数千亩绝版土地入市 巨头角逐玄机欲破杭州

　　■聚焦长三角房价之杭州篇■本报记者周雪松

　　上有天堂，下有苏杭。素称人间仙境的杭州又一次吸引了八方来客。

　　近日，杭州老城区4500余亩土地即将入市的消息不胫而走。先是华润、新鸿基、恒基、凯德置地、中海以及万科等中外地产巨头在杭州纷纷落子，最近又传出李嘉诚旗下的和 记黄埔、长江实业和香港太古集团正在杭州寻地。

　　业内人士预计，未来杭州楼市可能少不了一场资本鏖战。

　　大“

蛋糕“引来众“食客”

　　俗话说，风起于青萍之末。在杭州，极有可能引爆地产巨头之间一场“血拼”的导火索源自26家企业的搬迁。

　　“这两三个月我们可能就将发布（土地出让）公告。”8月3日，杭州市国土局土地利用处一位姓沈的副处长在接受中国经济时报记者采访时说，最近前来了解相关地块情况的人士明显多了起来。“我们现在还在做总的控制性方案，条件成熟的先启动，有的项目进展可能会快一些。”

　　在不久前召开的市区企业搬迁工作专题会议上，杭州市有关部门公布了一批市区搬迁企业名单，包括杭州汽车发动机厂（下称“杭汽发”）在内的市区26家企业搬迁被提上了议事日程。

　　据悉，在26家搬迁企业名单中，除了3家企业位于萧山区之外，其他23家企业都位于杭州老城区。26家企业一旦搬离可以置换出4500余亩城市用地。这个数字相当于杭州过去一年半土地出让量的总和。

　　据杭州市国土局沈副处长披露，上述地块将全部公开出让，对拿地企业不设任何限制。他表示，杭汽发地块有可能会率先上市。

　　位于文三路和湖墅南路交汇处的杭汽发地块，占地面积212亩（杭汽发另一分厂在浙江大学城市学院附近，两块地合计300多亩），该地块坐落于京杭运河之滨，与著名的西湖景区及杭州市核心区域的武林广场也仅几里之遥。

　　“老城区很长时间已没有土地拍卖了！” 搜房网浙江分公司总经理徐斌说，最近两年，老城区仅西湖边上有很小的一块地入市交易。由于杭州老城区这些年能供应的土地日渐稀少，上述23块地自然成了商家必争之地。

　　就在消息传出的第二天，杭州某开发商便急匆匆地赶往杭汽发进行了一番实地考察。浙江本地实力较为雄厚的房地产企业绿城、广宇房产等都对上述地块表现出浓厚的兴趣。

　　另据有关媒体报道，自从去年在竞标杭州西湖湖滨地块败于嘉里置业之后，香港太古集团一直希望能在杭州拿到一块地段较佳的土地，杭汽发的这块土地如今成了太古重点关注的对象。

　　知情人士透露，太古方面曾在杭州市政府领导的陪同下考察了该地块，并洽谈过有关杭汽发地块的出让事宜。

　　“绝版土地”价值几何？

　　据了解，早在2002年，杭州市就已确定了16家企业为首批搬迁企业。近几年先后又有金鱼电器、松下家电、达利公司、杭氧集团、油脂化工、杭州卷烟厂、杭州电缆有限公司、杭汽发、杭华油墨及杭州重型机械有限公司等10家企业提出整体搬迁计划。

　　到目前为止，进入搬迁程序的26家大企业中，民生药业集团（原料车间）、新光塑料、家园实业、金鱼电器、松下家电等7家企业已经完成搬迁，杭开电气基本完成搬迁项目，还有5家企业已经开工建设，10家企业正在进行搬迁前期的准备工作。

　　随着这些企业搬迁工作的逐步推进，人们关注的焦点除了这些企业脚下置换出来的土地何去何从之外，还有就是这些土地到底能卖出什么样的价钱。

　　去年10月，历时150分钟、经100多轮竞价，嘉里集团以高出底价9．6亿元，最终耗资24．6亿元人民币拍得浙江大学湖滨校区面积约6．6万平方米地块，折合楼面价高达3．7万多元／平方米，堪称天价地块！

　　今年5月，杭州市国土局推出了一份《读地手册》，公布了32宗即将出让的土地，这32宗面积为3100多亩的土地，是杭州市土地储备的全部“家底”，其中位于老城区的地块不足480亩，仅占总量的15％。“含金量”显然无法与即将搬迁的26家企业土地相比。

