司收取物业费的标准依照的是小区规划时的数据，而事实上小区内的电梯数量只有111部，比当初规划时少了7部；水泵数量与当初规划的30组60台相差更大，只有1组2台；而小区的建筑面积为210569．26平方米，比规划时多出了5000多平方米。
2005年9月14日，海淀区人民法院作出判决，驳回美丽园业委会的诉讼请求。此后，业委会又上诉至北京市第一中级人民法院。
2005年12月15日，北京市一中院作出终审判决，业委会13项诉讼请求中的12项得到了法院的支持，法院判决：2003年至2005年期间，美丽园小区每平方米物业费应该是1．58元，而不是实际收取的2．72元，物业公司归还3年间多收的870万元物业费，同时法院判令鸿铭物业公司向业委会归还3年的电梯广告位收益18万元，以及3533．76元的公厕用房供暖费及物业费。
这是北京市首例业委会告赢物业公司的案件。然而此后鸿铭物业公司一直拒绝执行判决。据小区业委会说，到今年4月，法院通知业委会，执行款已经打到法院账上了，业委会可派人去取，但是5月20日左右业委会到法院去拿钱时，却又被法官告知需要“再等等”。
“5月30日法院通知业委会去领《民事裁定书》，”雷霞告诉记者。这份裁定书称，因为鸿铭物业公司不服判决，于2006年1月向一中院申请再审，经审查，该案符合法定再审条件，裁定一中院另行组成合议庭进行再审，再审期间，中止原判决的执行。
再审背后纠纷升级
鸿铭物业公司在提请再审的过程中，向法院提供了三份“有力”的证据，而这三份资料，也使这一普通纠纷升级，不再仅仅限于一个小区业主与物业之间的争端。
这三份材料，第一份是北京市价格认证中心出具的《关于美丽园小区物业服务收费项目价格咨询报告》，第二份是物业管理协会递交到法院的情况反映，第三份是由几位法学专家作出的论证意见书。
鸿铭物业公司在申诉状中称：“我公司经过申请，北京市价格认证中心依法作出了《关于美丽园小区物业服务收费项目价格咨询报告》，这个报告是新的证据，并足以推翻原判决，因此申请再审。”
据了解，这份价格咨询报告是由北京市价格认证中心在2005年12月20日出具的，报告称：根据北京市价格主管部门有关文件规定和鸿铭物业公司提供的相关小区规划材料，测算出美丽园物业服务收费标准为每月每平方米3．411元，其中，仅电梯运行费一项就达到每月每平方米2．4元。据此，鸿铭物业公司认为，原判决核算的电梯运行费为每月每平方米0．552元，“明显适用法律错误，并进而得出了错误的数据”，严重侵犯了他们的合法权益。
而美丽园小区业委会主任雷霞说，价格咨询报告中测算电梯运行费是依据物价部门的相关文件进行的，测算是按照每部电梯每年运行费54640元来进行的，“这是相关规定中的最高额度”，而在《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》中，已约定每部电梯每年的运行费为10530元，这就造成了法院核算的电梯运行费0．522元和价格咨询报告中2．4元之间的差距甚大，她认为，“既然《公约》中已有约定，那么理应按照约定来测算电梯运行费。”
比较有重量级的是行业协会的出面。北京物业管理协会递交给“北京市第一中级人民法院主管领导”一份《行业专家对北京市海淀区美丽园物业管理纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见及情况反映》，称“此判例在全市各住宅小区产生效应后，可能会导致包括鸿铭物业公司在内的大部分物业管理企业因无法继续经营而倒闭”，“该案的判决可能会给美丽园小区的物业管理造成混乱状态，同时也使许多业主受到误导后心态失衡，进而给北京物业管理全行业造成混乱”，因此请一中院有关领导慎重考虑该案后果，“从社会稳定和谐的全局出发，重新审理此案”。
随着物业管理协会的介入，该案已经超越了一个具体案件的范畴。
此外，鸿铭物业公司还提交了一份由5位法学专家参与撰写的《专家论证意见》，称在美丽园物业费纠纷案中，虽然物业费单项价格计算有误，但不影响物业费总价格的合理性和合法性，所以合同中总价格条款是有效的，“一方当事人有关单独变更某些单项价格条款的主张不能成立”。
对此，雷霞表示了不同看法：“我们根本就没有去改变物业单项价格，美丽园案实际上是物业计量虚实之争，而不是关于物业费的价格标准的纠纷，我们只是把物业费中因计量错误而产生的水分挤掉。”
业主委员会联合自救
“这个案子会被再审，我们感到挺意外的。”雷霞说。在去年12月15日收到终审判决书之前，她和业委会的其他成员相信他们是会赢得这场官司的，因为此前他们经过多方调查，已经掌握了物业公司虚报小区相关数据的确凿证据。
而物业管理协会、北京市价格认证中心以及法学家为鸿铭物业出具的相关材料则让一贯自信的雷霞有些担忧。“虽然业主们坚信自己在事实与法律上是绝对站得住脚的，但是我们考虑到很多现实的因素有可能干扰司法，”一位业主对记者说。
