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机构看市
个人住房贷款在过去8年里获得了快速的发展，但同时也隐藏了巨大的风险。今年6月30日在博鳌21世纪房地产论坛2006届年会上，银监会政策法规部的徐立军就明确指出：“目前银行逐渐进入个人住房按揭的风险释放期，在市场环境低迷的情况下，个人住房按揭的风险会更高。”由此表明，个人住房按揭的风险已经为银行管理阶层所关注，如何防范和规
避个人住房贷款中存在的风险亦成为各大银行面临的现实问题。那么，个人住房按揭的风险释放又体现在哪些方面？作为银行又应该如何来突破呢？
1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求各地“停止住房实物分配，积极推行住房分配货币化”。据我们获取的资料统计分析，全国个人住房贷款余额由1998年的426.16亿元增长到2005年底的1.84万亿元，8年间个人住房贷款余额增长了近43倍，平均年增长率达到60.02%，远远超过同期金融机构全部贷款余额平均年增长率11.33%。同时个人住房贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例由1998年0.49%上升到2005年的8.9%，这其中已经表明个人住房贷款极大的市场存量。
表现之一：房产逐利性引发的“假按揭”
从目前个人住房按揭已经出现的风险来看，最为核心的一点就是由于房产的巨额逐利性引发的“假按揭”所给银行造成的巨大损失。据北京市建委的统计数据显示，2005年北京商品住宅期房的平均价格为6725元/平方米，相比上年上涨了1083元/平方米，同比涨幅达到了19.2%；而细看北京部分典型区域或者典型楼盘的价格来看，其价格的涨幅还要远远超过19.2%。比如东直门区域2003年的普通商品住宅价格为9997元/平方米，2005年达到了15506元/平方米，涨幅为55%，年均涨幅为24.5%；海淀四季青区域2003年的普通商品住房价格为6484元/平方米，而2005年突破了每平方米万元大关，达到了10452元/平方米，涨幅为61.2%，年均涨幅27%。部分楼盘的价格在短短开盘一个月的时间，价格就呈现了20%以上的上涨。
面对房产市场的巨额利润空间，不仅吸引了众多的房产投资者甚至是投机者进入市场，而且也让众多的开发商动起了“捂盘待涨再售”的违规销售方式，通过改变短期的供求关系来进一步拉升价格的上涨牟取暴利。这其中很多开发商均采取虚构一些购房者、伪造购房者收入证明、首付款证明，采用签订虚假商品房买卖合同的方法来骗取银行住房按揭贷款的模式。
虽然许多人认为在房产市场不会出现波动的情况下，银行的住房按揭贷款风险基本就不会显现，因为开发商对于“捂盘”房产能够进行及时的“转售”出清；而只有在房产市场出现明显的波动时，“假按揭”的风险才会显现。但是，我们认为其实不然，房地产市场出现波动必然会导致“假按揭”风险的出现，而在房产市场稳定发展的情况下，将会让“假按揭”的风险通过价格的虚高间接地体现在真正的购房者身上。不管哪种状况，“假按揭”给银行带来的风险都是巨大的，而从目前已经爆出的“假按揭”案例来看，其数额均较大。比如北京出现了森豪公寓骗贷7.5亿元，2006年6月，上海浦东发展银行发放问题贷款32笔，被骗贷1.26亿元等等，这些都已经为银行的住房按揭风险敲响了警钟。
表现之二：楼市周期变动可能引发的隐藏风险
从1988年至今，我国房地产市场出现了两次周期变动，第一次周期发生在1989至1996年；第二次周期始于1998年，应该说，此次周期波动当前还未结束。
从第一次周期的变动来看，其周期经历了8年左右，1993年房地产周期波峰以后，房地产市场走向萧条。而1997年亚洲金融危机之后，我国经济出现了较长期的需求不足和通货紧缩；但是，房地产业却逆经济周期展开了新一轮的增长。
自1998年开始，房地产市场重新出现了快速的增长。1998~2003年，全国商品房的平均销售面积增长率为24.7%，2004~2005年的商品房平均销售面积增长率降为17%；与此同时，全国的商品房空置面积却呈现较快的上升趋势。据国家统计局统计资料显示，截至2006年5月，全国商品房的空置面积达到了1.22万亿平方米，同比增长17.8%。从这些数据可以显示出市场进入调整阶段的端倪。
另外，1998年至今，第二轮的房地产周期已经接近9年，纵观部分国家或地区的房产周期，比如美国房地产的周期变动时间为18年左右，日本房地产周期的时间为10年左右，中国香港的平均周期在8~9年左右。应该说，房产市场越成熟，周期的变动时间间隔会越长；而中国的房产市场依然处于非成熟阶段，特别是在一系列的宏观调控之下，楼市出现调整的迹象已经显露无疑。因此，在楼市周期的变动下，银行个人住房按揭贷款的风险显现也会是一个加剧的趋势。
表现之三：银行对于抵押房产的处置存在一定障碍
除了“假按揭”以及楼市周期变动可能带给的个人住房按揭贷款风险快速释放之外，其实在银行对抵押房产的处置方式受限或者说处置成本过高均会是增加个人住房按揭贷款风险发生的一个重要因素。
虽然2005年底最高人民法院公布了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，其中明确表示，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。这在一定程度上降低了银行的个人房贷风险。但是，即使银行能够对抵押房产进行拍卖或者变卖，也未必能够获得完全的收益补偿。因为，拍卖或者变卖的程序会比较复杂，比如房产的拍卖，需要经过法院指定的评估机构进行评估，假如不考虑评估成本，其经历的时间也会比较漫长；而在此时间段中，房产市场出现变动的因素较多，一旦房产价格出现回落，风险也就自然产生。
最后，我们认为，虽然个人住房按揭贷款已经呈现或者已经隐藏着巨大的风险；但是，这亦不能否认在当前的银行贷款中，个人住房按揭贷款依然是银行贷款中一个最为优质的金融资产。据相关统计资料显示，当前银行的不良贷款率为8.02%，而个人住房按揭的不良贷款率为1.5%左右，由此说明个人住房按揭贷款必然是银行应该继续努力开发和拓展的金融资产业务。特别是面对当前日益发展的二手房市场，更是应该成为银行业贷款的一个支持重心。
不过，我们认为，在各大银行加大对个人住房按揭贷款提供重要支持的同时，对于其中存在的风险进行必要的防范是必须的。这里除了银行系统内部要建立强有效的风险评估体制之外，其实还有一点是比较切实可行的，那就是加大知名品牌房产经纪公司和银行之间的合作，增加银行对大型品牌中介的授信额度审批，通过大型品牌经纪公司为银行提供担保，降低个人房贷的风险。更为主要的是，大型品牌经纪公司可以为银行收集、审核客户的部分贷款资料，通过双层审核程序来筛选优质客户，运用品牌经纪公司的信誉优势来保证按揭贷款的安全。
链家地产市场研发中心 本报记者：链家地产市场研发中心
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