　　“由于尚未正式出让，其具体规划、用途和容积率等因素无法确定，因此对其价格现在还无法预测。”在谈到有关热点地块时，戴德梁行杭州分公司总经理杨达如是表示。他同时告诉记者，从26家企业脚下置换出来的这些土地，大多位于市中心，估计价格不会低。

　　以备受关注的杭汽发和杭州卷烟厂地块为例。杭汽发周围社区成型较早，购物、医疗、休闲、商务等各类配套均较成熟，附近不仅有大型公建及高档商用物业正在崛起，而且浙江省人民政府亦近在咫尺。

　　目前，紧邻杭汽发的白马公寓就是在企业搬迁基础上建立起来的，目前其

二手房的价格已经超过了2万元／平方米。据业内人士推测，杭汽发地块的出让价格将不会低于1．5万元／平方米。

　　知情人士表示，杭州卷烟厂地块也有可能成为杭州市率先出让的地块之一，这宗位于西湖边万松岭脚下的绝版地块，距离南山路仅一山之隔，是杭州城南难得的景观地块。对该地块的争夺估计也将十分激烈。

　　企业搬迁问题棘手

　　数千亩绝版土地浮出水面，引出了人们尤其是杭州本地业界人士对杭州房地产市场后市的种种猜测。

　　就相关地块的出让，中国经济时报记者8月4日采访了浙江工业大学房地产研究所虞晓芬所长，基于与杨达类似的理由，她表示，相关绝版地块出让价格及其将会产生的影响，“比较难讲”。

　　“杭州老城区大企业的搬迁，老早就在规划，在2002年就已经提了出来，但由于涉及到资金来源、企业到哪里去、土地怎么落实等具体而又棘手的问题，进展比较缓慢。这一次，政府下了很大的决心。”虞晓芬说，不过，政府不可能一下把这些土地全部推出来。

　　杭州市房管局拆迁办周月忠对记者表示，搬迁首先需要选址和与被拆迁企业进行谈判，很多国有企业改制成股份制企业以后，给谈判工作增加了难度。他预计，全部完成26家企业的搬迁至少需要长达5年的时间。

　　虞晓芬告诉记者，如果不遭遇宏观调控，不排除杭州

房价还会在过去的基础上大幅上涨，也不排除还会产生新的地王。

　　“杭州房价新一轮上升比上海来得还早，从2000年开始大幅上涨，超过20％的房价涨幅持续了好几年。”虞说，经过这一轮宏观调控，开发商拿地已经变得更加谨慎，不太可能拍出天价土地，外来的资本进入杭州的机会也已经过去了，杭州再次成为热点地区不太现实，市场更趋向平稳。

　　地产巨头“谋合谈并”

　　杭州知名房地产开发企业南都集团旗下一房地产公司相关负责人士张伟对记者表示，杭州楼市在目前平静的表象之下充满着很多变数。

　　“在2005年以前，杭州几乎是本土开发企业一统天下的局面，但最近一两年，华润、新鸿基、凯德置地、中海、万科等非本土地产巨头乃至海外大鳄纷纷进军杭州市场。”张伟说。

　　近日，接近“长和系”的知情人士亦向记者透露，几个月前，李嘉诚旗下公司的工作人员已经跟杭州有关方面进行了多次会谈。“截止目前，双方已就拿地、开发等内容进入了关键性的会谈。”该知情人士表示，合作意向应该马上就能敲定。

　　一方面，来自杭州以外的大型房地产企业携资金与品牌优势不断进入；另一方面，竞争的加剧和宏观调控使一些楼盘滞销，部分中小企业举步维艰。张伟认为，杭州楼市洗牌已在所难免。

　　“以前是绿城、南都、金都、滨河、昆河等本土企业各自独当一面，将来可能只有几个巨头。”张伟同时透露，万科与南都进一步的股权谈判眼下正在进行之中，海外巨头也对南都虎视眈眈，在这场资本游戏中角逐激烈。

　　“去年万科18亿元收购南都部分股权创造了全国之最，但万科只是并购南都在浙江之外很小的一部分资产，南都80％的资产主要在杭州和杭州之外浙江的其他地方，这次大规模的股权并购远在去年之上，并且可能很快就会有结果。”张伟最后告诉本报记者。