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随着一系列宏观调控政策的出台，“90平方米”和“70%”这两个关键数据有如一道红线，将明显改变住宅市场供应结构。由于严格的户型面积与比例限制，以大户型、豪宅为主的项目产品开发模式必然被抛弃，建立新的产品开发模式成为开发商的当务之急。业界目前普遍担忧，这种转变是否会导致严重的产品同质化，使房地产企业陷入以牺牲质量、降低成本为手段的恶性价格竞争。
事实上，在国内大型与超大型城市，受土地资源供应量限制，高密度住宅小区比重大，加上实行严格的规划条件控制，小户型比例增加产生的影响绝非简单的数学问题。以目前流行的高层板楼为例，大进深、大开间、大面积是主要特点。在高层板楼中开发小户型，面临很多难题：首先是很难完全满足日照等规划条件；其次是停车、公用设施的大量增加；最后是难以保证产品品质不下降。已经有开发商在新政之后，大笔一挥，板楼改塔楼，公用设施一律简化，甚至还有人将上世纪80年代的设计从尘封的档案中翻出。凡此种种，绝非负责任的解决办法。
目前看来，住宅产品建筑形式受新政影响将产生很大变化。若要同时满足新政要求与规划条件，纯粹的高层板楼会大大减少，代之以高层塔楼或板塔结合的设计。未来高层小户型住宅将不可避免的出现通风条件下降、东西朝向户型比例大、房间面宽减小等情况。
笔者认为，在新政下，开发商应加强产品研发投入，建立新的竞争优势，实现差异化竞争，避免出现上述局面。建议开发商应把握如下原则：首先，开发商应该致力于将小户型打造成建筑精品，小户型不等于低档，更不能与低质量划等号；其次是实施以满足使用功能为导向的精细设计，住宅设计是以厘米为单位的艺术，开发商应该通过深入研究和细分消费者需求，发挥建筑设计人员的聪明才智，以满足使用功能为导向，提供有针对性的产品设计方案；再次是通过优化居住环境保证产品品质不下降，园林绿化、建材设备、公用设施、物业服务等不仅不能简化而且应该不断提升档次；最后是提高科技含量，提供高质量的住宅产品，质量是产品的生命，而通过逐步提高科技含量，最终实现住宅标准化和工业化，将大大提升住宅舒适度和实用性。
如果整个开发商群体都能够保持积极心态，坚持上述原则，必将使新政得以贯彻执行，满足公众不断提高的住宅消费需求。同时，高水平的开发商将凸显独特的竞争优势，确立市场主导地位。新政呼唤优秀的开发商和优秀的住宅产品，而不是价格战和建筑垃圾。
姜炜
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