但业主们并没有消极等待，业主、业主委员会之间的联合造势开始了。“美丽园声援团”依托焦点网业主论坛平台成立，它集合了银地家园、中海枫涟山庄、北京印象、光大花园、百旺家苑、亚运新新家园等小区的业主。7月5日下午，一份《美丽园物业重审案件声援联署书》发在了美丽园社区网业主论坛上，京城33个小区的业委会主任在联署书中签名，对美丽园业委会表示声援。7月16日，有关美丽园物业费纠纷案的研讨会由海淀和谐社区发展中心在中国人民大学逸夫中心组织召开，法律界、多家小区业委会以及新闻界多名代表参加。
“美丽园物业费案已经从一个小区的物业公司跟业主之间的服务纠纷，演变为物业行业利益集团和业主利益群体之间的权利之争了”，一位业内人士如此评价。而另一位参加研讨会的专家表示，物业公司有物业协会作为自己的有力后盾，与之相对应的是业主缺乏一个组织来发出自己的声音，业主应尽快成立一个代表自己利益的联合组织，以争取平等的话语权。
但是业主方面对再审胜诉并没有十足的把握。著名房地产律师秦兵在再审之前曾经表示，鸿铭物业调动了协会、专家、价格认证部门，单纯这个进入过程已经表明他们很有可能胜诉。也有人分析，美丽园物业纠纷案是北京首例业委会胜诉案，也是第一个消费群体对开发商的胜诉案，当物业管理协会等职能部门介入这个案件之后此案矛盾进一步升级，法院要做出判决是很难的。
“我们做好了败诉的准备，那就是继续提起再审，一直把这个案子坚持打下去。”雷霞说。
谁来确立业主委员会的地位
就在雷霞们在北京为自己小区业主们的利益与物业公司“真刀真枪”地“动手”时，在太原，记者与一家刚刚成立的小区业主委员会主任有了一次谋面。在长达三个小时的采访中，他向记者讲述了这个小区的业主们遭受开发商与物业侵害的种种悲惨经历，小区业主委员会成立的种种不容易，以及他们在业委会成立后的种种打算。然而，在采访结束时，他却一再强调，“不要把我们的打算报道出去，我们刚成立，还没有足够的力量与开发商较量。”而他所讲的“打算”仅仅包括：要求开发商公开小区的基本建设情况，要求开发商明确小区停车位的归属，要求物业澄清物业费的构成，以及小区广告位的收益归属等。他说，这些都得通过与开发商和物业的谈判慢慢解决，把他们逼急了，只能让事态变得不可收拾。
显然，美丽园小区业委会在这场诉讼中表现出来的强势，并不能代表所有的小区。
太原市这家小区业委会负责人对记者说，在成立业委会的过程中，他们感觉到业委会在各个方面都很艰难，而首要之难就是在法律以及政府层面得不到认可。
他说，业主委员会的法律地位不明确。《物业管理条例》规定：“物业管理区域内的全体业主组成业主大会”，“业主委员会是业主大会的执行机构”。这一规定从立法上似乎明确了业主委员会的法律地位，但是，实际操作起来却有不少困难。按条例规定，业主大会是业余的松散的没有法律地位的非赢利组织，而业主委员会只是其执行机构，具体在法律上是怎样一个机构并没有明确，这也酿成业主大会与建设单位、物业管理企业之间地位的不平等。
与此同时，《物业管理条例》规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；同一物业管理区域内的业主，应在当地人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。因此，地方房地产行政管理部门对物业管理和业主大会成立有监管权利和义务。但从实际来看，政府部门的态度一般都很冷漠。房管局作为传统体制下的政府管理部门，在原有基础上无故增加其工作负担，而得不到相应报酬，这在市场经济体制下是难以调动其积极性的。由于业主大会早已被看成是物业公司的“对手”，因此他们极不愿意看到成立业主大会。而当业主大会遭遇开发商与物业的阻挠时，地方房管部门对业主群体的态度并不积极。
前不久，太原市这家小区在召开业主大会以及成立业主委员会时，曾经向当地主管部门发出了邀请函，“很遗憾，政府部门的人一个都没来”，这位业委会主任对记者说。
今年3月10日，一份名为《关于颁布〈城市社区业主委员会组织法〉的建议》的文件被递交到全国人民代表大会法律工作委员会。这份由秦兵、舒可心、王海、司马南、韩冰等民间维权积极分子签名的文件呼吁，“应该尽快颁布出台《中华人民共和国城市社区业主委员会组织法》，它应该与《中华人民共和国村民委员会组织法》共同构成中国基层群众自治的法律体系。”《建议》还提出，业委会应有明确的社团法人性质，作为独立的法人主体，业委会组织和报酬制度等方面也应有相应的规范等。
一位小区业主委员会主任对记者说，只有业委会的法律地位得到应有的承认，有权代表业主去打官司，才能对自己辖区范围内的集体利益进行维护，才是一个健全的业委会。像美丽园这样业主委员会能代表业主去打官司，很多地方都还很难实现。
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