订单地产繁荣合肥Shopping-mall | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2006年08月08日 00:09 合肥报业网-江淮晨报 | |||||||||
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元一、国购、新都会……每逢周末，这些地方都会是购物一族的最爱。夏日炎炎，再也不需要忍受灼热之苦，在宽敞凉爽的环境里购物、休闲、娱乐、餐饮，享受着“一站式”的服务。ｍａｌｌ正改变着人们的生活！ 2004年底，安徽首家新型的商业业态Ｓｈｏｐｐｉｎｇ－ｍａｌｌ进驻合肥以来，日益被消费者所接受。“传统的商业模式主要表现为单店经营方式。一个城市虽有多家商店
商业地产催生Shopping-mall？ “所谓Ｓｈｏｐｐｉｎｇ－ｍａｌｌ，是在毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构规划、组织和协调，把一系列零售、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食的一站式消费中心。单体体量纯商业面积不低于８万平方米。它由专业购物中心管理集团开发经营，全业态、全业种，行业多、店铺多。不同定位的大型百货、超市大卖场和不同行业的各类品牌专卖店与游乐设施、文化广场、餐饮相结合，全面覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，实现一站式购物和星级般享受。”元一时代广场企划宣传课课长万兵介绍。 据了解，Ｓｈｏｐｐｉｎｇ－ｍａｌｌ十多年前起源于美国风行欧美，是欧美“车轮文化的产物，汽车旅馆的延伸”。因此，它往往选址郊外，兼顾观光旅游、购物休闲多种功能。这完全符合欧美发达国家人们的生活方式和消费习惯。 “对于尚处在发展中国家且人口众多的中国显然是行不通的，Ｓｈｏｐｐｉｎｇ－ｍａｌｌ必须是在人流量很大的区域商圈中心位置。”王国庆介绍，合肥消费者以城市为消费中心，而城市交通仍然以大公共交通为主，以及人们向往都市生活等种种特点，将Ｓｈｏｐｐｉｎｇ－ｍａｌｌ全部建设在城市核心地段繁华地区，这也切合了沃尔玛、家乐福等世界５００强企业中的商业企业在中国发展战略。 记者发现，目前，合肥三大Ｓｈｏｐｐｉｎｇ－ｍａｌｌ基本上建在区域商圈的中心位置。 “国际购物广场在开发之初，已经与家乐福、家福特等主力店签定了租赁合同，店内如何建设、布局基本上都满足了他们的要求。采取先招商、后建设订单式商业地产的模式来运作的。”王国庆说。所谓的商业地产订单模式，其实不过是对商业地产运作程序的一个局部改变，即在地产开发之前确定主力商家，并按照主力商家的要求对项目进行规划。 据王国庆介绍，目前国购除了一楼的运动品牌服装是联营外，其他的都是以租赁的形式合作的。而元一时代广场内的合作形式却是多样化的。“目前合作形式有三种，第一是租赁比如国美电器、北京联华等；第二是联营，如城市花园、肯德基；第三就是自己经营，如影院、ＫＴＶ等。”万兵介绍。 主力店引领Shopping-mall繁荣？ “主力店对Ｓｈｏｐｐｉｎｇ－ｍａｌｌ的繁荣起了至关重要的作用，国购人气为什么这么旺的原因就是许多人是冲着家乐福、家福特来的。”王国庆谈道。 据一位专家介绍，主力店的作用有三点：第一在地产开发之前确定主力店的进驻，减轻了开发后招商的巨大压力，降低了招商面临的风险；其次，通过与主力商家结成战略合作伙伴关系，共同选址、共同设计，整合了开发商和主力商家的资源，形成了在市场研究、规划设计等方面的合力，降低了市场研判失误和规划不当的风险；再次，主力商家的提前确定，有助于开发商在整个推广过程中及时借助主力商家的品牌影响力进行造势，对吸引中小商家和消费者具有明显的效果。 一位业内人士透露，主力店经营状况好坏直接影响着Ｓｈｏｐｐｉｎｇ－ｍａｌｌ的繁荣，大主力店商家入驻虽然可以带来人流量，但对同场经营的其他商家帮助却不大。主力店的低租金水平导致的成本转移和效益下降。通常情况下，主力店的租金水平相对于非主力店的租金水平要低的多，这一方面是主力店的品牌因素所致，另一方面也是主力店经营面积较大而形成的规模优势。但是，对开发商来说，主力店的低租金水平势必导致整体成本的相对增加和效益的相对减少。开发商面对这种情况，要么自己承担着这种损失，要么提高其余商铺的租售价格水平。 □本报记者 张福阳 万丽丽 |
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