|
这两天，沪上好多中介公司不约而同作出了一致选择——放假。“今后一段时间将是冰冻期”不少中介业务员这么形容。房地产行业面临洗牌，“整”的是中介，“分”的是房源。
中介“适者生存”
房地产中介行业的低迷有了一段时间了。事实上从去年下半年开始，已陆续有中介企业关门。而从今年初开始，一些沪上的知名中介企业也开始用种种方式来度过生存危机。去年，智恒房产关闭了旗下部分门店以缩减经营开支，同时还以50%的股权入股形式公开挂牌寻找合作方融资。另一家知名中介博邦地产则以转让业务的形式易主，一家香港上市企业以总代价3000万港元收购博邦地产。其他如爱建立好信等部分品牌中介都出现了数量不一的门店关闭形势。但也有一些港资中介反而逆市扩张，如中原、美联、汉宇等中介的市场占有率都有不同程度上升。对于中介行业而言，市场业务量的下降无疑成为企业生存的考验。营业税时限延长、六部委的外资规范意见、强制征收个税等各种措施，都直指二手房市场的成交量。种种背景之下，进行科学、理性的持续化发展已成为各家中介的课题——“适者生存”才是不变真理。而真正的“适者”，将是尊重市场、服从规范的赢家。业内分析，今后，欺上瞒下吃差价等不规范交易行为将日渐销声匿迹，以往靠倒买倒卖，吃取差价骗客户来盈利的中介公司将会在市场上面临很大的危机。而抗御风险能力强、服务好、产品创新能力强的大型品牌中介公司将在市场上走得更好，不仅二手房的交易量会向他们聚集，中介行业整体的发展也会因为他们而调整。专家分析，从市场发展的角度来看，营业税和个税落地后，市场的走向理应更加规范。
房源税成“分水岭”
营业税出台后，上海的二手房源有了两个新名词“免税房”和“有税房”，个税征收后，“税”事实上成了二手房源头上挥之不去的阴影。以前人们看房，关心地段、朝向、房型、小区绿化、价格，分析总体性价比，如今这些“参数”里面还要加上有税无税。以前的上家，只要自己房子“过硬”，到中介处挂牌、接待下家看房头都是抬得高高的，如今，不免因为有税而底气不足。税成了买卖双方关系发生变化的“分水岭”。
目前，上海真正意义上的“免税房”平均成交房龄集中在6-8年左右。这类竣工年份基本上在2000年以前的中低价“免税房”相比房龄在5年之内的次新房，无论是在小区环境、户型设计，还是楼盘品质、建筑材质上，都存在较大差距。但“免税房”的户型面积普遍较小，在总价上的优势明显。一些中介反映这类房在营业税出台后就开始受到中低收入购房者的青睐，甚至有中介预测这类“免税房”将成为个税新政后的主力成交房源。
“有税房”今后的处境将比较尴尬。据有关部门统计，目前上海二手房市场上，房龄在5年之内的“有税房”近9.5万套，占整体比重的47.46%，该房龄段的供求比例为1：0.85(即100套挂牌房源相应有85个客户需求)。两税开征后，这些“有税房”不可避免地出现了分化。这些房东们大致可分为四种类型：短期投机炒房客；长线投资购房者；自住购买想进一步以旧换新、以小换大；还有一种是由于各种变动想处理掉房子的。今后，这部分房源会出现或“租售兼顾”或“转售为租”，或抬高房价转嫁税费，或急于变现等多种情况。
| 
