8月1日,国家税务总局下发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》已经生效,加上营业税新政两个月前已经实行,市场各方都感受到了国家宏观调控力度的加大。同时许多人也在思考着怎么才能避开或缩小新产生的税费。但是在一些不法中介人员的诱导下,一股逃税的“暗流”在汩汩流动,为市场带来了隐患。
逃税三大手段
一、房产假赠予。市民冯女士到一家中介出售自己的一套私有住房,中介为她联系到一个买主,房价70万元。今年6月初,房屋过户手续办理完毕,但该中介却将房款挪作他用迟迟不付房款。更蹊跷的事情是,在房管部门的《房屋产权变更材料》的底档里,卖主冯女士已经“因病去世”,底档里还有冯女士的“遗嘱”,声称她在住院期间,一直受到表妹王女士的悉心照料。冯女士自愿立下遗嘱,将自己的房屋赠与表妹王女士。不仅没有拿到房款,冯女士的日常生活甚至都受到了影响。
二:“阴阳合同”又冒头。在一些中介人员的怂恿下,一些买卖房人拿着“真合同”去公证处公证,拿着压低房款的“假合同”到房地产交易中心办理过户手续。本来以为省下一笔税费,但是后来购房人才得知,以后再转让该房产时自己将吃亏。购房人实际以60万元的价格成交,却只取得40万元的购房发票,再转让时购房成本只能以40万元计算,除去购房成本其余的都是应税收入,相关税赋就会大幅增加。
三:中介提议“变没”发票。一些中介引用外地的做法,建议人们申报丢失了能够证明房屋原值的发票,以总价的一定比例来申报个税,来达到逃税的目的。以一套买入价为100万元、无贷款也未装修、转让价为150万元的房屋为例,据说如出示购房发票,则卖家须缴纳个人所得税约为10万元,而如果不出示购房发票,税务机关最多只能对其核定征收4.5万元个税。
结果得不偿失
在以上的方式中,房屋买卖变成遗产继承,目的在于逃避税收。业内人士指出,按照“国六条”的规定,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税,而遗产继承不牵涉到这些税费。但采取这种变相交易,会给双方带来风险:办理假赠与,中介有可能压款不给;对于卖方而言,合同是赠与,不构成实际的买卖关系,买方完全有可能不按事先约定付款,卖方申告无门;对于买方来讲,按照现行的法律规定,作为赠与,如果赠物有瑕疵,赠方不对受赠方负责。房子如果有了任何问题,赠方不会负责。此外,很多市民以为,8月1日之后,只要是二手房过户,就得征收个人所得税和营业税。其实这是一种误解,不管在8月1日之前还是在8月1日之后,办理房屋赠予都要缴纳公证费和3%的契税,金额没有变化。
市房地产交易中心人士也指出,有的买房者签订“阴阳合同”只公证,不办过户手续,一旦卖家将房屋抵押就容易出现交易纠纷。从公证代替过户来讲,房屋作为特殊商品,与机动车一样实行的是登记备案制:即使双方公证了交易合同,而不到产权登记机关办理过户手续,仍不具备对抗第三人的法律效力。二手房交易如不过户,房屋产权仍属卖方,如果卖方将房屋抵押或二次销售,房屋的产权则会发生变化,双方难免要发生纠纷。
房管积极查假
对于“假赠与、真过户”的逃税行为,天津市房管部门在7月底作出规定:房屋只能在直系亲属之间赠予。因此市场上承诺通过办理假赠与、降低交易双方成本的中介机构只能是自欺欺人。同时,本市正在依法查处房地产经纪机构及经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用,及在代理过程中非法赚取差价、占压资金等违规行为。
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