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■本报记者谢光飞
“明天ＳＴＵＤＩＯ（工作室）共464套，现在已经积累500多个客户，有些客户要200－500平米以上，因此客户积累量已经到了现有2．3万平米的一倍，其中投资占到40％。”明天第一城总经理助理贾玉鹏8月6日在“北京Ｓ级写字楼产品价值论证会”上介绍“明天小户型写字楼”成为投资新宠时说。
据了解，所谓Ｓ级写字楼是明天地产首提的写字楼物业形态，是民宅禁商后应市而生的商住楼替代物业，填补了写字楼市场的需求空白。其特点主要为小户型、低总价、灵活办公空间、高品质物业服务，是为创业者量身定制的办公产品，对应英文ｓｍａｌｌ、ｓｍａｒｔ、ｓｔｕｄｉｏ，故取其第一个字母“Ｓ”，称为Ｓ级写字楼。
会上，专家们分析了当前北京写字楼市场面临的新形势和Ｓ级写字楼的前景。
华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎表示，民宅禁商是多年来对房产市场的一次重大结构调整。有数据显示，北京60％的公司在住宅里办公，总面积1200万平米，这部分面积未来将有写字楼来补平，主要为低成本的中低端写字楼。巨大的需求将导致多年来甲乙级写字楼占主导地位的市场趋向多极化、区域化发展。
一方面，从写字楼本身来说，目前品种比较单一，市场上各个区域写字楼几乎被甲级、特级、5Ａ级覆盖，档次高，装修豪华，开间多在500到1000甚至三四千平米；前两年还兴起了总部楼，更是整栋出售，面积更大，价格也不菲，如在ＣＢＤ其价格平均在20000元／平米，金融街、中关村也在16000元／平米以上，只有跨国企业、行业领头公司或传统垄断行业才能入驻，广大第三产业的中小公司承受不起高昂的价格，也不需要那么大的办公面积。另一方面，产品分布不均衡，豪华写字楼不分区域、不分发展水平地占了绝对数量。
他还对写字楼市场商与住博弈的现象进行了分析。他说，在北京的两大写字楼集聚区——中关村和ＣＢＤ，市场的梯级结构明显，即大企业聚居在核心区的高端物业，为它提供相关服务配套的中小企业向外扩散，依次在附近的商住楼和住宅里办公。如中关村甲级写字楼与附近万柳地区的商住楼、住宅楼里公司入驻的情况就是这样。甚至在一栋住宅楼里还发生了“商进住退”、“商逼住走”的情况。位于中关村和ＣＢＤ之间的亚运村也属于这种商住楼密集区。民宅禁商以后，中小企业的这种办公场所需求迫切希望有合适的替代物业来满足。
随着2008年奥运会的临近以及相关产业的发展，入驻亚运村及以北奥运村附近的大企业越来越多，亚奥商圈同样存在着办公物业的梯级结构，也就是说呈现高中低端写字楼从亚奥版块核心区沿安立路向北延伸的趋势。特别是民宅禁商所产生的政策导向作用会使所谓的Ｓ级写字楼市场看好，估计今明两年的需求很大。
中国房地产研究会副会长顾云昌说，北京亚奥、奥北地区由于受奥运的影响，将形成与体育会展相关的第三产业如旅游、会展、娱乐、传媒等的发展，现正在产业积累阶段，需要的是低端商务楼。目前在售的高端项目销售很不乐观。奥运前上市的百万平米写字楼有必要重新审视市场，进行更合理更切合市场的定位。写字楼的投资风险比商铺低，也没有受到国家政策的限制，而Ｓ级写字楼由于满足了中小企业的需要极具发展潜力。
高力国际房地产顾问机构的一位研究人员分析认为，由于轨道交通和市政基础设施的改善，亚奥地区既能辐射到中关村，也能辐射到ＣＢＤ，是一个中间地带。目前这一区域产业特点还不明显，比较适合第三产业的发展，而第三产业最大的需求就是Ｓ级写字楼。同时，2008年之后这里的很多场馆将成为有国际影响的会议中心、展览中心，这样会展、体育、展示等行业的蓬勃发展将使写字楼的需求有一个大的放量，还会把ＣＢＤ和中关村的客户向这方面吸引。
他说，大企业不断入驻甲乙级写字楼，为大企业配套的更多小企业也来了。预计北京奥运会后亚奥区域甲乙级写字楼将有空前的发展，而Ｓ型写字楼在今明两年可能沿安立路向北延伸。像明天ＳＴＵＤＩＯ这样的Ｓ级写字楼，在未来一两年内应成为市场开发的主流，价值空间会凸现出来。
会上，贾玉鹏还透露，秉承双轨交通和亚奥区域优势的明天ＳＴＵＤＩＯ其售价是6800元／平方米，投资者不必担心它为什么比住宅还便宜，因为这是明天地产“现金流为王”的经营原则所决定的。他认为，这样的产品投资回报率很高，买了以后租金比住宅高一倍，七八年左右就能收回成本。
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